Еще раз к вопросу о консьержах и видеокамерах
Публикуя в октябре прошлого года статью «Что такое дополнительная жилищно-коммунальная услуга», мы, конечно же, осознавали, что далеко не всем она понравится, и ожидали бурную реакцию читателей. Однако эта реакция оказалась не такой уж и бурной, и главным образом, уж не мгновенной точно. Отзывы по этой статье стали приходить только недавно.
Вроде как всем, кому было что сказать нам по этому поводу, мы ответили, но ввиду важности вопроса решили нашу, так сказать, полемику с некоторыми наиболее активными читателями предать широкой огласке. Пусть народ читает и думает сам, кто тут прав, а кто «вводит в заблуждение», «тянет одеяло», «пудрит мозги» и пр.
Ниже мы подадим возражения читателей относительно нашей позиции по дополнительным жилищно-коммунальным услугам и наши возражения на эти возражения, обоснованные исключительно на нормах Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ― ЖК), Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ― ГК) и иных нормах законодательства.
Конечно, тем, кто вообще не в курсе, советовали бы изначально прочитать статью, вокруг которой и развернулась полемика.
ЧИТАТЕЛЬ:
Господа юристы! Пожалуйста, не вводите людей вашими домыслами в заблуждение. В одном из ваших ответов вы писали, что оплата консьержки по решению общего собрания осуществляется всеми, даже несогласными собственниками. Это неправда. Читайте ст. 29‒30 ЖК. В частности, там указано, что услуги консьержа относятся к дополнительным услугам, от которых каждый член ТС может отказаться. А ваши логические рассуждения об обязательной оплате всеми также и видеокамер вообще из области ваших фантазий.
РЕДАКЦИЯ:
Господа читатели!
Мы не вводим никого в заблуждение никакими домыслами ― мы просто высказываем свое мнение по интересующей вас проблеме. Ваше дело ― прислушиваться к нашему мнению или проигнорировать его.
Но по вашему настоянию мы еще раз внимательно прочитали ст. 29 и 30 ЖК и не обнаружили, чтобы в упомянутых нормах было «указано, что наличие консьержки относится к дополнительным услугам», равно как ничего там не говорится и о видеонаблюдении. Так что это либо уже Ваши домыслы и фантазии, либо вы пользуетесь какой-то «пиратской» версией ЖК.
Зато в п. 3 ст. 30 ЖК четко указано другое: дополнительная жилищно-коммунальная услуга оказывается по договору и только по договору. Это же утверждение содержится и в других нормативных актах. То есть о дополнительной жилищно-коммунальной услуге можно говорить только тогда, когда между тем, кто ее оказывает, и потребителем (владельцем квартиры) возможно заключение договора. И без вариантов.
В то время, когда в ситуации с консьержкой или с тем же видеонаблюдением никакой договор между ТС (ЖПК) и владельцем квартиры невозможен. Консьерж заключает трудовой договор с ТС (ЖПК) и все.
ЧИТАТЕЛЬ:
Если следовать вашей логике, то ТС общим собранием может с таким же успехом и с такими же целями решить, что нам нужно на каждом этаже посадить охранников. И что, все тоже обязаны будут платить? Извините, но тут уж как говорится, у богатых свои запросы, но как быть тем, кто не имеет возможности оплачивать пожелания обеспеченного большинства?
РЕДАКЦИЯ:
По поводу наличия охранников на каждом этаже вопрос может оказаться спорным, но лишь потому, что охранная деятельность у нас лицензируется, и с точки зрения законодательства о лицензировании там еще нужно посмотреть, может ли собрание ТС принять такое решение. Но углубляться в лицензирование не будем.
А вот с позиции жилищного законодательства и законодательства о совместном домовладении (хотя, в принципе, сегодня оно практически совпадает) да, безусловно, общее собрание ТС или ЖПК вправе принять решение о том, что хоть на каждом этаже должен сидеть, например, консьерж, а на каждую квартиру положен отдельный сантехник, а на каждый подъезд ― свой бухгалтер. Поскольку речь будет идти всего лишь о численности штата, никто не может указывать ТС или ЖСПК, какой штат ему иметь, штатное расписание утверждает председатель после согласования с общим собранием (ч. 6 п. 3 ст. 216 ЖК). Например, в некоторых ТС кроме председателя в штате имеется еще и управляющий, а для некоторых это излишество. Это личное дело каждого ТС.
Но давайте оставим консьержей в покое, раз они вам так дались и настолько вас раздражают, что за этим вы не видите сути вопроса. И с бухгалтерами или сантехниками, понятное дело, мы утрируем.
