О взносах членов организации застройщиков

Одним из главных вопросов жизнедеятельности жилищного кооператива является вопрос внесения членами этого кооператива различных взносов. Причем в нередких случаях этот вопрос становится яблоком раздора между жильцами, особенно наиболее принципиальными из них, и органами управления организации застройщиков.

К слову, последних на этой почве довольно часто упрекают в различных мыслимых и немыслимых грехах да махинациях. Попытаемся все разложить по полочкам.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим порядок внесения взносов членами организаций застройщиков (включая жилищный потребительский кооператив), является Положение об организациях застройщиков, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 (далее — Положение об организациях застройщиков, Положение). Этим документом предусмотрено, что для обеспечения деятельности организации застройщиков ее члены уплачивают:

• вступительный взнос,
• паевой взнос (при финансировании строительства, реконструкции, приобретения дома организацией застройщиков),
• членский взнос,
• целевой взнос,
• дополнительный взнос.

После внесения все эти взносы становятся собственностью организации и включаются в состав ее имущества.

Установление размеров и сроков внесения вступительных, паевых (при финансировании строительства, реконструкции, приобретения дома организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов относится к исключительной компетенции общего собрания (п. 63 Положения). Подчеркнем, что собрание уполномоченных не вправе решать этот вопрос. По вопросам установления и внесения взносов решение считается принятым, если на общем собрании за него подано более 2/3 голосов членов организации застройщиков, присутствовавших на собрании (п. 64 Положения).

Взносы могут вноситься на текущий (расчетный) банковский счет организации и (или) наличными денежными средствами в порядке, предусмотренном в Положении об организациях застройщиков и уставе. Контроль за уплатой взносов осуществляет правление. Члены организации застройщиков обязаны вносить взносы, при нарушении этой обязанности они несут финансовую ответственность (об этом более подробно будет рассказано ниже).

Рассмотрим особенности каждого из взносов, вносимых членами организации застройщиков.

Вступительный взнос

Вступительным взносом именуется денежная сумма, вносимая членом организации застройщиков (гражданином Республики Беларусь, иностранным гражданином, лицом без гражданства, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) при вступлении в организацию застройщиков. Вступительный взнос направляется на покрытие расходов, связанных с деятельностью организации.

Из Положения об организациях застройщиков не понятно, о каких именно расходах идет речь в данном случае. Неясности добавляет и тот факт, что на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, расходуются также членские взносы. Разница между этими видами взносов состоит в том, что вступительный взнос вносится единовременно (то есть только один раз), а членские взносы — периодически (как правило, ежемесячно). По нашему мнению, исходя из сущности понятия вступительного взноса, можно сделать вывод, что речь идет о покрытии расходов, связанных, прежде всего, с созданием организации застройщиков. К ним можно отнести, в частности, затраты по государственной регистрации организации, организационные расходы, связанные с проведением собрания учредителей и начальным этапом деятельности организации.

Разумеется, потребуется составить расчет вступительного взноса. Он должен представлять собой общую сумму всех необходимых затрат, разделенных на количество жилых помещений в будущем доме согласно проектно-сметной документации.

На практике иногда возникал вопрос: как поступить, если одно лицо (физическое или юридическое) собирается оплачивать строительство не одного, а двух или более жилых помещений? Можно ли в таком случае взимать с такого лица два и более вступительных взносов? Нам представляется, что брать несколько взносов с одного лица будет неправильно. Будущий член организации должен будет уплатить все-таки один вступительный взнос, но увеличенный соответственно в два раза или более (в зависимости от количества жилых помещений).

Может возникнуть и вопрос о том, вправе ли организация устанавливать для своих членов размер вступительного взноса в зависимости от площади жилого помещения, строительство которого они будут оплачивать в составе этой организации. Положение об организациях застройщиков не дает ответа на этот вопрос. По нашему мнению, увязывать размер вступительного взноса с площадью будущего жилого помещения будет необоснованно. Это объясняется тем, что расходы организации на этапе становления никоим образом не зависят от размеров квартир в жилом доме, а потому обязанности по возмещению членами организации этих расходов должны быть равными.

Размер и порядок внесения вступительного взноса определяется на собрании учредителей организации застройщиков. Согласно п. 82 Положения от уплаты вступительных взносов освобождаются дети-сироты и члены семьи умершего члена организации застройщиков, супруг (супруга) члена этой организации при разделе паенакоплений, наследники права на паенакопления в случае смерти члена организации застройщиков, а также граждане, вступившие в данную организацию в связи с передачей им права на паенакопления. Общее собрание вправе освобождать от уплаты вступительных взносов и других граждан.

Членский взнос

Членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков на цели, связанные с деятельностью этой организации, в том числе на оплату труда ее работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) и другие нужды.

Согласно Положению об организациях застройщиков смету расходов на содержание аппарата управления и контроля утверждает общее собрание. Это означает, что размер членских взносов должен быть обоснован соответствующей сметой. В нее включаются текущие расходы организации, носящие постоянный характер. Кроме заработной платы штатных работников сюда входят и те необходимые затраты, которые связаны с исполнением органами управления и контроля своих функций.

