Ипотечное кредитование жилищного строительства, или Как удовлетворить потребности граждан в доступном жилье?
Согласно основному закону нашей страны каждый в Республике Беларусь имеет право на достойный уровень жизни, включая достаточное питание, одежду, жилье и постоянное улучшение необходимых для этого условий. Однако что касается непосредственно жилья, то на сегодняшний день эта проблема еще для многих семей является трудно-, а то и вовсе неразрешимой.
Одним из способов решения проблемы доступного жилья является ипотечное кредитование.
Несколько лет назад в Республике Беларусь был принят Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон об ипотеке), который вступил в силу 27 декабря 2008 г. С принятием данного нормативного акта представлялось, что появление ипотечного рынка в Беларуси не за горами. Однако ожидания не оправдались, а ипотечное жилищное кредитование все еще переживает период застоя.
Между тем ипотека в мировой практике является одним из самых проверенных способов приобретения жилья. Если обратить внимание на зарубежный опыт, то можно заметить, что разновидность такого вида кредитования приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках,которые позволяют выгодно и равномерно удовлетворить интересы всех сторон: населения — в доступном жилье, банков и других кредиторов — в прибыльной работе, строительной сферы — в загрузке производства, государства — в экономическом росте.
Приведем для примера лишь опыт Великобритании, так как ипотека в этой стране является основным механизмом приобретения жилья. По некоторым данным, на начало 2012 года почти 80% всех выданных ипотечных кредитов приходилось на банки, около 15% — на строительные сберегательные кассы, остальное распределено между другими профессиональными участниками рынка. От потенциальных заемщиков требуют внести как минимум 25–30% собственных средств при покупке недвижимости. Банки предлагают ипотеку на 25–30 лет. Общее правило ипотеки таково: чем больше ликвидность приобретаемого жилья и прозрачнее финансовая история клиента, тем ниже будет процент по ипотеке и тем большее покрытие банк готов предоставить.
В настоящее время для развития института ипотеки в Беларуси необходимо изучение опыта не только дальнего зарубежья, но и Российской Федерации как одной из стран, обладающей схожими с Республикой Беларусь экономическими условиями и в то же время достаточно развитым рынком ипотечных кредитов. Так, если обратиться к российскому опыту, то можно отметить, что у наших соседей в качестве государственного института развития ипотечного жилищного кредитования выступает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), основными задачами которого являются обеспечение доступности ипотеки для широких слоев населения и формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Агентство принимает активное участие в разработке государственных программ развития рынка жилья и жилищного финансирования, включая разработку новых механизмов рефинансирования ипотеки. Создание Агентства позволило решить проблему недостатка долгосрочных ресурсов для кредитования жилья посредством приобретения у банков обязательств по ипотечным кредитам и выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.
В целом же зарубежный и российский опыт по ипотечному кредитованию жилищного строительства доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства и отсутствия высоких доходов населения. Однако что касается нашей страны, то, несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, рынок долгосрочных ипотечных кредитов развивается медленно. Актуальность вопроса подтверждается и тем, что совсем недавно Национальный банк Республики Беларусь проводил консультации со Всемирным банком и с российской стороной по созданию в Беларуси национального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Также прорабатывается вопрос создания совместной системы рефинансирования ипотечных кредитов в СНГ. По данным СМИ потенциальными участниками выступают Беларусь, Россия, Армения, Казахстан. Система предполагает создание единой наднациональной структуры — совместного предприятия, основной задачей которого будет внедрение единых стандартов и принципов ипотечного жилищного кредитования, основанных на лучших образцах мировой практики.
Если ипотечные кредиты в Республике Беларусь начнут успешно работать, спрос на квартиры в нашей стране неизбежно возрастет, а значит, в условиях недостаточного предложения цены увеличатся, даже если на сегодняшний день они достигли уже высоких показателей. Поэтому до сих пор и неясна ставка, по которой банки будут выдавать ипотечные деньги. Иными словами, перейти от «дорогих и коротких» кредитов на «дешевые и длинные» банкам пока никто не предлагает.
Внедрение ипотеки в Беларуси, между тем, имело бы действительно силу, если бы кредитование по ней осуществлялось, скажем, под 5%. Однако никакой льготной ставки Закон об ипотеке не предусматривает. Отсюда следует, что в таком случае граждане начнут вкладывать свои денежные средства на первичный и вторичный рынок жилья, а обеспечить их будет нечем. Наверняка на своем ипотечном пути Беларусь будет ориентироваться на восточную соседку, которая в свое время начинала с 15% годовых, а сегодня ставка ипотечного кредита, к примеру, в Москве — от 8%, планируется ее дальнейшее снижение до 7–6%. Причем некоторые категории граждан в России уже покупают жилье по ипотеке под 6–7% годовых, остальное за них доплачивает государство. В Беларуси планировалось начинать ипотечное кредитование с высокой ставки, которую затем должен понизить сам рынок естественным путем.
Опять же, если и в этом вопросе обратиться к мировой практике, то отметим, что ипотечные кредиты в Японии выдаются под 0,5%, в Англии — максимум под 2%, в США сейчас — до 5,5%, в Китае — 6%. При этом сроки погашения таких кредитов в странах с рыночной экономикой (и в Китае) составляют 25–30 лет, а то и все 40. В Беларуси же даже льготные кредиты даются максимум на 20 лет.
Снижение процентных ставок по мере сокращения темпов инфляции и уменьшения ставки рефинансирования — перспектива для Беларуси весьма туманная. Уровень же инфляции даже в 8% едва ли позволит снизить ипотечные ставки без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным и комфортным для большинства населения. Ипотека введена для среднего класса и в идеале представляет собой весьма удобный выход из «бездомного» положения. Неслучайно, доля жилья, приобретаемого в рамках ипотечных программ, в Западной Европе доходит до 60–70%, в США — до 80%.
Для воплощения в жизнь всех замыслов по ипотечному кредитованию жилищного строительства, по нашему мнению, необходимо учитывать опыт других стран, а также закрепить данный вопрос четкой, понятной и перспективной нормативно-правовой базой. Возможно, после принятия такого комплекса мер к исполнению можно будет говорить о жизненности Закона об ипотеке и положительном ипотечном жилищном кредитовании, а также его дальнейшем развитии в Беларуси.
