Товарищества собственников жилья: новый ЖК – новый Устав!

Автор: Игорь БУЕВИЧ, юрист.

На протяжении последнего полугодия «УправДом» знакомил своих читателей с различными новшествами, которые привнесет в жилищные отношения новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК), вступающий в силу 2 марта 2012 г.

На сегодняшний день без должного внимания с нашей стороны осталась, пожалуй, одна довольно важная для нашей аудитории тема: что изменится в деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) с весны грядущего года? 

То, что эта тема волнует нашего читателя, явствует из вопросов, поступающих в редакцию. Вот, в частности, один из них:

Уважаемые издатели журнала «УправДом», огромная просьба в ближайших выпусках уделить внимание теме «Устав товарищества собственников». В марте 2013 года вступает в силу новый ЖК. Просим дать ответы на такие вопросы:

  • какие необходимо сделать изменения на основании нового ЖК РБ в уставе?
  • кто должен подписывать устав?
  • какие пункты в уставе можно изменять, а какие нет, не нарушая закона и нормативных актов?
  • как защитить интересы членов товарищества, четко прописывая обязанности председателя?
  • что нужно записать в уставе, чтобы легко было расторгнуть договор с председателем, не собирая для этого общего собрания товарищества (так как кворум тяжело собрать)?

Без затруднений ответим сразу на главный вопрос о том, какие пункты устава действующего ТСЖ надо менять. Наш ответ будет прост: корректировать надо все пункты устава! Иными словами, устав придется изложить в новой редакции. Причем это будет проще сделать, чем пытаться вносить коррективы в действующий устав. Во втором случае придется делать двойную работу: анализировать как нормы ранее действовавшего Типового устава товарищества собственников, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее — Типовой устав ТС), так и положения нового ЖК. А после этого придется еще хорошенько подумать, как их совместить. Это даже опытному юристу бывает нелегко сделать. В заключение этой статьи мы предложим действующим ТСЖ и их членам наиболее простой вариант решения этой проблемы.

Изложим некоторые наиболее значимые изменения, которые следует вносить в устав ТСЖ после 2 марта 2013 г., а также дадим пояснения по применению некоторых правовых новелл.

Об общем собрании членов ТСЖ

В качестве высшего органа управления ТСЖ может уже выступать не только общее собрание, но и собрание уполномоченных. Собрание уполномоченных может создаваться при наличии в ТСЖ более 50 членов. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов ТСЖ, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов ТСЖ. В уставе можно предусмотреть иное представительство.

Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. На собрании уполномоченных каждый уполномоченный обладает количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТСЖ. При этом количество голосов каждого члена ТСЖ пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество. Компетенция собрания уполномоченных аналогична компетенции общего собрания.

Согласно ЖК изменяется количество голосов, при которых общее собрание считается правомочным для принятия решений по вопросам, которые входят в ее исключительную компетенцию. Если по Типовому уставу ТС в этом случае требуется присутствие членов ТСЖ, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов ТСЖ, то согласно ЖК — более чем 1/2 голосов от их общего количества.

В исключительную компетенцию общего собрания включены новые полномочия (п. 4 ст. 215 ЖК). Согласно ЖК общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления. По нашему мнению, эта норма носит вполне разумный характер, так как в актах гражданского законодательства коллегиальные органы типа правления часто воспринимаются как органы, действующие в период между заседаниями высшего органа управления и разрешающие некоторые оперативные вопросы, относящиеся по своей сути к компетенции высшего органа управления.

В отличие от Типового устава ТС ЖК предусматривает возможность отказа правления ТСЖ в проведении внеочередного общего собрания. Причиной отказа является несоблюдение установленного ЖК порядка подачи соответствующего предложения или требования. В ЖК предусмотрено, что при отказе правления в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения внеочередного общего собрания вправе сами созвать его в установленном порядке.

В ЖК определен срок, в течение которого правление или его председатель должны направлять каждому члену ТСЖ письменные уведомления о проведении общего собрания. Он составляет не менее 10 дней до даты проведения общего собрания. Изменено количество голосов, при котором повторное общее собрание считается правомочным. Если по Типовому уставу ТС для признания повторного собрания правомочным требуется, чтобы на нем присутствовали члены ТСЖ, обладающие более 1/2 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества, то по ЖК — не менее 1/4 голосов от их общего числа.

По ЖК принятие общим собранием решения путем проведения письменного опроса осуществляется посредством направления членам ТСЖ не опросного листа, как это предусмотрено в Типовом уставе ТС, а бюллетеня для голосования. В ЖК более подробно изложено содержание этого документа, расписан порядок подсчета голосов и оформления правлением результатов проведенного письменного опроса.

Полностью изменены положения Типового устава ТС, касающиеся определения количества голосов, необходимых для принятия общим собранием решений по вопросам, которые входят в его исключительную компетенцию.