А вот возьмем, к примеру, уборщиц. Посчитает общее собрание, что в каждый подъезд нужна отдельная уборщица, что влажная уборка должна проводиться каждый день, и такое решение общего собрания должно исполняться! И вряд ли вам удастся где-то оспорить такое решение общего собрания, если, конечно, оно будет принято в соответствии с установленной процедурой. Потому как ничего противозаконного здесь нет.
А что касается вопросов логики, то можем сказать следующее.
Если, как вы пишете, следовать нашей логике, то совместное домовладение ― на то оно и совместное домовладение, чтобы действовать по эксплуатации и сохранности общей собственности совместно. Это элементарное правило общежития: решило собрание ― все подчиняются.
А если следовать вашей логике, то кто-то не станет платить за видеонаблюдение, потому что оно ему не нужно, а я вот, например, не захочу платить за оборудование детских площадок, потому что у меня дети уже большие, в песочнице не играются и мне это не нужно! Почему я должен за это платить, если следовать вашей логике? И за скамейки у подъезда пускай платят те, кто на них сидит, лично я не помню, чтобы хоть раз присел на эти скамейки. Они мне не нужны! А еще я люблю ходить пешком на третий этаж и за лифт не хочу платить. Поймаете в лифте хоть раз ― тогда и поговорим. И у меня, например, нет автомобиля, значит, если руководствоваться вашими подходами, меня абсолютно не должны волновать вопросы парковки, обустройство стоянки авто. Сами раскошеливайтесь на свою стоянку. А я хочу, чтобы мне цветочки в подъезде... Вот это ваша логика.
Но тогда от понятия «совместное домовладение» остаются лишь одни слова. А людям, которые руководствуются такой логикой, следует изначально узнать, что собой представляет совместное домовладение, а потом уже принимать решение относительно того, лезть туда (а это значит, принимать на себя определенные обязательства, в том числе обязательство по исполнению решений общего собрания) или же поискать другой способ решения жилищного вопроса. На наш взгляд, для людей с такой логикой больше подходит такой, например, способ как индивидуальное жилищное строительство. А вот совместное домовладение ― это, извините, не про таких.
ЧИТАТЕЛЬ:
А в ТС многие и не стремились, нас туда просто загнали.
РЕДАКЦИЯ:
Ну, тут уж извините, ничего не можем сказать.
ЧИТАТЕЛЬ:
Отдел жилищно-коммунального хозяйства Мингорисполкома дал письменный ответ, что наличие консьержки, как и установка камер наблюдения, не относится к основным коммунальным услугам.
РЕДАКЦИЯ:
Мы полностью согласны с Мингорисполкомом, потому что ни консьержей, ни установку видеонаблюдения никак нельзя назвать услугой в принципе, ни основной, ни дополнительной. Еще раз обращаем ваше внимание на то, что об услуге можно вести речь, когда возможно заключение договора. Более того, по окончании оказания услуги либо за какой-то период подписывается акт выполненных работ. Есть договор между сторонами, подписан акт ― значит, услуга оказана. Нет договора и акта ― не было никакой услуги! Это элементарное правило ГК, общее правило, это вам скажет любой юрист.
Какой акт можно подписать в случае с консьержем или видеонаблюдением? А какой договор может быть в этих двух случаях заключен между ТС и собственником квартиры?
Что же это тогда такое?
Смотрите определение эксплуатации жилищного фонда, данное в п. 63 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, и все станет понятно. Эксплуатация жилищного фонда ― это использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений). Так вот установка видеонаблюдения или же работа консьержа ― это и есть те мероприятия, о которых говорится в приведенном выше определении.
Называть работу консьержки услугой точно также, извините, глупо, как будет глупо называть услугой работу бухгалтера товарищества. Для выполнения комплекса мероприятий по эксплуатации дома товарищество собственников или ЖПК нанимает штат сотрудников. Консьерж, как и бухгалтер, сантехник, председатель, в конце концов, ― все это штатные сотрудники. У каждого товарищества штат может быть разным ― у кого большим, у кого меньшим. Решило собрание, что штат должен быть именно таким ― какие тут могут быть вопросы?
Опять же, если согласно вашей логике в составе членов ТС окажется сантехник, он может всячески возражать, чтобы брали в штат сантехника ― а зачем ему?
