Чеки «Жилье»: проблемы обращения и перерегистрации

C момента начала широкомасштабной программы приватизации жилья в Республике Беларусь прошло уже более 18 лет, однако различного рода проблемные вопросы систематически встречаются в правоприменительной практике.

В данном материале, наряду с историко-правовой справкой, речь пойдет о практических вопросах, связанных с обращением и перерегистрацией именных приватизационных чеков «Жилье» (далее — чеки «Жилье», чеки).

Как все начиналось…

Статьей 10 Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» от 16.04.1992 № 1593-XII (далее — Закон о приватизации) было установлено, что безвозмездная приватизация жилых помещений в республике осуществляется путем наделения жилищной квотой в денежной форме граждан Республики Беларусь. Денежная жилищная квота — это стоимостный эквивалент жилья, передаваемого гражданам Республики Беларусь безвозмездно, который определяется отношением остаточной стоимости объектов приватизации в ценах на 31 декабря 1991 г. в целом по республике к численности граждан Республики Беларусь c учетом трудового стажа. В соответствии со ст. 11 Закона о приватизации право граждан на денежную жилищную квоту удостоверяется чеками «Жилье».

Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 06.07.1993 № 2468-XII «Об именных приватизационных чеках Республики Беларусь» именной приватизационный чек Республики Беларусь является государственной именной ценной бумагой Республики Беларусь, выпущенной на срок, установленный Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь.  

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.1992 № 398 было утверждено Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, их обслуживании и ремонте, действующее сегодня в редакции постановления от 21.09.2001 № 1399 (далее — постановление № 398). В соответствии с п. 2 этого нормативного акта была установлена среднестатистическая стоимость строительства 1 кв.ма общей площади жилья на 31 декабря 1991 г., и составляла она 490 рублей. Указанная цифра рассчитывалась как базовая стоимость для индексации жилищных квот гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий на 1 января 1992 г. Облисполкомам и Минскому горисполкому поручалось ежеквартально рассчитывать и утверждать индексы роста стоимости строительства жилья по сравнению с его стоимостью на 31 декабря 1991 г.   

Жилищная квота начислялась по состоянию на 31 декабря 1991 г. Максимальный общий трудовой стаж на 31 декабря 1991 г., принимаемый в расчет для начисления жилищной квоты, составлял 45 лет. Базовая жилищная квота составляла 650 рублей. За каждый год общего трудового стажа, исчисленного до 1 января 1992 г., жилищная квота начислялась в размере 120 рублей.

В соответствии с п. 9–15, 18, 20  постановления № 398 граждане имели право на одноразовое получение жилищной квоты. Начислялась она в рублях и оформлялась в виде чеков «Жилье», которые обмену на наличные деньги не подлежали. Жилищной квотой наделялись лица, являвшиеся гражданами Республики Беларусь по состоянию на 1 июля 1992 г.

Начисление жилищной квоты осуществлялось по заявлению граждан, жилищно-эксплуатационными организациями, поселковыми, сельскими исполнительными и распорядительными органами, организациями по месту работы, жилищно-строительными кооперативами. Далее указанные организации составляли списки граждан, наделяемых жилищной квотой, и вместе с заявлениями и справками об общем трудовом стаже представляли их на утверждение в соответствующие районные, городские исполнительные и распорядительные органы, которые, приняв решение об утверждении списков, передавали их в учреждения ОАО «АСБ Беларусбанк», для последующей выдачи людям чеков «Жилье».

Гражданам, не имеющим трудового стажа, начислялась базовая жилищная квота. Квота несовершеннолетних членов семьи суммировалась с квотой родителей. Если гражданин при подаче заявления о начислении жилищной квоты изъявлял желание приватизировать занимаемые жилые помещения и размер его квоты, (суммы квот) был меньше или равен стоимости указанных помещений, то чеки не выдавались.

Чеки «Жилье» в первую очередь могли быть использованы для приватизации занимаемых жилых помещений. При невозможности использования жилищной квоты частично или полностью для целей приватизации она могла быть использована для уплаты паевых взносов в жилищно-строительно кооперативе, для погашения кредита, полученного на строительство жилья в этом кооперативе, финансирования индивидуального жилищного строительства, долевого участия в жилищном строительстве, приобретения жилья путем покупки, погашения задолженности по кредитам банков и займам юридических лиц, полученным на указанные цели, ремонта жилья, приватизации земельных участков, приватизации государственной собственности, обмена на ценные бумаги. Чеки «Жилье» можно было объединять, продавать, дарить, завещать в установленном законодательством порядке.

