Порядок замены «неисполнительного» застройщика

Как уже сообщалось ранее, в том числе и нашим сайтом, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (далее – постановление № 1056) было утверждено Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства (далее – Положение).

Напомним, что в свое время пунктом 3 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее – Указ № 263) было установлено, что контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства. Затем Указом Главы государства от 22.04.2014 № 174 «О мерах по завершению строительства жилого дома» (далее – Указ № 174) пункт 3 Указа № 263 был дополнен нормой, согласно которой областные и Минский городской исполнительные комитеты вправе при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика в случаях и порядке, установленных Советом Министров Республики Беларусь. Последнему здесь же предписывалось в трехмесячный срок принять меры по реализации Указа № 174. Трех месяцев, как видим, Правительству оказалось недостаточно, тем не менее, хоть и с опозданием, с поставленной задачей оно справилось.

Правда, теперь в пункте 2.1 постановления № 1056 уже Совет Министров поручает Министерству архитектуры и строительства опять же в 3-месячный срок установить порядок расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику (исполнено, более подробно см. здесь). Почему невозможно было предусмотреть все в одном документе, нам судить сложно. Остается лишь надеяться, что когда-нибудь в результате принятия еще нескольких постановлений и положений, а потом, возможно, и решений облисполкомов, заменить неисполнительного застройщика станет вполне реально. Если он, конечно, к тому времени не исполнит все, что должен был исполнить.

Пока же рассмотрим утвержденное Правительством Положение.

Основания для замены застройщика

К случаям, являющимся основанием для замены застройщика, пункт 3 Положения относит:

• превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев;
• превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца;
• прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев;
• отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.

Приостановление строительства

Согласно Положению соответствующий облисполком или Минский горисполком при наличии оснований для замены застройщика вправе приостановить строительство объекта строительства. В течение 10 календарных дней со дня обнаружения оснований исполком создает комиссию, в состав которой включаются не только представители государственных структур, таких как местных исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, Департамент контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации, Министерство архитектуры и строительства, контролирующие (надзорные) органы, но и представители застройщика, подрядчика, дольщиков и других заинтересованных органов и организаций.

В случае принятия решения о замене застройщика, приостановление строительства будет действовать до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком, но не более чем на три месяца со дня принятия решения о замене застройщика. Если же будет принято решение об отсутствии необходимости замены застройщика, то с его принятием также возобновится строительство.

Принятие решения о замене застройщика

В свою очередь, созданная исполкомом комиссия просто так рубить из-за плеча не должна. В течение 15 календарных дней со дня своего создания она рассмотрит возможность устранения в 3-месячный срок оснований для замены застройщика и уже в случае невозможности их устранения вносит в соответствующий исполком предложения о целесообразности замены застройщика. Данные предложения принимаются большинством голосов членов комиссии и оформляются протоколом.

После этого исполком на основании предложений комиссии согласно своим полномочиям в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение о замене застройщика с назначением нового, имеющего право на осуществление строительной деятельности в соответствии с законодательством. При этом неисполнительного застройщика заменят не лишь бы кем – нового будут выбирать из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50%. Однако решение исполкома может быть и иным – исполком может посчитать замену застройщика нецелесообразной. В любом случае о своем решении он в течение 5 календарных дней должен письменно известить членов комиссии, застройщика, а в случае принятия решения о замене – еще и нового застройщика. Установлено, что принятие исполкомом решения о замене застройщика является основанием для расторжения дольщиками договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком.

Механизм замены застройщика

Согласно пункту 7 Положения новый застройщик в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о замене застройщика письменно извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях.

Кстати, Положением предусмотрено также, что после принятия соответствующим исполкомом решения о замене застройщика местный исполнительный и распорядительный орган в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков принимает меры в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель, по прекращению права прежнего застройщика на ранее предоставленный ему земельный участок и предоставляет данный земельный участок в установленном порядке новому застройщику.

Не справившийся со своими обязательствами прежний застройщик в течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика обязан:

• передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию, которая в установленном порядке корректируется при необходимости новым застройщиком. В случае отсутствия проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации или невозможности истребования данной документации новый застройщик принимает меры по ее разработке (восстановлению). Проектная организация, выполнявшая заказанную и оплаченную прежним застройщиком разработку проектной документации, обязана в течение 10 календарных дней со дня обращения нового застройщика передать ее копию новому застройщику. Стоимость разработки (корректировки, восстановления) проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации включается новым застройщиком в стоимость строительства объекта строительства;
• перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов прежнего застройщика на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика, передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства, заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства. Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств их оплата подлежит возврату новому застройщику.

