Лифт преткновения

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

В связи с изменением структуры жилищно-коммунальных услуг и разгоревшимися вокруг этой проблемы страстями особенно остро выглядит проблема информированности городского населения страны. Ведь не зря говорят, информирован – значит вооружен. Неинформированный же человек, наоборот, не способен понять того, что происходит. Исправить эту ситуацию призван организованный Международной ассоциацией менеджмента недвижимости (МАМН) ЖКХ-клуб, первое заседание которого состоялось 3 марта 2016 г. в Международном образовательном центре имени Йоханнеса Рау.

 

По словам открывшего заседание исполнительного директора МАМН Геннадия Каленова, мероприятие планировалось давно, еще в конце прошлого года, и никто не ожидал, что оно так совпадет с происходящими вокруг сферы ЖКХ событиями. Однако теперь, когда в интернете появляется столько мифов о ЖКУ, а зачастую – просто недостоверной информации, когда население крайне болезненно реагирует на начатые реформы, которые совпали с непростым периодом в экономике страны, позиция средств массовой информации особенно важна. Между тем, довольно часто многое из происходящего интерпретируется совершенно неправильно с точки зрения специалистов в сфере ЖКХ, экспертов. В  свою очередь, журналисты, будучи сами такими же потребителями ЖКУ, также удивлены новыми практиками и подходами, им не понятны причины и истоки сложившихся в сфере ЖКХ проблем. Им хочется услышать простой и понятный для всех ответ на многие возникшие в обществе вопросы. Разрешить эти проблемы и призван ЖКХ-клуб, который должен стать площадкой для общения всех заинтересованных сторон.

Несмотря на то, что проблем в ЖКХ действительно много, главным объектом обсуждения этого заседания клуба стал лифт, а именно новое положение Указа Главы государства от 31.12.2015 № 535 о том, что плата за техническое обслуживание лифта должна вноситься потребителями соразмерно общей площади принадлежащих им и (или) занимаемых ими жилых помещений и (или) нежилых помещений. Увы, нужно признать, что для некоторых журналистов даже после двух часов обсуждения этого вопроса так и осталось непонятным, почему размер оплаты по данной графе зависит от площади квартиры, а не от количества в ней проживающих.

Экспертам долго и упорно пришлось объяснять присутствующим журналистам, что в действующем Жилищном кодексе (ЖК) есть такое понятие как общее имущество – это лестницы, крыши, подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, объекты, расположенные на придомовой территории, предназначенные для обслуживания и благоустройства дома, и т.д. Одним словом, все, что предназначено больше чем для одной квартиры – это уже общее имущество. Лифт, – это, безусловно, тоже часть общего имущества. Люди привыкли думать, что их имущество – это только то, что находится за дверью их квартиры, на самом же деле все далеко не так. Если верить немецким экспертам, 95% жилого дома составляет именно общее имущество и только 5% – конкретно каждая квартира.

 

В свою очередь, в ЖК установлено, что собственники обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально доле каждого в праве общей собственности на это имущество, а эта доля, в свою очередь, пропорциональна доле общей площади принадлежащего каждому жилого помещения. Такой подход, по мнению экспертов, вполне оправдан и, в первую очередь, мировой практикой. Ведь на каждую квартиру приходится какая-то часть лестничной площадки, крыши, подвала, несущей стены, потолка (который, кстати, для соседа сверху уже является полом), скамейки у подъезда и того же лифта.

И здесь при обсуждении стала очевидной еще одна очень важная проблема. В подавляющем большинстве своем не понимают такого подхода люди, проживающие во вчерашних «государственных» многоэтажках, которым квартиры в собственность перешли в процессе приватизации государственного жилищного фонда, а таковых у нас почти 90%. Там, где общее имущество управляется товариществами собственников (ТС) или жилищными потребительскими кооперативами (ЖПК) такой проблемы непонимания практически не существует.

И дело, как нам представляется, не только в том, что руководство ТС и ЖПК ближе к людям, чем начальники государственных ЖЭСов, что, безусловно, повышает качество разъяснительной работы. Куда важнее, наверное, то, что люди, живущие в ТС и ЖПК, в действительности ощущают себя хозяевами своего общего имущества, а поэтому знают, за что платят тем же товариществам или кооперативам. Там председатель подотчетен собственникам квартир, он прекрасно понимает, что с него дух вытрясут, сделай он что-то не так.

Увы, этого нет и никогда не будет при сегодняшней системе в домах, которые обслуживаются государственными организациями ЖКХ – эти собственникам квартир никак не подотчетны, а, следовательно, не сильно переживают за качество своей работы. Человеку, в свою очередь, сложно ощутить себя хозяином общего имущества в многоквартирном жилом доме, поскольку со стороны обслуживающей организации отношение к нему наблюдается совсем не как к хозяину. В таких домах хозяином положения являются те же государственные организации ЖКХ, которым, давайте будем откровенными, плевать хотелось на мнение реальных собственников.

Происходит же так потому, что конкуренция в данной сфере в принципе исключена. Еще Указом Главы государства от 06.10.2008 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства» облисполкомом и Минскому горисполкому было поручено до 1 января 2009 г. в установленном порядке назначить уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию без создания товариществ собственников и определения собственниками жилых помещений способа управления этим имуществом. Данная норма по сегодняшний день является практически единственным юридическим основанием того, что реальными хозяевами над нашим общим имуществом в многоквартирных жилых домах являются государственные организации ЖКХ, назначенные таковыми во исполнение указанной выше нормы.

Никогда при таком раскладе вещей человек не будет ощущать себя собственником того же лифта или лестничной площадки. А ожидать, что расклад вещей в ближайшем будущем станет другим, увы, не приходится.