Могут ли в одном ТС состоять жители нескольких жилых домов?

Автор: Игорь БУЕВИЧ, юрист12 Апрель 2013.

Вопрос, вынесенный в заголовок статьи, родился у нас не случайно — он поступил в «УправДом» от читателей. Ответить на него быстро и кратко, увы, не получилось — слишком сложной оказалась проблема, поэтому, во-первых, приведем развернутый ответ, а во-вторых, постараемся рассмотреть поставленный вопрос досконально в разрезе действующего законодательства.

Итак, как говорится в одной известной телепрограмме, внимание, вопрос!

Наше товарищество собственников жилья (ТСЖ) состояло сначала из одного дома. Затем к нам присоединили еще один дом. Но как? Провели подобие общего собрания в присоединяемом доме, написали протокол и с 1 числа месяца данный дом стал числиться в нашем ТСЖ. Нас, жителей первого дома, никто не спрашивал — это первое. Второе: как можно к юридическому лицу (ТСЖ) просто так присоединить дом. Считаем, что здесь нарушены наши права. Ведь надо было зарегистрироваться второму дому как юридическому лицу, затем провести реорганизацию в виде слияния и только после этого дом считался бы присоединенным. У нас возникли следующие вопросы:

имело ли право руководство ТСЖ таким образом присоединить второй дом к действующему ТСЖ?
если присоединение было незаконным, то как нам исправить данную ситуацию?

Краткий вывод после прочтение этого вопроса заключается в следующем: в рассматриваемом случае допущены серьезные нарушения законодательства о товариществах собственников, ущемляющие права членов действующего ТС, созданного на базе одного многоквартирного дома, и влекущие за собой необходимость приведения всех сторон возникшего правоотношения в первоначальное положение.Проще говоря, включение собственников второго многоквартирного жилого дома в состав действующего ТС является незаконным, они должны быть исключены из состава товарищества с момента их внесения в реестр его членов, им должно быть разъяснено их право на создание собственного ТС на базе своего дома. Вынести соответствующее решение может местный исполком (администрация района) либо суд.

Однако, как уже говорилось выше, учитывая, что заданный вопрос достаточно сложен, что в нем затрагиваются серьезные проблемы, касающиеся деятельности многих ТС, и тот факт, что законодательство о товариществах собственников изменится с 2 марта 2013 г., мы решили дать развернутое и как можно более аргументированное обоснование нашего ответа. Содержащиеся в статье обоснования и выводы могут быть использованы авторами вопроса, также иными членами действующих ТС, попавших в аналогичную ситуацию, для составления письменного обращения в компетентный государственный орган.

Правовые нормы

Начнем с главного — перечислим основные нормативные правовые акты, регулирующие рассматриваемые вопросы. Ими являются:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК);

2. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее — ЖК);

3. Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении);

4. Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимого имущества);

5. Типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее — Типовой устав ТС);

Необходимо сразу отметить, что проблему мы рассматриваем уже в разрезе норм нового ЖК, который вступит в силу 2 марта 2013 г. В отличие от пока еще действующего, он включает в себя главу 32, в которой регулируются вопросы создания и деятельности товарищества собственников.

Также в связи с принятием нового ЖК в Закон о совместном домовладении внесены изменения (п. 2 ст. 222 ЖК), согласно которым со 2 марта 2012 г. действие названного Закона не будет распространяться на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде (ч. 2 ст. 2 Закона о совместном домовладении в новой редакции). В ведении этого Закона останутся только товарищества собственников нежилых помещений.

До 2 марта 2013 г. претерпит некоторые изменения и Типовой устав ТС, поскольку его положения нужно привести в соответствие с нормами нового ЖК.

О правах на общее имущество разных многоквартирных домов

Для того чтобы ответить на поставленный вопрос, следует прежде всего разобраться в том, может ли собственнику жилого (нежилого) помещения многоквартирного жилого дома принадлежать доля на праве собственности на общее имущество другого многоквартирного жилого дома (при отсутствии, разумеется, у него права собственности на какое-либо помещение в том другом доме). А разобраться в этом позволит нам анализ базовых понятий законодательства о совместном домовладении. Как показывает правоприменительная практика, причиной многих проблем, возникающих в деятельности ТС, как раз и является непонимание этих понятий, путаница между их юридическим и обыденным смыслом.