Немаловажным представляется вопрос о том, с какого момента можно взимать членские взносы с членов организации застройщиков. Положение об организациях застройщиков не дает ответа на этот вопрос. В прежние времена эти взносы предъявляли к оплате, как правило, после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Такая практика сегодня может быть не вполне применимой, так как работники аппарата организации (включая председателя правления) могут не согласиться работать на так называемых общественных началах, что практиковалось в советское время. Поставив вопрос о необходимости вознаграждения за свой труд, они будут совершенно правы с юридической точки зрения. Таким образом, если текущие расходы организации возникнут с момента начала ее деятельности, то и источник их финансирования (членские взносы) должен будет формироваться с этого же момента. В противном случае эти расходы придется включать в состав вступительного взноса, что будет не совсем корректно с юридической точки зрения.

По нашему мнению, размер членских взносов (как и вступительного взноса) нельзя устанавливать в зависимости от величины жилого помещения члена организации. Текущие расходы организации никак не связаны с количеством строящихся или занимаемых квадратных метров, а потому бюджет организации должен формироваться всеми ее членами в равной степени.

Паевой взнос

Паевой взнос составляют денежные средства, единовременно или периодически вносимые организации застройщиков ее членом на финансирование строительства, реконструкции, приобретения дома (при финансировании самой организацией застройщиков). В отличие от других взносов паевой взнос уплачивается только на текущий (расчетный) банковский счет организации застройщиков. Вступительный, членский, целевой и дополнительный взносы могут передаваться наличными деньгами средствами уполномоченному члену правления.

Важным отличием паевого взноса от всех других является то, что он имеет возвратный характер. Так, вступительный, членский, целевой и дополнительный взносы потребляются в процессе деятельности организации застройщиков. Поэтому при выходе из организации бывший ее член не вправе требовать возврата этих средств. А вот сумма внесенного паевого взноса (в полном объеме или частично) представляет собой так называемые паенакопления, которые возвращаются в установленном порядке члену организации застройщиков при выходе из нее (более подробно об этом порядке будет рассказано ниже).

Факт внесения паевого взноса имеет большое правовое значение. Так, член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за жилое помещение, приобретает право собственности на это помещение при условии регистрации такого права в установленном порядке (п. 42 Положения). Регистрация права собственности на жилое помещение осуществляется территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (кадастровым агентством). Собственнику помещения выдается свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права собственности.

Если в уплате паевого взноса участвовали члены семьи члена организации застройщиков (собственными денежными средствами или своей жилищной квотой), то они имеют право претендовать на долю в праве собственности на жилое помещение при оформлении этого права (п. 43 Положения). Если им будет отказано в таком праве, они вправе будут получить соответствующую денежную компенсацию.

В случае смерти члена организации застройщиков, который не выплатил полностью паевой взнос в полном размере либо выплатил, но не оформил право собственности на это помещение, право на вступление в члены этой организации имеет проживающий вместе с ним в жилом помещении дома организации застройщиков член семьи, имеющий право на часть паенакоплений (п. 24 Положения). При отсутствии такого члена семьи преимущественное право на вступление в члены организации застройщиков имеют наследники умершего, не проживавшие вместе с ним в жилом помещении дома организации застройщиков, но унаследовавшие право на такие паенакопления.

Целевой и дополнительный взносы

Целевой взнос — это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков на основании решения общего собрания для дополнительного финансирования ремонтно-хозяйственных работ, а также мероприятий, утвержденных этим собранием. Что же касается дополнительных взносов, то они направляются на покрытие убытков организации застройщиков.

Целевой и дополнительный взносы в отличие от других платежей членов организации застройщиков не носят постоянного характера. То есть их возникновение связано не с самим фактом создания и деятельности организации, а в связи с возникновением каких-либо задач или проблем, для решения которых необходимы дополнительные денежные средства.

Установление целевых взносов для финансирования ремонтно-хозяйственных работ или мероприятий общего характера целиком зависит от доброй воли членов организации застройщиков. В части дополнительных взносов дело обстоит сложнее.

Организация застройщиков, как и всякое юридическое лицо, в процессе осуществления своей деятельности несет определенные расходы. Когда эти расходы превышают доходы, возникают убытки. Убытки организации должны быть покрыты за счет дополнительных взносов на основании решения общего собрания. Согласно п. 4 ст. 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь члены потребительского кооператива (в том числе организации застройщиков) обязаны в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса (при упрощенной системе налогообложения — в течение 3 месяцев со дня окончания финансового года) покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива несут субсидиарную (то есть дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

По нашему мнению, размер дополнительного взноса каждого члена организации застройщиков может устанавливаться поровну между всеми членами организации, в пропорциональном отношении исходя из размера принадлежащих им жилых помещений либо исходя из иных критериев. Решение этого вопроса зависит от характера убытков. Если они возникли объективно и вне зависимости от действий отдельных членов организации, никак не связаны с размером жилых помещений, дополнительные взносы должны быть равными для всех. Принцип пропорциональности применим в том случае, когда площадь квартир повлияла на величину общих потерь. Если же убытки организации возникли по вине отдельных ее членов, то в таком случае их возмещение должно быть возложено только на виновных лиц. Добросовестно исполнившие свои обязательства члены организации застройщиков не должны нести дополнительные расходы из-за финансовых или иных нарушений, допущенных их «коллегами».

(Окончание следует)