Начисление жилищной квоты осуществлялось с 1 июля 1992 г. до 1 июля 1999 г. В этот период, по статистическим данным, жилищная квота была начислена 5 352, 0 тысячам граждан. Чеки «Жилье» получили 1,752 млн человек. Разница в цифрах объясняется тем обстоятельством, что жилищные квоты членов семьи суммировались при начислении, общая сумма жилищных квот граждан начислялась одному из членов семьи, который в последующем и получал чеки. Об этой проблеме мы будем говорить ниже. 

Таким образом, c 1 июля 1992 г. возник и стихийно стал формироваться рынок чеков «Жилье».  

  Многие граждане использовали свою жилищную квоту по прямому назначению — для приватизации жилых помещений.  Часть граждан использовали свои жилищные квоты для оплаты банковских кредитов, строительства жилья или обмена на приватизационные чеки «Имущество». В то же время достаточно большое количество чеков не было использовано. Это обстоятельство объяснялось различными причинами: остатком чеков после приватизации жилого помещения, смертью владельца жилищной квоты, незнанием действующего законодательства, порой безразличным отношением граждан к вопросам обращения чеков.  

Упорядочили и скорректировали…

C ростом инфляции в стране росла и стоимость жилья. Стоимость жилых помещений для зачета жилищной квоты (cуммы квот) определяется в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации жилого помещения. Для оформления в собственность жилого помещения гражданам зачастую уже не хватало имеющихся у них чеков «Жилье», в то же время недостающие можно было купить по рыночной цене. К середине 1990-х годов в стране уже возник и действовал рынок недвижимости, в том числе рынок чеков «Жилье», на котором присутствовали профессиональные участники рынка ценных бумаг. Однако действовал и «черный рынок», в определенной мере носящий криминальный характер.

Для государства как организатора и участника программы приватизации жилья, в том числе с использованием чеков «Жилье», существовало 2 основных аспекта проблемы их обращения.  Это упомянутый нами выше «черный рынок», но в первую очередь это, конечно, проблема индексации номинальной стоимости чеков. Именно индексация расходов на приватизацию гражданами жилья ежегодно приводила к значительным расходам бюджета. К примеру, для приватизации типовой 2-комнатной квартиры в 2005 году нужно было около 1 тыс. чеков. Их покупка на рынке обходилась гражданину в 1,5 млн рублей, а для государства в 13,5 млн рублей. Эта разница возникала из величины индексации номинальной стоимости чеков «Жилье» (при индексе одного чека  в 13,5 тыс. рублей).

Для государства возникла актуальная необходимость уточнения количества находящихся в обращении чеков «Жилье» и реальной оценки финансовых потребностей их использования. В целях упорядочения обращения и использования чеков «Жилье» был принят Декрет Президента Республики Беларусь от 07.06.2005 № 6 «Об упорядочении обращения и использования именных приватизационных чеков «Жилье» (далее — Декрет № 6). В соответствии с п. 1.1 данного документа до 1 января 2006 г. чеки «Жилье» подлежали перерегистрации в ОАО «АСБ Беларусбанк». В соответствии с ч. 2 п. 1.1 Декрета № 6 при невозможности перерегистрации чеков «Жилье» из-за болезни их собственника или его отсутствия в Республике Беларусь, указанный выше срок продлевался на время болезни либо отсутствия. Лицам, не перерегистрировавшим принадлежащие им чеки по иным уважительным причинам, данный срок может быть продлен по решению суда, если иск об этом предъявлен в суд в течение общего срока исковой давности.

Были отменены индексация чеков «Жилье», а также их отчуждение, за исключением дарения их по нотариально удостоверенному договору близким родственникам, супругу, перехода права собственности по наследству либо по решению суда.

Декрет № 6 вступил в силу с 1 августа 2005 г. Столь короткий срок для проведения перерегистрации чеков «Жилье» стал причиной массового обращения граждан в подразделения ОАО «АСБ Беларусбанк», значительного увеличения  интенсивности труда работников банка и созданию, особенно к концу 2005 г., больших очередей в отделениях банка и недовольства граждан.  