Как известно, жилое помещение (квартира) в многоквартирном жилом доме является самостоятельным объектом недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации с выдачей соответствующего свидетельства (удостоверения). Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 273 ГК). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 274 ГК). Общим имуществом многоквартирного жилого дома признаются общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество (п. 1 ст. 274 ГК).

В Законе о совместном домовладении дано более широкое понятие общего имущества. В соответствии со ст. 1 названного Закона к общему имуществу относятся:

обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства;
отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания;
право землепользования.

Как следует из вышеприведенных норм в их совокупности, собственнику квартиры принадлежит доля в общем имуществе того жилого дома, в котором расположена эта квартира. В то же время в составе общего имущества могут быть также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома. К таким объектам могут относиться сооружения, в которых расположены, например, подсобные помещения собственников квартир дома. В юриспруденции вещь, предназначенную для обслуживания другой (главной) вещи и связанную с ней общим назначением, именуют принадлежностью этой главной вещи (ст. 135 ГК). Разумеется, многоквартирный жилой дом не может служить принадлежностью другого такого же дома, так как является юридически самостоятельным зданием. Таким образом, из определения понятия общего имущества следует, что собственнику жилого (нежилого) помещения многоквартирного дома не может принадлежать доля в праве собственности на общее имущество другого многоквартирного жилого дома.

Теперь следует разобраться, что же такое совместное домовладение. Статьей 1 Закона о совместном домовладении установлено следующее: совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего:

земельный участок,
расположенные на этом земельном участке здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.

Как видно, здесь идет речь, в частности, о здании или зданиях. На первый взгляд, кажется, что это могут быть два или более многоквартирных жилых дома. Однако это только на первый и вдобавок невнимательный взгляд. Если более внимательно вчитаться в определение совместного домовладения, то понятно, что речь идет о том, что здания и (или) иные объекты недвижимости (например, сооружения) располагаются на одном земельном участке. Однако каждый многоквартирный жилой дом должен размещаться на отдельном участке земли, выделенном специально для строительства этого дома. Причем государственная регистрация создания здания осуществляется после государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено (п. 1 ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества). Получается, что зданиями, расположенными на одном земельном участке, многоквартирные жилые дома быть не могут.

Чтобы понять, о каких же тогда зданиях и (или) иных объектах недвижимости идет речь в рассматриваемом случае, следует обратиться к определению общего имущества. Из этого определения следует, что к общему имуществу относятся отдельно стоящий объект (принадлежность главной вещи), служащий целевому использованию основного здания (главной вещи — многоквартирному жилому дому). Такие «соподчиненные» объекты как раз-таки могут располагаться на одном земельном участке. Таким образом, совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников недвижимого имущества, в состав которого не могут входить два и более многоквартирных жилых дома.

Мы понимаем, что изложенные выше рассуждения непросты для понимания. Однако причина таких трудных для восприятия логических конструкций кроется в сложности определений базовых понятий законодательства о совместном домовладении. А их словесная «нагроможденность», в свою очередь, объясняется желанием законодателя включить в эти понятия все возможные варианты их практического воплощения. И, как показала практика, это желание сыграло своего рода злую шутку: нашим народом были изобретены такие причудливые формы их практической реализации, о которых законодатель, пожалуй, и не подозревал.

Создание ТС на базе нескольких домов согласно Закону о совместном домовладении

Согласно ст. 20 Закона о совместном домовладении товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. О том, что включает в себя недвижимое имущество совместного домовладения, мы писали в предыдущей части нашей статьи.

В ст. 20 Закона о совместном домовладении также предусмотрено, что допускается создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества. Разумеется, речь идет о самостоятельных объектах недвижимого имущества, не связанных между собой отношениями «главная вещь – принадлежность главной вещи». В качестве таких самостоятельных объектов недвижимого имущества представляются, как минимум, два многоквартирных жилых домов. Проанализируем такой вариант создания и деятельности товарищества собственников.

Сначала поговорим о создании ТС на базе нескольких многоквартирных жилых домов.