ЧИТАТЕЛЬ:
Уважаемые юристы! Мы хорошо понимаем ваше мнение по поводу деятельности ТС. Но в реальной жизни не существует таких «идеальных» ТС, за которые вы так дружно ратуете. Из-за негатива и бардака в нашем товариществе основная масса собственников хочет обратно в ЖЭС! И совсем не по причине «меньше платить», а для того, чтобы избавиться от целого штата «жулья», которое содержится за счет жильцов. Они уже дошли до того, что не отчисляют поставщикам деньги, которые жильцы платят за отопление, долги растут.
РЕДАКЦИЯ:
Поймите, друзья, мы ни за что не ратуем, ничьи интересы не лоббируем, никого не оправдываем. Я, например, последние полтора года живу в доме, который на обслуживании ЖЭСа ― вы не представляете, как я устал с ними бороться, как надоел этот «жэсовский бардак», выражаясь по-вашему.
Еще раз подчеркиваем, что мы просто считаем, что должна исполняться буква закона, и высказываем свое мнение относительно того, как она должна исполняться. Мы не можем говорить по-другому: обходите, товарищи, закон, игнорируйте ЖК, идите напролом и никого не слушайте... Если мы вам станем давать такие советы, и вы станете им следовать, то вы тогда вообще повязнете не только в гражданских судебных разбирательствах, но и в уголовных. Наше твердое убеждение: даже при конфликте каждой из сторон, если она желает разрешения этого конфликта, необходимо максимально придерживаться буквы закона, и тогда проблемных моментов будет меньше. Имейте в виду, что только исходя из этого, мы позволяем себе высказывать свое мнение по тем вопросам, которые вас интересуют.
Лично я очень вас всех понимаю, в том смысле, что вы тоже не от нечего делать ставите здесь какие-то проблемы, ищете помощи, пытаетесь разобраться и пр.
Но я не могу понять другого: если, как вы пишете, основная масса собственников хочет обратно в ЖЭС, то почему эта основная масса не может принять решения относительно руководства ТС, которое вы же называете «жульем»? Извините, но этот ваш «штат «жулья», которое содержится за счет жильцов», утверждает председатель по согласованию с общим собранием (так прописано в законе). Но у вас, получается, что основная масса, то есть большинство(!) недовольно таким положением, однако ничего не меняет.
До этого я 10 лет прожил в доме ЖСПК и столько насмотрелся на таких, которые вечно были всем недовольны, всех и вся критиковали, называли «жульем» и пр., но даже на собрания не приходили. А если приходили, то только для того, чтобы и там еще покричать. Но чтобы дать свое согласие на избрание хотя бы в ревизионную комиссию или в состав правления и поработать там, попытаться что-то изменить, иметь полномочия и возможности для контроля ситуации ― это нет. Это пускай кто-то там, которого я потом буду называть «жульем» и т.д.
Не воспринимайте, пожалуйста, сказанное конкретно в свой адрес. Я хочу лишь сказать, что хорошо знаю ситуацию и знаю, как люди себя в этой ситуации ведут.
Главная проблема ― в нас самих. Мы считаем, что кто-то нам должен навести порядок ― ЖЭС, исполком, администрация района, прокуратура, госконтроль, Правительство, которое утвердило список основных жилищно-коммунальных услуг, и мы теперь можем размахивать этим списком, как флагом. Но мы не отдаем себе отчет в том, что ТС или ЖПК ― это своего рода организации самоуправления, мы сами должны уметь самоуправляться. И самоуправляться так, чтобы государство вообще поменьше вспоминало о нашем существовании, и пока мы этому не научимся, нам не помогут никакие постановления Правительства и никакой, даже самый совершенный, ЖК. А чтобы самоуправляться, нужно уметь договариваться.
Вы тоже так считаете? Тогда убедите в этом еще и своих соседей, смотришь, и окажется, что проблема выеденного яйца не стоила.
ЧИТАТЕЛЬ:
Не надо тянуть одеяло (Закон) на себя. Достаточно того, что есть перечень основных услуг. Все услуги за его рамками ― дополнительные. И не утрируйте, преподнося все выпендрожи как дополнительную услугу. Так что не пудрите мозги! Или очень хочется поставить видеокамеры за счет тех, кто считает их игрушками? Задолбали, халявщики!
РЕДАКЦИЯ:
Читайте выше. И здесь. И ниже.
ЧИТАТЕЛЬ:
Уважаемые юристы! Ваша точка зрения и логика мне понятны, я отказываюсь и не могу понять другого, а именно: почему я оказываюсь в прямом смысле этого слова бесправным перед бесконтрольным произволом и самодурством председателя ТС и штата нанятых ею таких же работников? Ну, не хотят наши собственники прийти на собрание, и председателем никто быть не хочет, и членом ревизионной комиссии, а платить за внесенные председателем без решения общего собрания прочие услуги я обязан. Как с этим быть?