С учетом сложившейся ситуации Декретом Президента Республики Беларусь от 28.01.2006 № 1 «О внесении изменения и дополнения в Декрет Президента Республики Беларусь от 07.07.2005 № 6» срок перерегистрации чеков «Жилье» был продлен до 1 января 2007 г. Согласно внесенному дополнению после 1 января 2006 г. в обращении и использовании могли находиться только перерегистрированные чеки «Жилье».

И, наконец, с целью реализации прав граждан на использование чеков «Жилье» для финансирования строительства, реконструкции, покупки жилых помещений был принят Декрет Президента Республики Беларусь от 28.08.2006 № 13 «О внесении изменения в Декрет Президента Республики Беларусь от 7 июля 2005 г. № 6». Так п. 1.13 Декрета № 6 был изложен в новой редакции, в соответствии с которой перерегистрированные в установленном порядке чеки «Жилье» не подлежат индексации, за исключением случаев использования их гражданами и членами их семей, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для финансирования строительства (реконструкции) либо покупки жилых помещений, а также для погашения задолженности по кредитам банков и ссудам юридических лиц, взятым и использованным на указанные цели.

…но и дров наломали

  При начислении жилищных квот организациями, наделенными для этого полномочиями, допускались различного рода ошибки. Так, в нарушение п. 15 постановления № 398, позволявшего суммирование только жилищных квот родителей и несовершеннолетних членов семьи, осуществлялось начисление общей суммы жилищных квот всех членов семьи на одного из членов семьи, имевшего наибольшую жилищную квоту. Делалось это, очевидно, для быстроты и экономии времени, но повлекло в итоге значительные издержки, в том числе и судебные.

Последние были связаны с необходимостью предъявлений в суды исковых заявлений о выделении доли в чеках «Жилье» и признании права собственности на жилищную квоту. На практике начисленная жилищная квота на семью оформлялась на имя одного члена семьи, чеки выдавались на имя этого члена семьи. Возникала необходимость выделить его долю из общей суммы жилищных квот в судебном порядке, выделить доли остальных членов семьи и признать за ними право собственности на соответствующие жилищные квоты.

Еще одна категория исковых заявлений, связанных с оформлением общей суммы жилищных квот на имя одного человека, касалась необходимости признания договоров дарения чеков «Жилье» недействительными и выделением из общей сумы жилищных квот жилищных квот членов семьи. Владелец дарил чеки, выданные на его имя в соответствии с общей суммой жилищных квот, без согласия остальных собственников жилищных квот. Такого рода договоры дарения в массовом порядке удостоверялись нотариусами, не обращавшими внимания на отсутствие согласия остальных владельцев жилищных квот. Возникла парадоксальная ситуация массового незаконного нотариального удостоверения договоров дарения чеков «Жилье».

Предъявлялись исковые требования и о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным, выделении жилищных квот и признании права собственности на наследственное имущество. И опять предмет иска был связан с оформлением общей суммы жилищных квот на имя одного члена семьи, выдачей ему чеков «Жилье», последующим получением наследником свидетельства о праве на наследство. В связи с тем, что в состав чеков «Жилье» вошли жилищные квоты других членов семьи, свидетельство о праве на наследство признавалось  в соответствии с п. 1 ст. 1034 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) недействительным. 

Вышеуказанные категории исков предъявляются и в настоящее время, но уже в отношении перерегистрированных чеков.

Перерегистрация чеков

Между тем процесс перерегистрации чеков «Жилье» создал новые проблемы и новые категории споров.

Как уже было указано ранее, в соответствии с Декретом № 6 до 1 января 2007 г. чеки подлежали перерегистрации в ОАО «АСБ Беларусбанк». Было определено 3 группы уважительных причин несвоевременной перерегистрации чеков «Жилье»:

• болезнь;
• отсутствие собственника в Республике Беларусь;
• иные уважительные причины. 

При этом непосредственно Декретом № 6 был определен орган, принимающий решение о продлении срока перерегистрации чеков только в отношении последней причины — таким органом является суд. В отношении первых двух причин орган либо иная организация рассматривающие заявления и принимающие решения о продлении срока перерегистрации Декретом № 6 определены не были.

По окончании срока перерегистрации чеков «Жилье» необходимо было решить 2  практических вопроса:

- определить орган либо организацию, рассматривающую заявления о продлении срока перерегистрации чеков в случае болезни или отсутствия заявителя в Республике Беларусь;

- дать четкую дефиницию (определение) термина «иные уважительные причины».

