Определение долей членов ТС: судебная практика
В статье «Могут ли в одном ТС состоять жители нескольких жилых домов?», опубликованной в № 8 электронного журнала «УпраWдом» за 2012 год, мы вскользь касались вопроса о том, что члены товарищества собственников (далее — ТС), созданного на базе нескольких многоквартирных жилых домов, имеют долю в праве собственности на общее имущество только того дома, в котором он имеет жилое или нежилое помещение в собственности. В других домах своего ТС доли у него нет и быть не может, так как он не является собственником какого-либо из помещений в тех домах.
Таким образом, руководители ТС не вправе определять доли членов ТС исходя из суммарной площади общего имущества всех домов этого ТС.
Наш вывод мы основывали на следующих правовых нормах.
Жилое помещение (квартира) в многоквартирном жилом доме является самостоятельным объектом недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации с выдачей соответствующего свидетельства (удостоверения). Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома — это установлено ст. 273 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 274 ГК).
Общим имуществом многоквартирного жилого дома признаются общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество (п. 1 ст. 274 ГК).
В Законе Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон), который действовал в отношении ТС в жилых домах до 2 марта 2013 г., а также в действующем сегодня Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее — ЖК), которым ТСЖ руководствуются со 2 марта 2013 г., дано более широкое понятие общего имущества. Независимо от нюансов определения оба понятия сходятся в одном: общее имущество может быть только у одного многоквартирного жилого дома. И даже если несколько таких домов объединены в одно ТС, общего имущества всех этих домов в юридическом (а не бытовом) смысле этого слова не возникает. Таким образом, как до 2 марта 2013 г., так и после этой даты доли членов ТС в праве собственности на общее имущество должны определяться только в том доме, в котором им принадлежит помещение на праве собственности.
Порядок определения долей важен прежде всего потому, что от размера доли «пляшет» количество голосов его обладателя в общем собрании членов ТС. Есть тут и еще один немаловажный юридический нюанс, на который на практике обычно закрывают глаза. Речь идет о том, что член ТС, не обладающий долей в праве собственности на общее имущество других многоквартирных жилых домов своего ТС, не вправе голосовать при принятии решений по распоряжению общим имуществом этих других домов.
В судебной практике уже имеются решения по спорам членов «многодомных» ТС о размере их долей в праве собственности на общее имущество. Приведем одно из таких судебных вердиктов.
Пример
10 ноября 2011 г. суд Первомайского района г. Минска вынес решение по иску члена ТС к своему ТС, в состав которого включены жители аж 15 многоквартирных жилых домов, о признании недействительным размера доли в праве собственности на общее имущество, указанного в реестре членов ТС в приложении к уставу ТС.
В мотивировочной части решения суд указал, что руководство ТС определило размер доли истца (а равно и всех остальных членов ТС) исходя из суммарной площади общего имущества всех 15 жилых домов ТС. Такой расчет был мотивирован в том числе необходимостью определения количества голосов истца в общем собрании членов ТС. Суд приходит к выводу о том, что доля истца определена с нарушением ГК и Закона (он действовал в 2011 году в отношении ТС в жилых домах).
Согласно ст. 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. В силу ст. 1 Закона под общим имуществом многоквартирного жилого дома понимается обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества. В соответствии со ст. 3 Закона право собственности на общее имущество жилого дома разбивается на доли, которые принадлежат только собственникам жилых и нежилых помещений в этом жилом доме.
Анализ собранных по делу доказательств, вышеприведенных и иных норм права привел суд к выводу о том, что доли сособственников общего имущества в совместном домовладении должны определяться исходя из размеров принадлежащего им недвижимого имущества, расположенного в этом домовладении, то есть в одном жилом доме. При таких обстоятельствах суд посчитал, что доля истца, отраженная в приложении к уставу ТС (реестре членов ТС), рассчитана неверно, вследствие чего размер этой доли следует признать недействительным. Суд признал правильным рассчитанный истцом размер его доли в праве собственности на общее имущество того жилого дома, в котором истец имеет квартиру на праве собственности. Этот размер должен быть отражен в реестре членов ТС.
Таким образом, судебным решением подтверждено, что размер доли каждого члена ТС должен рассчитываться только исходя из размера площади общего имущества того жилого дома, в котором ему принадлежит помещение на праве собственности.
Несмотря на то что в настоящее время ТС в жилых домах руководствуются не нормами Закона, а положениями ЖК, порядок определения долей членов ТС остается прежним. Неправильное определение долей может повлечь признание недействительными решений общего собрания членов ТС, принятых с указанным нарушением.
