Приемка объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие работ проектной документации

Законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации объекты, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы (за исключением садовых домиков, хозстроений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства), независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями.

Такое требование содержится в ст. 59¹ Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

Порядок проведения приемки объекта в эксплуатацию и составления соответствующего акта регламентирован Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, а также Техническим кодексом установившейся практики «Приемка законченных строительством объектов. Порядок проведения» (ТКП 45-1.03-59-2008 (02250).

Организация приемки законченного строительством объекта возлагается на заказчика и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором (контрактом) строительного подряда. Законченные строительством объекты заказчик, застройщик с участием генерального подрядчика (подрядчика) предъявляет к приемке приемочной комиссии: подрядчик — законченные строитель­ством объекты, сооружаемые на условиях строительства «под ключ», застройщик — объекты, построенные хозяйственным способом.

В состав приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию объектов включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика — в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа, органа государственного пожарного надзора. Могут быть включены туда и представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями. Нашей аудитории важно будет знать, что при приемке в эксплуатацию многоквартирных жилых домов организаций застройщиков, товариществ собственников в состав приемочной комиссии включаются председатели правлений указанных организаций (с их согласия).

Куда должна смотреть комиссия?

На членов приемочных комиссий возложена обязанность по осмотру объекта завершенного строительством, оценке его по следующим критериям качества:

• соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации;
• соответствие выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (далее — строительно-монтажные работы), примененных материалов и изделий требованиям технических нормативных правовых актов;
• соответствие исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям технических нормативных правовых актов;
• достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;
• соответствие проектной документации выданной разрешительной документации (архитектурно-планировочному заданию, заключениям согласующих организаций, техническим условиям на инженерно-техническое обеспечение объекта);
• соответствие объекта требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности и долговечности. Указанные критерии должны быть подтверждены:

а) положительными заключениями государственных органов надзора (их структурных подразделений), иных государственных организаций, осуществляющих государственный надзор в строительстве;

б) испытаниями инженерных систем и сетей;

в) наличием декларации заказчика о соответствии построенного объекта требованиям технического регламента ТР 2009/013 BY;

• готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией (справки эксплуатационных организаций);
• наличие акта приемки объекта в эксплуатацию с подписями всех членов приемочной комиссии.

При необходимости приемочные комиссии проводят контрольные измерения, назначают контрольные опробования, испытания и проверки.

Во время приемки генеральный подрядчик (подрядчик) представляет приемочной комиссии следующую до­кументацию:

• перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных, ремонтно-строительных и других видов работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение;
• комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных генеральным проектировщиком (проектировщиком), с подписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них по согласованию с генеральным проектировщиком (проектировщиком) изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство работ;
• копии сертификатов соответствия на продукцию, подлежащую обязательной сертификации; копии технических свидетельств на продукцию, подлежащую техническому освидетельствованию, и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
• акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответ­ственных конструкций;
• акты индивидуальных испытаний смонтированного оборудования, акты испытаний технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
• акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом;
• акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
• акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и авто­матизации;
• акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молние­защиту;
• журналы производства работ и авторского надзора генерального проектировщика (проектировщика), материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
• гарантийный паспорт объекта строительства (см. приложение Ж);
• другую документацию, необходимую согласно требованиям ТНПА и оформ­ляемую при строительстве подрядчиком.

В свою очередь заказчик также представляет приемочным комиссиям следующую документацию:

• утвержденную проектную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
• перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;
• документы на право пользования или владения землей;
• заключение органов государственной вневедомственной и государственной экологической экспертизе по проектной документации, которая подлежит вышеназванным экспертизам, и экологичес­кий паспорт проекта;
• разрешение на производство строительно-монтажных работ;
• документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезичес­кие работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;
• документы по инженерно-геологическим и гидрогеологическим изысканиям строительной площадки;
• паспорта на оборудование и механизмы;
• справку об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания и т.п.;
• справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и др. обеспечат нормальную эксплуатацию объекта;
• акт комплексного опробования смонтированного оборудования;
• справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и генеральным подрядчиком (подрядчиком) (для жилых домов — в течение 1 месяца со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию);
• заключения органов государственного надзора о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, утвержденной проектной документации;
• другие документы, необходимые в соответствии с действующими нормами.

При строительстве объекта хозяйственным способом застройщик представляет также всю необходимую документацию, установленную для предоставления генеральным подрядчиком (подрядчиком).