Согласно пункту 10 Положения, доли каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, рассчитываются в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства, который, как уже упоминалось выше, уважаемому Министерству еще предстоит установить. Отмечено при этом, что под объемом не завершенного строительством объекта строительства для целей Положения понимаются средства, определенные как сумма стоимости не завершенного строительством объекта строительства, денежных средств на специальных счетах, открытых прежним застройщиком на объект строительства, денежных средств на текущем (расчетном) счете прежнего застройщика, внесенных дольщиками на строительство объекта строительства, оплаченных, но неисполненных обязательств поставщиков и других документально подтвержденных затрат, связанных с передаваемым не завершенным строительством объектом строительства.

Дольщики и прежний застройщик подтверждают копиями платежных документов внесение (направление) средств на строительство не завершенного строительством объекта строительства за счет:

• собственных денежных средств;
• кредитов;
• средств организаций;
• иных источников с указанием условий предоставления этих средств.

Новый застройщик определяет сумму средств, сроки, необходимые для завершения строительства объекта строительства, производит расчет новых цен объектов долевого строительства (цен договоров) и извещает о них дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, с предложением в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения заключить указанные договоры на те же объекты долевого строительства на новых условиях. Установлено, что объекты долевого строительства, на завершение строительства которых по истечении данного срока не были заключены договоры создания объектов долевого строительства с новым застройщиком, реализуются согласно законодательству.

В Положении предусмотрено, что приостановление строительства при замене застройщика, а также превышение прежним застройщиком сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, являются основаниями для согласования местным исполнительным и распорядительным органом новому застройщику изменения (продления) срока строительства объекта строительства.

Пунктом 12 Положения установлено, что расчет величины платежей дольщика новому застройщику по договору создания объекта долевого строительства осуществляется новым застройщиком с учетом доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику. При определении доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, средства, поступившие за счет кредитов, но не использованные прежним застройщиком на цели строительства, в том числе полученные и неотработанные авансы за счет льготных кредитов, также подлежат учету в оплаченной части дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства.

Возврат денежных средств

Важной представляется норма пункта 13 Положения: дольщики, отказавшиеся от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком, и прежний застройщик вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств. Установлено, что возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 г. № 6. Возврат средств дольщикам и прежнему застройщику осуществляется в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта строительства, рассчитанной в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства. При этом основанием для возврата денежных средств дольщика и прежнего застройщика является их заявление, подаваемое новому застройщику.

Возврат заемных (кредитных) денежных средств новым застройщиком может осуществляться на основании договора перевода долга, заключенного между банком, небанковской кредитно-финансовой организацией, иной организацией, предоставившей денежные средства, прежним и новым дольщиками в соответствии с законодательством. Возвращаемые дольщикам новым застройщиком денежные средства делятся на части пропорционально размеру поступивших денежных средств из различных источников финансирования, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования в следующем порядке:

• внесенные собственные денежные средства дольщиков – по их поручениям соответственно на их счета в банке либо на текущий (расчетный) счет другого застройщика, иной организации;
• средства местных бюджетов, направляемые на строительство жилых домов, в том числе для предоставления гражданам одноразовых субсидий, – в местный бюджет;
• средства, предоставленные организациями в виде материальной помощи или займа работнику, – на текущий (расчетный) счет этих организаций. При этом средства, выплаченные в счет погашения основной суммы займа по договору, возвращаются заемщику предоставившей заем организацией;
• средства, предоставленные открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» в виде льготных кредитов, – в качестве взноса нового дольщика, заключившего договор перевода долга в случаях, предусмотренных законодательными актами, или этому банку в счет погашения задолженности дольщика по льготному кредиту. В случае, если новому дольщику предоставляется льготный кредит в сумме меньшей, чем та, которая выдана выбывающему дольщику, разница возвращается в названный банк;
• средства, предоставленные иными банками, небанковскими кредитно-финансовыми организациями в виде кредита, – банкам, небанковским кредитно-финансовым организациям, предоставившим кредит, с последующим возмещением дольщику денежных средств, выплаченных в счет погашения основной суммы долга по кредиту;
• средства, перечисленные местным исполнительным и распорядительным органом от индексации именных приватизационных чеков «Жилье», направленные на погашение стоимости строительства, – в местный бюджет в порядке, установленном законодательством. При этом дольщику возвращаются указанные чеки в установленном законодательством порядке.

Определено, что возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств. В свою очередь, возврат денежных средств новым застройщиком прежнему застройщику осуществляется не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления прежнего застройщика о возврате денежных средств.

В заключение осталось добавить, что утвержденное постановлением № 1056 Положение вступает в силу с 15 февраля 2015 года.