РЕДАКЦИЯ:
А вот, видите, значит, проблема все-таки не в том, что вам не нравится решение большинства, а в том, что это просто решение руководства ТС. А большинство в это время пассивно. И руководство этим пользуется.
Впрочем, возможно и такое обвинение в сторону руководства ТС беспочвенно. Потому как если большинству все равно, ни ходить на собрания, ни участвовать в работе органов управления и контроля ТС никто не хочет, то руководство просто поставлено в ситуацию, когда можно, а то и нужно действовать по своему усмотрению. Как они понимают, как хотят, в конце концов, так и делают.
Соберитесь, примите решение — и они будут делать, как захотите вы.
Конечно, любое решение руководства член ТС вправе обжаловать в судебном порядке. И если, например, штат ТС, в составе которого есть и тот же злосчастный консьерж, утвержден председателем без согласования с общим собранием, то у вас будут все шансы на победу в суде.
Но ведь проблема в корне этим не решится. А проблема, повторимся, заключается в том, что члены ТС и ЖСПК должны четко осознавать простые вещи: такие способы управления общим имуществом, как ТС и ЖСПК, государство ввело для того, чтобы разгрузить себя, снять с себя лишние хлопоты, чтобы приучить людей управлять самим своим имуществом, и мы должны этому научиться. Потому что это не прихоть или выдумка нашего государства. Это мировая, если хотите, тенденция. Государство не может все тянуть на себе и всем заниматься. Вот, создан институт самоуправления в виде тех же ТС — объединяйтесь, граждане и, самоуправляйтесь. И вы, наверное, слышали, что после капитального ремонта в домах, которые раньше были на обслуживании ЖЭСов, планируется создание ТС. Именно туда, в ту сторону все движется, хоть и со скрипом. Потому что это, повторимся, мировая тенденция.
А мы этого не понимаем, мы считаем, что государство везде нам должно наводить порядок — сегодня в ТС, завтра в каждой отдельно взятой квартире. Да, оно будет пытаться, оно и пытается, потому что вынуждено реагировать как-то на наш «лямант». Но нам от этого будет только хуже, потому, что лучшей формы управления, чем самоуправление, все равно нет, никто не может лучше нас самих знать, что нам надо, как мы хотим жить.
Да и вообще, велосипед должен оставаться велосипедом, и если кого-то это не устраивает, то пускай пересядет на что-то другое. А у нас один будет требовать, чтобы к этому велосипеду приделали гусеницы, а второму поставь на этот велосипед реактивный двигатель и т.д. И государство делает большую ошибку, спеша исполнять желания каждого. В результате наш велосипед (ТС, ЖПК) превращается в нечто непонятное и крайне неудобное. А изначально задумка была вроде хорошей.
ЧИТАТЕЛИ:
Что же делать?
РЕДАКЦИЯ:
Пытаться найти компромисс. Активно участвовать в работе своего ТС (ЖПК). Убеждать соседей, отстаивать свою точку зрения, объединять вокруг себя единомышленников. Предлагать что-то взамен, в конце концов. Например, распределяя расходы между собственниками, собрание вполне правомочно установить для каких-то категорий граждан (пенсионеров, многодетных семей, малоимущих) льготы. Всегда можно найти компромисс.
Совместное домовладение предполагает совместные действия, а это значит, что должно быть все-таки согласие, нужно пытаться его найти, при том всем: и сторонникам консьержей и видеонаблюдения, и любителям цветочков в подъездах, и владельцем автомобилей. Поэтому именно к компромиссу даже в большей степени мы бы призвали большинство ― подумайте о своих соседях, многие из которых и так, может быть, не сводят концы с концами. Так ли необходимы «элементы сладкой жизни» в виде консьержек или камер видеонаблюдения?
А если вы уверены, что необходимы, докажите своим соседям ― посчитайте, во сколько вам будет обходиться «баба Зина» в каждом подъезде или «электронное око» в каждом лифте, и сравните эти цифры с расходами на ремонт, который не заставит себя долго ждать, разбитые стекла и лампочки и прочие издержки нашей «культуры». Дайте конкретные суммы, приплюсуйте туда факторы комфорта и пр.