Особенности приемки жилых домов

Приемка в эксплуатацию многосекционных жилых домов осуществляется отдельными секциями, если это предусмотрено проектной документацией, при условии полного окончания монтажа конструкций, обеспечения теплотехнического режима в помещениях примыкающих секций, безопасных условий для эксплуатации сдаваемой части дома и подключения к наружным сетям и коммуникациям по постоянной схеме, а также завершения благоустройства территории, примыкающей к сдаваемой секции.

Приемочные комиссии по объектам, застройщиками по которым являются граждане, создается местными исполнительными и распорядительными органами. Местными исполнительными и распорядительными органами для принятия в эксплуатацию одно­квартирных жилых домов высотой до двух этажей включительно, квартир в блокированных жилых домах и хозяйственных построек, застройщиками по которым являются граждане, допускается создавать постоянно действующие приемочные комиссии.

Приемочная комиссия при приемке одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей включительно, квартир в блокированных жилых домах и хозяйственных построек, застройщиками по которым являются граждане, создается в составе представителей заказчика (застройщика), подрядчика (при строительстве подрядным способом), местных исполнительных и распорядительных органов, Комитета архитектуры, градостроительства и землеустройства или органов государственного управления архитектурной и градостроительной деятельностью местного территориального уровня, государственного санитарного надзора и государственного пожарного надзора.

При приемке одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей включительно, квартир в блокированных жилых домах и хозяйственных построек, застройщиками по которым являются граж­дане, застройщик представляет комиссии следующую документацию:

• документ, подтверждающий право на земельный участок;
• проектную документацию;
• комплект документации (паспорт застройщика).

Оформление результатов приемки

Приемка в эксплуатацию объектов, выполненных с отступлениями от утвержденной проектной документации, не отвечающих требованиям эксплуатационной надежности и без­опасности, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил не допускается. Внесение в процессе строительства изменений в проектную документацию осуществляется в установленном порядке.

В случае если объект соответствует установленным в законодательстве критериям качества в соответствии с п. 6 Положения акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии.

По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки объекта в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения. Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами комиссии (с учетом необходимости соблюдения сроков для выдачи утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию местными исполнительными и распорядительными органами).

Утверждение акта приемки обуславливает период времени, с которого объект недвижимости ставится на учет как основное средство. Вся документация по приемке объекта в эксплуатацию хранится у заказчика (застройщика), а в случае передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации — в соответствующей эксплуатирующей организации. Срок хранения — постоянно.

 Как бывает на практике…

Рассмотрим анализируемую нами проблему на примере из судебной практики.

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ЗАО «М» к ИП «А» о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого строительства нежилых помещений. В обоснование исковых требований истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в части устройства дверного проема и дверного полотна, предусмотренных в проектной документации и в договоре. Представители истца заявленные исковые требования поддержали, указав, что согласно условиям договора ответчик как заказчик по строительству обязан был организовать выполнение работ по устройству в строящемся для истца помещении дверного проема и установке дверного полотна для выхода на кровлю. По мнению истца, ответчик в нарушение условий договора без согласования с истцом организовал устройство пожарного люка, не предусмотренного ни соглашением сторон, ни проектной документацией, в то время как истец оплачивал стоимость строительства с учетом согласованного сторонами перечня работ.

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал, указав, что строительство объекта выполнено в соответствии с разработанной ответчиком проектно-сметной документацией, которая не предусматривала устройство дверного проема, а предусматривала выход на кровлю через специально оборудованный люк в стене помещения. По мнению ответчика, его доводы подтверждаются актом приемки объекта, законченного строительством, в эксплуатацию, утвержденным приказом заказчика, что указывает на выполнение работ согласно ТНПА и проектной документации.

Привлеченный к участию в деле в качестве специалиста С. (ГИП) пояснил, что согласно проектной документации по рассматриваемому объекту устройство двери для выхода на кровлю предусмотрено не было (изображены две сплошные полосы — стена), о чем свидетельствует способ изображения на рабочих чертежах согласно принятым правилам. Организовать устройство дверного проема с дверью в обычном понимании невозможно, поскольку уровни кровли и пола в помещении различны. По мнению специалиста С., согласно ПСД технический люк установлен для обеспечения выхода на кровлю в случае необходимости (противопожарная необходимость, обслуживание оборудования).

Специалист П. (ГАП) указал, что согласно проектной документации кровля не является эксплуатируемой, выход на нее сотрудников запрещен, а размеры устроенного люка соответствуют строительным нормам.

В ходе рассмотрения спора по существу суд установил, что между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) был заключен договор долевого строительства нежилых помещений, предметом которого является реализация инвестиционного проекта — создание объекта недвижимости «Административное здание со встроенными помещениями общественного назначения». При этом застройщик принял обязательства осуществить, в том числе деятельность по организации проектирования объекта, получению разрешения на ПИР, привлечению проектных и подрядных организаций, приобретению строительных материалов, осуществлению функций технического надзора и др. согласно договору. Перечень создаваемых для инвестора объектов недвижимого имущества — нежилых помещений административного назначения на 6-м этаже согласован сторонами в договоре.

Согласно условиям договора, на который ссылается истец в обоснование заявленных требований, определена общая стоимость объекта с указанием, что цена договора включает все расходы, приходящиеся на долю инвестора по объекту долевого строительства и общему имуществу, в том числе стоимость строительно-монтажных работ, приобретения материалов и проведения работ. В приложении к договору сторонами определен перечень работ, входящих в стоимость, выполняемых застройщиком в соответствии с проектом, в том числе установка наружных входных дверей в здание, устройство кровли и парапета. В последующем между сторонами был заключен ряд дополнительных соглашений к договору, в том числе дополнительное соглашение, которым стороны установили обязанность застройщика по внесению изменений в строительный проект по заданию инвестора, и дополнительное соглашение, которым стороны согласовали выполнение работ внутри объекта долевого строительства.

Суд в своем решении в последующем отметил, что в соответствии с п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства. Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. В силу данных норм и условий заключенного между сторонами договора долевого строительства и дополнительных соглашений к договору суд пришел к выводу о том, что, что у ответчика возникло обязательство обеспечить создание по заданию и за счет средств инвестора в соответствии с проектной документацией объектов недвижимого имущества на 6-м этаже строящегося объекта «Административное здание со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Ш.». Актом приемки объекта, законченного строительством, утвержденным приказом ИП «А», объект был принят в эксплуатацию, с указанием в акте положительных заключений органов государственного надзора, в том числе инспекции Госстройнадзора.

Согласно п. 5 Положения, при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией по критериям качества, в том числе по соответствию объекта утвержденной проектной и разрешительной документации; по соответствию выполненных на объекте строительно-монтажных работ требованиям технических нормативных правовых актов; по соответствию исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям технических нормативных правовых актов. При этом приемка в эксплуатацию объектов, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, не соответствующих названным критериям качества, запрещается. Пунктом 20 Положения установлено, что соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов проектной документации, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), иных государственных организаций согласно приложению, выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством. При этом органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора. Из упомянутого выше акта приемки объекта в эксплуатацию следует, что инспекция Госстройнадзора выдала положительное заключение по объекту.

Как пояснили в судебном заседании главный инженер проекта и главный архитектор проекта, в проектной документации по рассматриваемому объекту в помещении, первоначально обозначенном под № 2, никогда не предусматривался выход на кровлю путем устройства дверного проема и установки дверного полотна, поскольку примыкающая кровля не является эксплуатируемой и выход на нее работников предприятий в процессе обычной хозяйственной деятельности строго запрещен, кроме работников специально уполномоченных органов (например, представителей пожарного надзора в случае необходимости). По мнению специалистов, в проектной документации ни до ее корректировки, ни после никогда не было условного обозначения рассматриваемого выхода как наружной входной двери, предназначенной для выхода людей.

В силу ч. 2 ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Пояснения директора истца о том, что по устной договоренности с директором ответчика ему был обещан выход на кровлю с возможностью устройства там в последующем специального ограждения, пола и др., не могут являться надлежащим доказательством заявленных исковых требований, поскольку согласно ст. 162 ГК сделки между юридическими лицами должны совершаться в письменной форме.

Таким образом, суд пришел к следующему выводу: истцом не доказано, что согласно проектной документации и условиям договора ответчик обязан был выполнить в помещении (первоначально обозначенном в приложении 1 к договору под № 2) выход на кровлю с устройством дверного проема и дверного полотна. Напротив, представленные ответчиком доказательства, пояснения специалистов опровергают доводы истца и подтверждают, что в данной части ответчик обеспечил строительство объекта долевого строительства с соблюдением требований проектной документации и технических нормативных правовых актов. В связи с изложенным в удовлетворении иска было отказано.