Я куплю себе дом…
Жилищный вопрос волнует сегодня многих граждан, и его решение путем покупки собственного дома для многих, наверное, представляется идеальным вариантом. Если у вас на самом деле есть такие планы, то для начала вам совсем не лишним будет узнать некоторые правовые вопросы купли-продажи жилых домов.
Купля-продажа жилых домов в Республике Беларусь регулируется следующими основными нормативными правовыми актами:
- Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее — ГК);
- Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее — ЖК);
- Кодексом Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ);
- Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 № 589.
В соответствии с ч. 1 ст. 101 ЖК граждане могут иметь на праве собственности жилые дома без ограничения их количества и размеров. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 № 1086 «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997г. № 3» установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать дома в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь. Если иностранец или лицо без гражданства имеет вид на жительство в Республике Беларусь, то он также имеет право приобрести дом в любом населенном пункте нашей страны.
Договор только в письменной форме!
По договору купли-продажи жилого дома продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную сумму. Жилой дом представляет собой здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (ст. 1 ЖК). Необходимо иметь в виду, что жилой дом можно продать только вместе с земельным участком, на котором он находится. Исключение согласно ст. 51 КоЗ составляет только продажа дома под снос.
Договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора согласно ст. 521 ГК влечет его недействительность.
Продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи. По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие индивидуализировать жилой дом, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В договоре купли-продажи жилого дома должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, — адрес дома, его площадь. При отсутствии этих данных договор будет считаться незаключенным.
Еще одно существенное условие договора — цена жилого дома. Если условие о цене в договоре отсутствует, то он также признается незаключенным. Сумму сделки в договоре следует указывать в белорусских рублях. При этом ГК разрешает указывать в договоре возможность оплаты в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Никаких обязательных тарифов, ставок, коэффициентов при определении стоимости продаваемого дома законодательство не предусматривает, поэтому окончательная цена определяется по соглашению сторон. Конечно, на стоимость дома влияет много факторов: место расположения, тип дома (деревянный, кирпичный), год постройки, планировка, развитость инфраструктуры, доступность и развитость коммуникаций, экологические факторы и т.п.
Цена дома включает в себя и цену передаваемого с ним земельного участка или прав на него. Иное может быть предусмотрено договором.
С учетом права каждого
Законодательство также предусматривает дополнительные условия продажи жилых помещений, имеющих целью защиту прав граждан, проживающих в этих помещениях. В частности, в договоре купли-продажи должен содержаться перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их конкретных прав по пользованию. Кроме того, при продаже жилого дома требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.
Граждане, давшие согласие на продажу дома и не указанные в договоре как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Если в отчуждаемом доме проживают несовершеннолетние, то его отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства, которым является управление (отдел) образования исполкома или местной администрации (ст. 123 ЖК). В даче согласия на сделку может быть отказано, если будет установлено, что сделка ущемляет права и законные интересы несовершеннолетнего. Например, приобретаемое взамен отчуждаемого жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено, не пригодно для проживания; является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое, грозит обвалом; сделка носит корыстный или фиктивный характер и т.д. Данные вопросы урегулированы постановлением Министерства образования Республики Беларусь от 22.12.2005 № 121 «О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства».
Договор продажи жилого дома, являющегося общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на отчуждение дома. Однако если супруг не зарегистрирован в отчуждаемом доме и дом приобретен до брака либо получен по наследству или по договору дарения, то согласие супруга не требуется.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилого дома нотариус проверяет принадлежность жилого дома продавцу, дееспособность сторон, подлинность их подписей. Нотариус также истребует письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого дома, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением, а также согласие органа опеки и попечительства, если в доме проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченные в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения.
Однако удостоверение договора нотариусом еще не влечет за собой перехода права собственности. Договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
Если вскрылись недостатки…
Может сложиться ситуация, когда качество переданного продавцом жилого дома не соответствует условиям договора. Если недостатки не были оговорены продавцом при продаже, то покупатель на основании ст. 445 ГК может по своему выбору потребовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков за счет продавца в разумный срок;
- возмещения собственных расходов на устранение недостатков.
При обнаружении неустранимых недостатков, либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной за дом цены.
В соответствии со ст. 447 ГК недостатки в недвижимости могут быть обнаружены в разумный срок, который, однако, не должен превышать 2 лет. При этом стороны в самом договоре купли-продажи вправе установить и более длительные сроки обнаружения недостатков.
Хорошо иметь домик в деревне, куда лучше — в городе. Желаем вам, уважаемые читатели, успехов в достижении своей цели и надеемся, что некоторые наши подсказки помогут вам в этом.