Сразу же обратим внимание читателя на то, что в ст. 20 Закона о совместном домовладении речь идет именно о создании (!) ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества. Товарищество собственников как юридическое лицо создается путем государственной регистрации в установленном порядке. В той же статье названного Закона указано, что ТС считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации. Это означает, что определиться с тем, на базе каких объектов недвижимого имущество создается товарищество, собственникам помещений следует к моменту государственной регистрации этого товарищества.

В рассматриваемом, описанном в вопросе читателей, случае государственная регистрация ТС на базе двух многоквартирных жилых домов осуществлена не была. Собственники квартир второго дома просто влились (вошли в состав) действующего ТС, созданного (зарегистрированного) ранее. Здесь произошла подмена юридического смысла понятия «создание» обыденным смыслом. С житейской точки зрения создавать некую общность людей можно сколько угодно раз. Однако с юридической точки зрения дважды создать (зарегистрировать) одно и то же юридическое лицо, разумеется, невозможно.

Законодательство допускает создание юридического лица также и путем слияния двух юридических лиц (ч. 1 п. 4 ст. 53 ГК). Понятное дело, что в этом случае к моменту государственной регистрации реорганизуемого юридического лица должны быть созданы (зарегистрированы) два юридических лица, подлежащих слиянию. В обоих товариществах высший орган управления (общее собрание) должно единогласно принять решение о реорганизации путем слияния. Если хоть один член одного из товариществ будет против – объединение не состоится. В нашем случае для слияния не хватило самой «малости» – второго юридического лица.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что в рассматриваемом случае процедура создания ТС на базе двух многоквартирных жилых домов была произведена с нарушением норм Закона о совместном домовладении. Это не означает, что государственную регистрацию товарищества в его нынешнем виде (де-факто действующего на базе двух многоквартирных домов) следует признавать недействительной. Для такого признания отсутствуют правовые основания. А вот действия должностных лиц товарищества по включению в его состав собственников другого многоквартирного жилого дома являются неправомерными и ущемляющими права законных членов товарищества. Это является основанием для обжалования таких действий в административном или судебном порядке.

Теперь поговорим о деятельности ТС на базе нескольких многоквартирных жилых домов.

Итак, мы пришли к выводу о том, что нельзя создать ТС на базе двух (и более) многоквартирных жилых домов путем внесения в реестр его членов собственников другого многоквартирного дома. Ну а если такое товарищество изначально зарегистрировано в полном соответствии с правовыми нормами, то как тогда оно может функционировать, не нарушая положения законодательства, касающиеся прав членов товарищества на общее имущество домов, на базе которых оно создано? Проще говоря, имеет ли член такого товарищество право на долю в праве собственности на общее имущество другого многоквартирного дома, в котором у него нет ни одного помещения в собственности?

При анализе определения понятий общего имущества и совместного домовладения мы установили, что отсутствие в собственности лица помещения в многоквартирном жилом доме влечет отсутствие у него права на долю в праве собственности на общее имущество этого дома. Это правило незыблемо даже в том случае, когда товарищество собственников создано на базе нескольких многоквартирных жилых домов. Доказательством этого постулата может служить хотя бы то, что ни в Законе о совместном домовладении, ни в ГК не предусмотрено исключение из изложенного выше общего правила специально для членов «многоликих» товариществ.

Что это означает на практике? Это означает, в частности, что члены «многоликого» ТС на заседаниях общего собрания не вправе принимать участие (голосовать) при решении вопросов, связанных с содержанием, пользованием и распоряжением общим имуществом того многоквартирного дома, в котором им не принадлежит ни одно из помещений. Право голоса при решении таких вопросах должно исходить не только из самого факта членства в товарищества, а еще и из факта наличия права на долю в праве собственности на общее имущество конкретного дома. Ведь товарищество по своей юридической природе есть ни что иное как форма управления конкретным недвижимым имуществом, в котором член товарищества обладает и помещением, и долей в праве собственности на общее имущество.

Иными словами, при рассмотрении вопросов повестки дня общему собранию необходимо будет каждый раз фильтровать их на предмет того, кто из членов товарищества вправе по нему голосовать, каков должен быть кворум и какое количество голосов будет достаточным для принятия по ним решения и т.д. и т.п. Законодательством не установлен алгоритм такого рода действий. По этой причине мы выражаем серьезное сомнение в том, что действующие товарищества, созданные на базе нескольких многоквартирных жилых домов, способны самостоятельно выработать такой алгоритм без нарушения правовых норм и без ущемления прав своих членов.