Первый вопрос был решен ОАО «АСБ Беларусбанк» с использованием логического способа толкования. Поскольку чеки подлежат перерегистрации в ОАО «АСБ Беларусбанк», то и решение вопроса о продлении срока перерегистрации по причине болезни их собственника или его отсутствия в Республике Беларусь должно осуществляться соответствующими подразделениями банка. Банком было принято решение,  определяющее порядок и сроки перерегистрации чеков. Обращалось внимание подведомственных подразделений на то, что днем, c которого следует осуществлять продление срока перерегистрации, является 1 января 2007 г. Все это имело существенное значение для применения в практике.

Если подразделения ОАО «АСБ Беларусбанк» были теоретически и нормативно подготовлены к работе по продлению перерегистрации чеков «Жилье», то суды к такой работе оказались готовы не полностью. Практика их работы по рассмотрению исковых заявлений о продлении сроков перерегистрации чеков складывалась и формировалась спонтанно с течением времени. Определенную помощь судам в данном вопросе оказывали на местах подразделения ОАО «АСБ Беларусбанк», являющегося ответчиком по таким делам.

ОАО «АСБ Беларусбанк» обращалось внимание областных судов на наличие следующих замечаний в работе районных судов по рассмотрению исковых заявлений, связанных с продлением сроков перерегистрации чеков «Жилье»:

- принятие решений о продлении сроков перерегистрации без указаний срока, на который продлевается перерегистрация;

- рассмотрение дел, не входящих в компетенцию судов (о продлении срока перерегистрации в случае болезни собственника или его отсутствия в Республике Беларусь);

- принятие решений о продлении срока перерегистрации при отсутствии объективных уважительных причин для этого: незнание законодательства, утеря чеков и последующее их обнаружение, отсутствие в месте перерегистрации без документального подтверждения такого отсутствия, наличие больших очередей в отделениях ОАО «АСБ Беларусбанк» в канун окончания периода перерегистрации.  

Исковые заявления с указанием вышеперечисленных причин пропуска срока перерегистрации чеков принимаются судами для рассмотрения и сегодня.

Приведем несколько примеров.

Пример 1

В исковом заявлении истец С. указал следующее. В октябре 1996 г. умер его отец, а в январе 2005 г. — мать. После смерти родителей наследственное дело не заводилось, так как никакого наследственного имущества у родителей не имелось.

В сентябре 2009 г. он с женой пересматривал фотографии в старом родительском фотоальбоме. Среди фотографий обнаружили чеки «Жилье» на общую сумму 9 800 рублей, которые были выданы отцу.

Таким образом, оказалось, что после смерти родителей открылось наследство, состоящее из 7 чеков «Жилье». Когда истец занялся вопросом перерегистрации чеков, то выяснилось, что перерегистрация с 1 января 2007 г. прекращена. Истец считал, что он по уважительной причине не осуществил перерегистрацию чеков «Жилье», поскольку они были обнаружены лишь в сентябре 2009 г.

На основании изложенного и в соответствии с п. 1.1, 1.2 Декрета № 6 истец просил суд продлить срок перерегистрации чеков «Жилье».

Пример 2

Гражданин К., обращаясь в суд с иском о перерегистрации чеков «Жилье», указал следующее. Декретом № 6 срок перерегистрации чеков «Жилье» установлен до 1 января 2007 г., но в указанный срок его чеки перерегистрированы не были. Срок перерегистрации им был пропущен в связи с наличием у него тяжелого заболевания. В 1998 году ему была установлена III группа инвалидности бессрочно. В период с 2007 года по время обращения в суд болезнь усиленно прогрессировала. В период с 2007 по 2010 год он неоднократно находился на стационарном лечении. Общая продолжительность лечения в каждом их этих лет 150 дней году. При таких обстоятельствах истец полагал, что пропуск срока перерегистрации чеков «Жилье» является уважительным. На основании изложенного он просил продлить срок перерегистрации чеков до 1 июня 2010 г. 

Указанные в примерах исковые заявления судом первой инстанции удовлетворены не были. Поданные кассационные жалобы судом второй инстанции также были оставлены без удовлетворения.

Можно привести достаточно много примеров исковых заявлений о продлении сроков перерегистрации чеков «Жилье», но только единицы из них обоснованы и соответствуют нормам Декрета № 6.

Еще одна проблема, связанная  с продлением срока перерегистрации чеков «Жилье», касается истечения общего срока исковой давности (ст. 197 ГК) для предъявления данной категории исков. Исковые заявлении по данной категории дел продолжают предъявляться гражданами и после истечения срока исковой давности (2007–2009 гг.).