В свою очередь, меньшинству мы бы напомнили, что любые нововведения очень тяжело вкореняются. Еще недалеко ушло то время, когда многие возражали против установки металлических дверей с домофонами. Вспомните, были такие, чуть ли не в каждом подъезде находились. И доводы их были точно такими же: почему я должен платить, если мне это не надо?! Но поищите таких сегодня. Думаем, если и есть они, то постесняются уже признаваться.
Вместо заключения
Мы неоднократно это говорили и считаем нужным сказать вам, наши уважаемые читатели, это еще раз: спорьте с нами! Спорьте с нами и дальше, и по этому, и по другим вопросам. В споре рождается истина, и это правда.
Мы работаем для того, чтобы помогать вам, помогать разобраться в сложном мире законодательства.
И вот что касается проблемы дополнительных жилищно-коммунальных услуг, то спорили с нами только владельцы квартир, члены ТС, исходя исключительно из собственных соображений на этот счет. Но, поверьте, не поступило ни одного юридически обоснованного возражения от специалиста в этой области или хотя бы вообще в области права. Нам бы и самим хотелось, чтобы кто-то нашу точку зрения попытался оспорить, и мы бы опубликовали такую статью, представили бы ее на ваш суд. Но ничего такого с октября 2013 года не поступило.
Поэтому мы остаемся при своем мнении, а именно:
1. В который раз повторимся: о дополнительной жилищно-коммунальной услуге, как и о любой услуге в принципе, можно говорить лишь только тогда, когда возможно заключение договора между тем, кто оказывает эту услугу (ТС, ЖСПК), и тем, кому она оказывается (собственники квартир).
2. Сам термин «дополнительная жилищно-коммунальная услуга» был введен в законодательство ошибочно, он не нужен, хотя бы потому, что никто не может составить даже приблизительный перечень таких услуг, исходя из принципа гражданского законодательства «договор ― услуга ― акт выполненных работ». Консьержи, камеры видеонаблюдения, шлагбаумы и прочее под эту схему однозначно не подходят, а выгул собак или уборка квартиры ― это просто услуги, не требующие себе определения «жилищно-коммунальные».
Введя несколько лет назад с подачи некоторых товарищей в оборот этот термин, законодатель пошел по ложному пути и с точки зрения права, и с точки зрения перспективы развития такого института как совместное домовладение. В результате мы сегодня и имеем эти противоречия, как правовые, так и логические. Вроде бы как те же ТС и ЖСПК как организации по управлению общим имуществом создаются для блага граждан, и тут же государство ставит какое-то ограничение этого блага, люди сами себе не могут определить уровень этого блага выше того, который уже определен государством. Такой подход в корне будет неправильным!
3. Расходы на зарплату консьержа равнозначны расходам на зарплату другим штатным сотрудникам ТС или ЖПК и относятся к расходам на эксплуатацию;
4. При установке систем видеонаблюдения или того же шлагбаума, или же покупке, к примеру, снегоуборочной машины нужно вести речь об увеличении общего имущества участников совместного домовладения, осуществляется это за счет целевых взносов. Целевой взнос — это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, ТС на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием (п. 58 ст. 1 ЖК). Утвердило общее собрание такое мероприятие, как установка систем видеонаблюдения ― вносите взносы, господа, и оставьте в покое сам термин «жилищно-коммунальные услуги» и даже вообще «услуги», он тут не при чем.
5. Повторим и то, о чем тоже уже не раз писали: распределение всех расходов ТС и ЖПК должно осуществляться пропорционально доле в праве общей собственности каждого участника совместного домовладения (п. 1 ст. 166 ЖК). При этом также повторимся, что, на наш взгляд, если в некоторых случаях собрание посчитает нужным предоставить отдельным категориям граждан льготы, то оно вполне правомочно это сделать.
Все мы, друзья, платим налоги государству на содержание госаппарата, на образование, здравоохранение, оборону и поддержание правопорядка и многие другие мероприятия. Между тем кому-то нравится этот госаппарат, а кому-то нет, кто-то болеет и пользуется услугами государственного здравоохранения часто, а кто-то редко, предпочитая частные медицинские учреждения, у кого-то трое детей учится в школе, а у кого-то их вообще нет. Но никто ведь не ставит вопрос о том, что с него несправедливо удерживают налог. И ни у кого не спрашивают, хотите ли вы платить налоги, нужен ли вам госаппарат, армия, милиция или государственная поликлиника. Приблизительно тот же принцип должен действовать и в случае с совместным домовладением, за исключением разве что пропорциональности доли в общей собственности, то есть принцип более справедливый даже, чем с налогами.
Так чего же мы хотим?