По нашему глубокому убеждению, в норму ст. 20 Закона о совместном домовладении законодатель все-таки не вкладывал возможность создания одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества в виде многоквартирных жилых домов. К слову, в новом ЖК варианты объединения объектов недвижимого имущества расписаны четко и однозначно (об этом более подробно мы расскажем в последней части нашей статьи).

Как членам ТС защитить свои права

Как мы указывали выше, защищать свои права членам товарищества собственников можно двумя путями — в административном и судебном порядке. Опишем каждый из них.

1. Административный способ защиты.

Прежде чем писать жалобу или иное обращение, надо четко определить, кто вправе рассматривать ее по существу. Сразу же напрашивается ответ на этот вопрос: обращаться надо в прокуратуру. Действительно, одной из задач прокуратуры является осуществление надзора за точным и единообразным исполнением нормативных правовых актов государственными и иными органами, организациями и гражданами (п. 1 ст. 4 Закона Республики Беларусь от 08.05.2007 № 220-З «О прокуратуре Республики Беларусь»). Да, в прокуратуру можно обратиться. И все-таки предпочтительным нам видится обращение в государственный орган, который в отличие от прокуратуры, «отвечающей» за все, осуществляет контроль в конкретной узкой сфере. В нашем случае — контроль за деятельностью товариществ собственников.

Таким государственным органом является местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, местная администрация). Согласно п. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» местные исполнительные и распорядительные органы на соответствующей территории осуществляют координацию и контроль за деятельностью ТС и организаций застройщиков, принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников и организаций застройщиков. Кстати, аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 220 нового ЖК.

При составлении и направлении письменной жалобы следует руководствоваться положениями Закона Республики Беларусь от 18.07.2011 № 300-З «Об обращениях граждан и юридических лиц». Согласно п. 2 ст. 12 этого Закона письменная жалоба гражданина (граждан) должна содержать:

наименование и (или) адрес организации либо должность лица, которым направляется жалоба;
фамилию, собственное имя, отчество либо инициалы и адрес места жительства гражданина (граждан);
изложение сути жалобы;
личную подпись гражданина (граждан).

Суть жалобы может излагаться в следующем порядке: фактические обстоятельства дела (излагаются, как правило, в хронологическом порядке), указание на обжалуемые действия конкретных должностных лиц товарищества, указание на нарушенные этими должностными лицами нормы законодательства, просьба об устранении допущенных нарушений (желательно, чтобы просьба была как можно более конкретной).

Конечно, будет лучше, если жалоба будет направлена от имени нескольких членов ТС. В этом случае в жалобе должны быть указаны сведения о каждом из заявителей, и они все должны подписать жалобу.

Анонимная жалоба в данном случае рассматриваться не будет.

Допускается направление жалобы в электронном виде. Электронная жалоба направляется в государственный орган посредством глобальной компьютерной сети Интернет на адрес его электронной почты либо размещается в специальной рубрике на его официальном сайте в глобальной компьютерной сети Интернет. По нашему мнению, в рассматриваемом случае в большей степени подойдет все-таки письменная форма жалобы и ее направление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

По общему правилу обращения должны быть рассмотрены не позднее 15 дней со дня регистрации обращения. Однако если обращение потребует дополнительного изучения и проверки, срок рассмотрения увеличивается до одного месяца. Думается, что в нашем случае, скорее всего, потребуется дополнительное изучение и проверка фактов, изложенных в жалобе.

Ответ на жалобу может быть обжалован в вышестоящий государственный орган, после чего — в суд.

2. Судебный способ защиты.

Жалоба на действия должностных лиц ТС подается в суд по месту нахождения товарищества. Срок для подачи жалобы — в течение одного месяца со дня получения отказа в удовлетворении жалобы, при отсутствии ответа — со дня истечения месячного срока после подачи жалобы. Жалоба должна быть оплачена государственной пошлиной по ставке 1 базовая величина (100 000 руб.).

