Управление жилой недвижимостью: у них и у нас

Автор: Александр ГОРБАЧ вкл. .

Проблемам подготовки управляющих жилой недвижимостью была посвящена очередная, VIII-ая, конференция Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), которая прошла в Минске 9 ноября с участием заинтересованных лиц из Беларуси, Германии, Литвы, Латвии, Украины, Молдовы, Грузии, Азербайджана, России. Организаторами мероприятия выступили также Проект HOME (Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе (ИВО), г. Берлин) и БГТУ (г. Минск).

С актуальностью затронутой темы были согласны все участники форума. Так, в своем приветственном слове посол ФРГ в Республике Беларусь Петер Деттмар отметил, что, как и любой иной сектор экономики, жилищный сектор, бесспорно, нуждается именно в профессиональном управлении. Однако во время выступлений иных спикеров и в процессе дискуссии обнаружилось разное понимание присутствующими профессионального управления как такового.   

В частности, делясь немецким опытом в данной сфере, председатель правления МАМН, директор управляющей компании «ВЕГИС» (г. Берлин) Вернер Меркель рассказывал о деятельности частных компаний (юридических лиц), которые и являются в этой стране профессиональными управляющими жилой недвижимостью. Таковых в Германии около 20 тысяч, у некоторых в управлении до 18 тысяч квартир. Данный вид деятельности – это бизнес, что самое важное – доходный, и бизнес этот основан, в том числе, на конкуренции. А где есть конкуренция, там будет качество услуги – что может быть главнее для потребителя (собственника жилья)? Самому же бизнесу главное – выдержать эту конкуренцию, а такое возможно только в том случае, если ты будешь профессионалом в своем деле. Казалось бы, все просто.

Но участвующие в конференции представители постсоветских стран, за исключением, разве что, Латвии и России, упорно говорили совсем о другом – о проблемах обучения и повышения профессионального уровня председателей товариществ собственников, жилищных кооперативов, кондоминиумов. В их понимании прошедший определенное обучение председатель и будет являться профессиональным управляющим.

Такую позицию, что неудивительно, занимали и представители белорусского МЖКХ, заявляя, в частности, что именно Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 538) положил в нашей стране начало становлению профессионального управления жилой недвижимостью, поскольку этим нормативным актом были установлены определенные требования к уровню образования председателя, а также обязанность прохождения специальных курсов и согласования кандидатуры председателя с местной исполнительной властью. А потом, дескать, Указ Главы государства от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (далее – Указ № 461) усовершенствовал эту немудреную систему.

Хотя на самом деле Указом № 461 был упразднен такой способ управления общим имуществом как управление организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома. То есть, фактически Указ № 461 поставил крест на профессиональном управлении жилой недвижимостью в Беларуси, отдав это управление целиком и полностью в руки дилетантов – самих участников совместного домовладения. Ведь товариществом собственников управляет даже не председатель, а общее собрание как высший орган управления ТС (ЖПК), а также правление как постоянный орган, который действует между собраниями, и, кстати, согласно имеющейся судебной практике должен состоять исключительно из членов ТС (ЖПК). Председатель правления – лишь исполнитель решений перечисленных органов, и его обучение, повышение его квалификации можно расценивать не более как повышение уровня самоуправления участников совместного домовладения, но не как подготовку профессионального управляющего жилой недвижимостью. Само же избрание председателя и правления ТСЖ кто-то из выступающих сравнил с выборами командира экипажа и других пилотов пассажирами самолета из своего же состава – кто осмелится лететь таким рейсом?

Уже в конце дискуссии господин Меркель признался, что он не может даже себе представить, чтобы наш опыт был перенесен на его страну, и приходит в ужас от одной только мысли о том, что управлять жилой недвижимостью избирается какой-то председатель, который через пару лет сменится новым. «Если бы мне теперь сообщили, что у нас в Германии так сделали во время моего отсутствия, я бы отказался возвращаться в эту страну!» – безапелляционно заявил председатель правления МАМН.

По его словам, существующий у немцев порядок был определен еще в 50-х годах прошлого столетия Законом о собственности на жилой фонд, который состоит из 60 параграфов и который по сегодняшний день практически не менялся. Если же говорить о нашей ситуации, то специалистам хорошо известно, что наш Жилищный кодекс в вопросах, касающихся совместного домовладения, в 2012 году делался именно под нормы Указа № 538. Однако в результате издания в 2013 году Указа № 461 и почти год назад Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесения изменения в Указ Президента Республики Беларусь», сегодня раздел V «Совместное домовладение» ЖК нужно чуть ли не полностью переписывать в виду его принципиального противоречия Указу № 538 как нормативному акту, обладающему большей юридической силой. Хотя, если разобраться, было бы лучше оставить в силе именно нормы ЖК, которые по сегодняшний день допускают такой способ управления общим имуществом как заключение договора с профессиональным управляющим – организацией по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома.

В конце концов, наличие таких организаций – это действительно сектор экономики, это рабочие места, налоги. В России в значительной степени устранили имеющиеся в работе таких специализированных компаний недостатки введением лицензирования данного вида деятельности. У нас же этот сектор экономики просто вырубили под ноль, фактически запретили.

Безусловно, хорошо, когда специалисты, эксперты и другие заинтересованные лица собираются на подобных мероприятиях и обсуждают лежащие перед их отраслью (сферой) проблемы. Однако не перестает удивлять, как ловко у нас умеют подменять понятия, вкладывать во все какой-то свой, особенный, смысл, а потом говорить, что это ведь позаимствовано из передового западного опыта. Правовое государство, демократия, права человека – все ведь оттуда, только мы это понимаем по-своему, у нас свое видение. Именно так, на наш взгляд, получилось и с термином «профессиональный управляющий жилой недвижимостью». Если «там» под этим подразумевается специализированная компания, имеющая в штате экономистов, бухгалтеров, юристов, инженеров и других специалистов, и поэтому способная эффективно решать стоящие перед ней ежедневные задачи, то у нас посчитали, что достаточно поднатоскать на курсах согласованного с исполкомом председателя и его уже можно именовать таким же «профессионалом».

Онлайн консультация врача Хотите задать вопрос врачу?