О правлении ТСЖ и председателе правления ТСЖ

Важным изменением в системе органов управления ТСЖ является то, что если согласно Типовому уставу ТС таких органов всего два — общее собрание, правление или председатель товарищества, то по ЖК их уже три — общее собрание (собрание уполномоченных), правление и председатель правления. По Типовому уставу ТС у ТСЖ существует выбор: избирать в качестве исполнительного органа коллегиальный орган (правление) или единоличный орган (председателя товарищества). А согласно ЖК придется избирать все три органа — общее собрание (собрание уполномоченных), правление и председателя правления.

Согласно Типовому уставу ТС правление является исполнительным органом ТСЖ. ЖК не определяет конкретный правовой статус правления, а также его председателя. Анализ норм ЖК дает основание полагать, что правление и его председатель являются органами управления ТСЖ, разделившими между собой функции исполнительной власти в товариществе.

В отличие от правления, избираемого согласно Типовому уставу ТС всего на 2 года, по ЖК правление может избираться уже на срок до 5 лет. Этот орган сохраняет свои полномочия до избрания нового состава правления.

По ЖК правление уже не вправе избирать своего председателя. К компетенции правления относится назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение его (их) от занимаемой должности, распределение обязанностей между председателем правления и его заместителем (заместителями).

Новеллой ЖК является также то, что к полномочиям правления отнесено рассмотрение обращений членов и работников ТСЖ, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Председателю правления права на рассмотрение обращений членов ТСЖ вообще не предоставлено. Это означает, что правление должно рассматривать на своих заседаниях соответствующие обращения своих членов и работников, утверждать или иным образом определять содержание ответов на них, а председателю остается лишь оформлять и подписывать эти ответы от имени правления.

Компетенция правления может дополняться вопросами, установленными не только в уставе ТСЖ, но и решениями общего собрания.

В ЖК не нашла отражения норма Типового устава ТС о том, что правление созывается не реже одного раза в месяц и признается правомочным при участии в нем не менее 2/3 членов правления. Таким образом, периодичность проведения заседаний правления и кворум, необходимый для принятия решений, должен определяться уставом ТСЖ.

Согласно ЖК председатель правления избирается общим собранием на срок до 5 лет (по Типовому уставу ТС такой срок составляет 2 года). Председатель правления может также приниматься на работу по трудовому договору (контракту).

Полномочия председателя правления четко изложены в ЖК (п. 3 ст. 216). В уставе ТСЖ их можно дополнять, но сокращать нельзя.

Досрочное прекращение полномочий председателя правления возможно только по решению общего собрания. Этот вопрос входит в исключительную компетенцию общего собрания. Это означает, что члены ТСЖ не смогут отстранить председателя правления от руководства ТСЖ иным способом. Утешением может служить то, что для кворума по ЖК достаточно присутствия на общем собрании членов ТСЖ, обладающих более 1/2 голосов от их общего числа. Таким образом, собственники квартир наибольшей площади в жилом доме смогут меньшим числом решать этот и многие другие вопросы за равнодушное большинство.

Кроме того, решение о судьбе председателя правления не возбраняется принимать путем письменного опроса. Правда, в этом случае для кворума нужно, чтобы бюллетени для голосования заполнили и возвратили члены ТСЖ, обладающие более чем 2/3 голосов от их общего числа.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

Согласно ЖК ревизионная комиссия ТСЖ избирается на 3 года в составе не менее 3 человек. По Типовому уставу ТС количественный состав ревизионной комиссии не устанавливается, а срок полномочий ее членов составляет 2 года.

В ЖК содержится запрет на избрание на должность члена ревизионной комиссии (ревизора) не только членов правления и его председателя, но также их близких родственников и свойственников. В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о браке и семье к близким родственникам относятся супруг, дети, родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, а к свойственникам — близкие родственники супруга (супруги).

По ЖК вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ вправе выносить на обсуждение общего собрания не только местный исполнительный и распорядительный орган, но и члены ТСЖ, обладающие не менее чем 1/4 голосов от их общего числа.

Об отношениях членства в ТСЖ

Способы приобретения членства в ТСЖ не претерпели изменений. Их по-прежнему два:

  • в случае государственной регистрации ТСЖ на основании соответствующего решения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом;
  • при приобретении в собственность объекта недвижимого имущества (помещения) в доме, общее имущество которого находится в управлении ТСЖ.

Вместе с тем в ЖК записано, что к исключительной компетенции общего собрания относится прием в члены ТСЖ и исключение из членов ТСЖ. Ни один из вышеприведенных способов не предполагает принятия общим собранием решения о приеме в ТСЖ.

Однако возможна, например, ситуация, когда объект недвижимого имущества (помещение) находится в собственности двух или более сособственников. Понятно, что все они не могут быть одновременно членами ТСЖ. В этом случае общее собрание может принять решение о приеме в свои ряды одного из сособственников.

Что касается способов прекращения членства в ТСЖ, то в ЖК они также четко определены (прекращение права собственности члена ТСЖ на объекты недвижимого имущества, уход из жизни гражданина — члена ТСЖ, ликвидация юридического лица — члена ТСЖ). Принятия общим собранием решения об исключении соответствующего члена ТСЖ в этих случаях также не требуется.