Жалоба должна содержать:

наименование суда, в который она подается;
фамилия, собственное имя, отчество и место жительства заявителя;
наименование и место жительства (место нахождения) организации, должностного лица, чьи действия обжалуются;
наименование документа (жалоба);
указание на обжалуемые действия (бездействие), на мотивы (основания) жалобы, то есть юридические факты и иные обстоятельства, свидетельствующие о незаконности или необоснованности действий (бездействия);
указание на то, какие конкретно права нарушены или какие обязанности неправомерно возложены на заявителя;
информацию о соблюдении досудебного порядка рассмотрения жалобы (о подаче аналогичной жалобы в вышестоящий государственный орган и результатах рассмотрения этой жалобы);
конкретное требование заявителя в отношении неправомерного действия (бездействия);
перечень приложений;
подпись заявителя и дату подачи.

К жалобе прилагаются:

копии жалобы по числу должностных лиц, чьи действия обжалуются;
документ об уплате государственной пошлины;
документы о соблюдении досудебного порядка рассмотрения жалобы (решение, принятое по жалобе вышестоящим государственным органом).

Дела по жалобам на незаконные действия и решения государственных органов, организаций и должностных лиц рассматриваются судом в течение одного месяца со дня поступления заявления в суд.

О создании ТС на базе нескольких домов согласно новому ЖК

Как мы указывали выше, новый ЖК будет регулировать порядок создания и деятельности товариществ собственников с 2 марта 2013 г.

В процесс создания ТС внесены некоторые коррективы. Так, согласно п. 5 ст. 207 нового ЖК создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:

многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.

На этих двух вариантах Кодекс ставит точку. Это означает, что создание ТС на базе несколько многоквартирных жилых домов с 2 марта 2013 г. не допускается. То есть зарегистрировать такое товарищество или создать его путем слияния «однодомных» товариществ будет уже нельзя.

Возникает резонный вопрос: а как быть с теми товариществами, которые уже созданы и действуют на базе нескольких многоквартирных жилых домов? В новом ЖК не предусмотрено, что такие товарищества должны пройти перерегистрацию в течение необходимого срока. Получается, что они могут и после 2 марта 2013 г. спокойно существовать со всеми своими внутренними метастазами? По нашему мнению, это не так.

Согласно п. 1 ст. 221 нового ЖК к жилищным отношениям, возникшим до вступления в силу Кодекса, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после вступления его в силу. Получается, что после 2 марта 2013 г. к правам и обязанностям «многоликих» товариществ будут применяться правовые нормы, которые содержат запрет не только на создание таковых, но и, разумеется, на их деятельность. Дабы не оказаться вне закона, таким товариществам придется стать «одноликими».

Что можно сделать в такой ситуации, как привести свое состояние в соответствие с положениями нового ЖК? Ответ прост: следует провести реорганизацию путем выделения. Согласно п. 4 ст. 54 ГК при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них в соответствии с разделительным балансом переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица.

Государственная регистрация товариществ собственников, созданных путем выделения, осуществляется на основании п. 13 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1. Согласно п. 13 указанного Положения для государственной регистрации выделенных товариществ в регистрирующий орган необходимо представить:

заявление по установленной форме,
устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf);
оригинал либо копию платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины в размере 0,5 базовой величины (50 000 руб.).

Для проведения процедуры реорганизации путем выделения потребуется принять соответствующее решение общим собранием прежнего ТС, после чего общее собрание выделенного товарищества должно утвердить свой собственный устав (он и будет подаваться в регистрирующий орган), избрать собственные органы управления и контроля, решить иные организационные вопросы.

ГК предусматривает и такой способ реорганизации, как разделение. Этот способ отличается от выделения тем, что если при выделении прежнее юридического лицо сохраняется (и, значит, ему не надо регистрироваться), то в результате разделения все получившиеся юридические лица считаются вновь созданными (и им всем придется проходить процедуру государственной регистрации, что называется, с нуля). Как видим, разделение — более трудоемкий процесс с точки зрения прохождения регистрационных процедур. К тому же, по нашему мнению, в рассматриваемом случае, по сути, будет происходить выделение товариществ на базе каждого многоквартирного дома из «многоликого» товарищества, которое в конечном итоге должно остаться с одним из этих домов.

Если «многоликое» товарищество после 2 марта 2013 г. будет продолжать свою деятельность с нынешним составом многоквартирных жилых домов, то это может рассматриваться как деятельность с грубыми нарушениями законодательных актов. В таком случае в соответствии с п. 2 ст. 57 ГК такое товарищество может быть ликвидировано по решению суда.

Последнее: