Если в ассоциацию сгрудились малые…
По новому Жилищному кодексу Республики Беларусь (далее — ЖК) не допускается создание ТС на базе нескольких самостоятельных многоквартирных жилых домов (п. 5 ст. 207). В этой связи, как показывает практика, у членов товарищества, созданного на базе одного многоквартирного жилого дома, возникают трудности, связанные, например, с необходимостью достаточного финансирования аппарата управления товарищества.
Эти трудности выражаются в том, что членам ТС приходится платить повышенные членские взносы и нести иные общие расходы, которые в товариществах, образованных ранее на базе нескольких многоквартирных жилых домов, распределяются между собственниками в меньшем, более умеренном размере.
С одной стороны, мы неоднократно уже писали о том, что разделяем такой подход законодателя к формированию ТС и считаем его абсолютно обоснованным — не могут люди, проживающие в разных домах, территории которых порой даже не граничат, иметь долю в праве на одно и то же общее имущество. С другой стороны, конечно, нельзя не признать, что такая принципиальность авторов действующего сегодня ЖК привнесла в деятельность ТС некоторые неудобства. В первую очередь, разговор идет о вновь создаваемых ТС, поскольку товарищества, созданные на базе нескольких домов до 2 марта 2013 г., когда на это еще не было прямого запрета, никто «разъединять» не требует.
Впрочем, опять же мы говорим лишь о позиции государства в отношении данного вопроса, однако нам уже известны случаи, когда в таких «многодомных» ТС образуются инициативные группы из самих же жильцов, требующих «развода». Позиции тех, кто за «большой колхоз», всегда, как правило, аргументируются в первую очередь именно тем, что так легче содержать аппарат управления, вообще штат товарищества.
Организациям застройщиков в этом смысле, так сказать, немного повезло: согласно п. 4 ст. 181 ЖК допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. Однако, как показывает практика, организации застройщиков на базе нескольких многоквартирных жилых домов не получили широкого распространения. Как правило, ЖПК и ЖСПК функционируют на базе одного многоквартирного жилого дома. У таких организаций застройщиков также возникают трудности, аналогичные тем, которые испытывают «однодомные» ТС.
Как же облегчить жизнь членам ЖПК, ЖСПК и ТС, в которых порой на самом деле количество квартир может быть совсем незначительным, и это создает для людей трудности в финансировании мероприятий по эксплуатации дома? На наш взгляд, одним из способов решения проблемы может служить создание ассоциации или союза этих юридических лиц.
Общие положения об ассоциации (союзе)
Согласно ст. 219 ЖК товарищества собственников для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов могут объединяться на добровольных началах в ассоциации (союзы). Право вступать в ассоциации (союзы) и выходить из них предоставлено также и организациям застройщиков (ст. 197 ЖК). Более того, законодательством не возбраняется объединять в одну ассоциацию (союз) ТС и организацию застройщиков (ЖСПК). Как будут функционировать на практике такие союзы, нам пока сказать сложно. Однако, по нашему мнению, если у членов ТС и ЖПК (ЖСПК) появятся общие интересы и цели (например, в силу близкого расположения жилых домов), то создание ассоциации (союза) — вполне реальная и выполнимая задача при правильном подходе к ее решению.
Принципы деятельности ассоциаций (союзов) заложены в ст. 121–123 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). В первую очередь, следует отметить, что ассоциация (союз) представляет собой некоммерческую организацию. Такого рода юридическое лицо отличает то, что их учредители (участники) не имеют так называемых имущественных прав. В данном случае речь идет о том, что учредители (участники) ассоциации (союза) не могут иметь долю в имуществе этой ассоциации (союза), продавать ее и распоряжаться ею иным образом. Переданные учредителем в собственность ассоциации денежные средства возврату не подлежат, как не подлежит и выплате стоимость переданного в собственность имущества при выходе этого учредителя из ассоциации (союза). Разумеется, если имущество передано ассоциации (союзу) ее учредителем в пользование, то при выходе учредитель вправе потребовать его возврата.
Каких-либо отличий между ассоциацией и союзом законодательство не содержит. Это означает, что учредители вправе именовать свое детище по своему выбору либо ассоциацией, либо союзом.
Основные принципы деятельности ассоциации (союза)
Ассоциация (союз) является самостоятельным юридическим лицом. ТС и ЖПК (ЖСПК) как члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
Учредительным документом ассоциации (союза) является устав, утвержденный ее членами. Устав должен отвечать требованиям, установленным законодательством.
Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную (то есть дополнительную) ответственность по ее обязательствам в размере и порядке, предусмотренных уставом ассоциации (союза).
Пунктом 1 ст. 123 ГК установлено, что член ассоциации (союза) вправе безвозмездно пользоваться ее услугами.
Член ассоциации (союза) вправе по своему усмотрению выйти из ассоциации (союза) по окончании финансового года. В этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации (союза) пропорционально своему взносу в течение 2 лет с момента выхода, если эти обязательства возникли во время его членства в ассоциации. Член ассоциации (союза) может быть исключен из нее по решению остающихся участников в случаях и порядке, установленных уставом ассоциации (союза). В отношении имущественного взноса и ответственности исключенного члена ассоциации (союза) применяются правила, относящиеся к выходу из ассоциации (союза).
С согласия членов ассоциации (союза) в нее может войти новый участник. Вступление в ассоциацию (союз) нового участника может быть обусловлено его субсидиарной (дополнительной) ответственностью по обязательствам ассоциации (союза), возникшим до его вступления.
Для чего нужна ассоциация (союз)?
Если отталкиваться прямо от содержания ч. 1 ст. 121 ГК, то основные цели ассоциации (союза) состоят:
1) в координации деятельности их учредителей (участников);
2) в представлении и защите общих интересов учредителей (участников).
Представляется, что координация деятельности требуется прежде всего для решения общих проблем и задач, возникающих у учредителей ассоциации (союза). Эти проблемы могут иметь самый разнообразный характер. К ним, в частности, можно отнести проблемы финансирования аппаратов управления ТС и ЖПК (ЖСПК), оплаты каких-либо общих ремонтных работ, работ по благоустройству совместной территории и т.д. Совместное финансирование таких мероприятий позволит сэкономить денежные средства собственников жилых (нежилых) помещений — членов ТС, ЖПК (ЖСПК).
Представление интересов учредителей (участников) может выражаться, в частности, в передаче ими полномочий ассоциации (союзу) по заключению с определенными третьими лицами и исполнению договоров, заключать которые обязан каждый из учредителей (участников). Учредители (участники) могут также предоставить своей ассоциации (союзу) и право на обращение в органы государственной власти и управления (самоуправления).
Защита интересов учредителей (участников) подразумевает прежде всего возможность участия созданной ими ассоциации (союза) от имени своих создателей при рассмотрении дел в судах, а также иных контрольных и надзорных органах и организациях.
Ассоциации (союзу) запрещается вести самостоятельную предпринимательскую деятельность. Для такой цели ассоциация (союз) вправе создать коммерческую организацию или войти в таковую в качестве участника.
«Это, однако, все теория, — можете сказать вы, — а как эти вещи могут выглядеть на практике, да еще чтобы с наибольшим коэффициентом отдачи?»
Например, ТС и ЖПК, объединившиеся в ассоциацию (союз) могут для решения стоящих перед ними задач объединить свои материальные ресурсы (помещение, технический инвентарь, оргтехнику и др.).
Можно рассмотреть и такой вариант, когда председатели объединившихся ТС и ЖПК исполняют в минимальном объеме свои обязанности на общественных началах, а в штат ассоциации (союза) включается такая должность, как «управляющий недвижимым имуществом совместного домовладения». В свою очередь, в подчинение управляющего еще можно взять сантехников, электриков, дворников и еще кого хотите. Этот аппарат может содержаться за счет членских взносов, которые будут предусмотрены для членов ассоциации (союза). То есть часть членских взносов, собранных в соответствии с ЖК с членов ТС или ЖСПК (жильцов), перечисляется ассоциации (союзу) в качестве членского взноса на решение общих задач. И если это будет обходиться дешевле, чем содержать собственный штат, то почему бы и нет?
Хотя ради справедливости нужно сразу отметить, что собственный штат в минимальном объеме — бухгалтер и паспортист — держать все-таки придется.
И тут невозможно удержаться, чтобы не кивнуть в сторону законодателя: можно было бы права ассоциаций (союзов), созданных организациями по управлению общим имуществом (ТС и ЖСПК), чуточку расширить. Для этого в ЖК достаточно добавить одну небольшую статью с перечнем таких прав. Смотришь, и на самом деле проблема, которую мы подняли в начале статьи, с помощью тех же ассоциаций была бы решена.
Насколько действительно может облегчить жизнь товариществу собственников или ЖПК такой инструмент, как ассоциация (союз), вам, уважаемые друзья, как практикам виднее. Мы лишь посчитали своим долгом напомнить вам о такой возможности взаимодействия. Если кого-то из вас заинтересует эта тема, мы готовы поработать над ней дальше, попытаться спроектировать какие-то практические шаги не только по созданию таких структур, но и по их дальнейшей деятельности во благо ваших жильцов. Пишите нам.