Согласно п. 1 ст. 200 ГК требования о защите нарушенного права принимаются к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Даже в случае незаявления ОАО «АСБ Беларусбанк» как ответчика по делу требования о применении срока исковой давности, установление судом уважительности причины пропуска гражданином срока перерегистрации маловероятно. Какова бы ни была указана причина пропуска срока перерегистрации, временной период, в течение которого была невозможна перерегистрация, составляет 1 год и 5 месяцев — с 01.08.2005 по 31.12.2006.

Выделение жилищной квоты

Гораздо большее количество исковых заявлений, направляемых в суды и сегодня, связано с вопросами выделения жилищных квот и признания на них права собственности, о чем мы говорили выше. По данной категории дел уже сложилась определенная положительная практика. Тем не менее хотим обратить внимание на отдельные моменты при рассмотрении данной категории исков.

В связи с тем, что в списки граждан, наделяемых жилищной квотой для получения чеков «Жилье», включался один член семьи на получение общей суммы жилищных квот, начисленных на всех членов семьи, сумма жилищной квоты указывалась с точностью до рубля, но для выдачи чеков округлялась до сумм, кратных 100, так как чеки были выпущены номинальной стоимостью: 100, 500, 1000, 3000, 5000 рублей (без учета деноминации 1994 года). В настоящее время чеки «Жилье»  выдаются каждому члену семьи, а жилищная квота округляется до суммы, кратной 10, с учетом номинальной стоимости чека — 10, 50, 100, 300 и 500 рублей. Округление десятых долей жилищной квоты производится в следующем порядке: 5 и более — до 10, менее 5 — не учитывается.

Переоформление чеков «Жилье», начисленных на имя одного члена семьи, производится на имя каждого члена семьи, но в пределах общей суммы чеков и с учетом округления сумм жилищных квот.

Пример

В исковом заявлении гражданин В. просил  выделить из общей суммы жилищных квот, начисленных для получения чеков «Жилье» и оформленных на имя одного члена семьи в сумме 1 340 рублей жилищные квоты на каждого члена семьи в следующих размерах: одному члену семьи — в размере 545 рублей, другому члену семьи — в размере 521 рубль, третьему члену семьи — в размере 209 рублей, четвертому члену семьи — в размере 65 рублей — и признать за каждым из них право собственности на указанные жилищные квоты. Далее истец просил признать право собственности на жилищные квоты за вторым членом семьи в размере 730 рублей  (209 рублей + 521 рубль — в порядке наследования по закону после умершего отца) и за остальными членами семьи в указных выше размерах.

В данной ситуации сумма жилищных квот с учетом правил округления составит 1 350 рублей: 730 + 550 + 70.  Однако чеки могут быть выданы каждому члену семьи в размере, не превышающем 1 340 рублей, при этом для реальной выдачи чеков кто-то из членов семьи должен отказаться от своей жилищной квоты в размере 10 рублей, сделав об этом заявление в суде.

Как видим, нарушаются права граждан на получение жилищной квоты в полном размере. Имеющаяся проблема не решена и сегодня, а в судебной практике разрешается именно таким способом.

Данный материал, говоря откровенно, запоздал по времени для того, чтобы его можно было определить перспективным. Тем не менее с учетом того обстоятельства, что в суды продолжают обращаться граждане с исковыми заявлениями, cвязанными в том числе с требованиями продления срока перерегистрации чеков «Жилье», его можно, на наш взгляд, признать заслуживающим внимания. Автору неизвестна статистика по объему данной категории дел, но можем со всей основательностью отметить значительное количество таких дел, в том числе и в 2010 году. Например, к  филиалу № 126 ОАО «АСБ Беларусбанк» за 7 месяцев прошлого года предъявлено 84 исковых заявления, связанных с вопросами обращения чеков «Жилье».

Проблема в применении судами норм Декрета № 6 во многом связана с отсутствием единой судебной практики. На наш взгляд, с целью обобщения судебной практики и указаний для применения в дальнейшей работе необходимо срочное принятие постановления Пленума Верховного Суда  Республики Беларусь. Кроме того, нужны соответствующие изменения и дополнения в нормативно-правовых актах, регулирующих обращение чеков «Жилье».

"Личный юрист", № 3/2011

Еще по этой теме: Арендное жилье: все, что вы хотели знать