Вместе с тем согласно ЖК законодательными актами или уставом ТСЖ могут быть предусмотрены дополнительные основания для прекращения членства в ТСЖ. В актах гражданского законодательства такая мера воздействия, как исключение, как правило, применяется в случаях грубого или неоднократного нарушения обязанностей членами организации, повлекшего причинение значительных убытков. ТСЖ теоретически могло бы применить такую меру воздействия к тем своим членам, которые являются злостными нарушителями финансовой дисциплины. Однако для применения этой меры на практике придется каким-то образом определять судьбу доли таких нарушителей в праве общей собственности на общее имущество членов ТСЖ. При этом необходимо также учитывать, что лишить этих лиц права пользования общим имуществом нельзя.

Безболезненно исключить члена ТСЖ можно в том случае, если на его место имеется другой кандидат, которому согласно свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации принадлежит право собственности на часть соответствующего объекта недвижимого имущества (сособственник).

Кроме того, по нашему мнению, общее собрание вправе исключить из членов ТСЖ супруга, являющегося титульным собственником квартиры, и одновременно принять в члены ТСЖ другого супруга, который хоть и не записан в качестве собственника квартиры в соответствующем свидетельстве (удостоверении), однако обладает правом на долю в праве собственности на эту квартиру (например, если она приобретена в период брака и является общей совместной собственностью супругов). Это можно сделать, например, по заявлениям обоих супругов, если тот из них, кто включен в реестр членов ТСЖ, по каким-либо причинам не может или не хочет участвовать в заседаниях общего собрания, делах ТСЖ. Такая замена будет оправданной и в том случае, если супруг — член ТСЖ своими действиями препятствует нормальной деятельности общего собрания (например, постоянно нарушает порядок на его заседаниях).

О взносах членов ТСЖ

Как известно, согласно Типовому уставу ТС члены ТСЖ вносят только вступительный и дополнительный взносы. Согласно ЖК взносов уже 4 — вступительный, членский, целевой и дополнительный. Причем в ЖК также записано, что в уставе ТСЖ необходимо указывать размеры, состав и порядок внесения всех этих взносов.

Вступительным взносом является сумма денежных средств, вносимая членом ТСЖ при вступлении в товарищество и предназначенная для покрытия расходов, связанных с его деятельностью. Дополнительные взносы по ЖК направляются исключительно на покрытие убытков (согласно Типовому уставу ТС они используются прежде всего для пополнения основных и оборотных средств товарищества и только в крайнем случае — для покрытия убытков товарищества). Расходы на цели, связанные с деятельностью ТСЖ, в том числе на оплату труда штатных работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора), согласно ЖК покрываются за счет периодически вносимых членских взносов. А дополнительное финансирование работ и мероприятий, утвержденных общим собранием, осуществляется за счет целевых взносов (согласно Типовому уставу ТС на подобного рода цели направляются так называемые дополнительные платежи).

 О подписании изменений и дополнений в устав ТСЖ

Согласно ЖК не требуется, чтобы устав ТСЖ, а также изменения и дополнения к нему подписывали все члены ТСЖ. Однако на практике утверждаемый документ подписывает тот, кто его утверждает. Изменения и дополнения в устав ТСЖ утверждаются общим собранием. Дабы исключить необходимость подписания изменений и дополнений в устав (новой редакции устава) членами ТСЖ, общее собрание своим решением может поручить подписать их избранному им председателю общего собрания либо председателю правления.

О порядке внесения изменений и дополнений в устав ТСЖ

Типовой устав ТС с 2 марта 2013 г. уже не будет действовать в отношении действующих ТСЖ. Учитывая, что в ЖК отсутствует поручение Правительству Республики Беларусь по принятию типовой или примерной формы такого рода документа, ТСЖ придется самостоятельно приводить свои уставы в соответствие с нормами ЖК.

Государственная регистрация изменений и дополнений, вносимых в уставы ТСЖ, осуществляется на основании Положения о государственной регистрации, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования». Согласно п. 15 этого Положения ТСЖ после 2 марта 2013 г. необходимо будет представить в регистрирующий орган:

  • заявление о государственной регистрации установленной формы;
  • изменения и (или) дополнения в двух экземплярах, которые должны быть оформлены в виде приложений к уставу ТСЖ, без нотариального засвидетельствования, их электронную копию (в формате .doc или .rtf). По желанию ТСЖ устав может быть представлен в новой редакции;
  • оригинал свидетельства о государственной регистрации (в случае изменения наименования ТСЖ);
  • оригинал либо копию платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.

Государственная пошлина за внесение изменений и (или) дополнений в учредительные документы ТСЖ составляет 0,25 базовой величины (в настоящее время — 25 000 руб.). Однако согласно п. 8.2 ст. 257 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от государственной пошлины освобождаются организации при внесении изменений и (или) дополнений в уставы в случае изменения законодательства, согласно которому требуется внесение таких изменений и (или) дополнений. Таким образом, если ТСЖ изложит свой устав в новой редакции, руководствуясь только нормами ЖК, то в таком случае уплачивать государственную пошлину при подаче документов в регистрирующий орган не придется.

Государственная регистрация изменений и дополнений в устав товарищества будет осуществлена регистрирующим органом в день обращения.

Заказать новый устав ТСЖ