Жилые дома в сельской местности и пустующие дома: новое в правовом регулировании

Указ Президента Республики Беларусь от 24.03.2021 № 116 «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами» (далее — Указ № 116) направлен на совершенствование порядка отчуждения жилых домов в сельской местности и работы с пустующими домами, а также создание благоприятных условий для их отчуждения и эффективного использования.

 

Положения Указа № 116 можно разделить на два основных блока:

• порядок отчуждения гражданами жилых домов в сельской местности;
• порядок вовлечения в оборот пустующих домов.

Ранее данные отношения регулировались указами Президента Республики Беларусь от 11.08.2005 № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах» (далее — Указ № 368) и от 04.09.2018 № 357 «О пустующих и ветхих домах» (далее — Указ № 357). Со вступлением в силу Указа № 116 эти указы утрачивают силу.

 

Порядок отчуждения гражданами жилых домов в сельской местности

Действие Указа № 116 распространяется на одноквартирные, блокированные жилые дома, в том числе создание которых не зарегистрировано, с хозяйственными и иными постройками или без них, квартиры в блокированных жилых домах (за исключением жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности), находящиеся в сельской местности и эксплуатируемые до 8 мая 2003 г.

При этом сельская местность — это территория:

• сельсоветов, поселков городского типа и городов районного подчинения, являющихся административно-территориальными единицами;
• поселков городского типа и городов районного подчинения, являющихся территориальными единицами;
• иных населенных пунктов, не являющихся административно-территориальными единицами, входящая вместе с другими территориями в пространственные пределы сельсоветов.

В настоящее время Указом № 368 предусмотрена возможность купли-продажи, мены и дарения незарегистрированных жилых домов, если сведения о таких домах внесены в похозяйственную книгу сельского исполкома до 19 марта 1985 г. Указом № 116 в целом сохранен упрощенный порядок отчуждения жилых домов в сельской местности. Без оформления правоудостоверяющих документов такие жилые дома могут отчуждаться в двух случаях:

• когда сведения о таких домах внесены в похозяйственную книгу сельского (поселкового) исполкома;
• жилые дома возведены на предоставленных земельных участках (вне зависимости от государственной регистрации прав на земельные участки).

В первом случае договор об отчуждении эксплуатируемого жилого дома заключается в простой письменной форме и регистрируется в местном исполкоме по месту нахождения такого дома. Регистрация договора местным исполкомом осуществляется бесплатно в срок 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов от других государственных органов (организаций) — в срок 1 месяц (п. 1.9 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — перечень административных процедур)).

Право собственности приобретателя жилого дома возникает с момента регистрации договора об отчуждении жилого дома. Приобретателю такого жилого дома земельный участок предоставляется без проведения аукциона. При предоставлении земельного участка в аренду плата за право заключения договора аренды не взимается. Следует обратить внимание, что

использование земельного участка до оформления правоудостоверяющего документа на него в рассматриваемой ситуации не является самовольным занятием земельного участка.

Применительно к случаю отчуждения жилого дома, возведенного на предоставленном земельном участке, имеет значение, на каком праве он был предоставлен. Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый жилой дом, зарегистрирован на праве частной собственности, договор об отчуждении жилого дома и земельного участка подлежит:

• нотариальному удостоверению либо удостоверению регистратором территориальной организации по государственной регистрации;
• государственной регистрации в организации по государственной регистрации.

Если отчужденный жилой дом расположен на земельном участке, принадлежащем лицу на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, государственная регистрация перехода права (доли в праве) на земельный участок осуществляется на основании договора об отчуждении жилого дома, зарегистрированного местным исполкомом, за исключением случая, когда в результате отчуждения жилого дома изменяется вид права на земельный участок.

Право собственности приобретателя на жилой дом в данной ситуации возникает с момента государственной регистрации договора об отчуждении жилого дома. Однако следует иметь в виду, что последующее отчуждение жилого дома без оформления правоудостоверяющих документов на него не допускается.

Если приобретается непригодный для проживания жилой дом (разрушенный, находящийся в аварийном состоянии или грозящий обвалом), Указом № 116 установлена обязанность приобретателя привести его в надлежащее состояние в срок не позднее одного года со дня регистрации договора об отчуждении жилого дома. Указанный срок может быть продлен местным исполкомом при наличии у приобретателя уважительных причин.

Разрушенный жилой дом — жилой дом, разрушенный (уничтоженный, погибший) полностью либо в котором полностью разрушены (уничтожены, погибли) какие-либо из основных его конструктивных элементов (крыша, капитальные стены, междуэтажные перекрытия и т.п.) вне зависимости от причин (обрушение, снос, разбор, пожар и т.д.).

Жилой дом, находящийся в аварийном состоянии или грозящий обвалом, — жилой дом, имеющий серьезные трещины в капитальных стенах, отклонения от вертикали, искривления горизонтальных линий фасадов, другие значительные деформации либо повреждения (в том числе частичное уничтожение либо разрушение) капитальных стен и (или) иных основных его конструктивных элементов (крыши, междуэтажных перекрытий и т.д.), угрожающие обвалом жилого дома.

Государственная регистрация перехода права (доли в праве) на земельный участок, на котором такой дом расположен, может осуществляться без государственной регистрации одновременно эксплуатируемого жилого дома и прав на него. Государственная регистрация создания реконструированного жилого дома и возникновения прав на него осуществляется после завершения его реконструкции.

Порядок отчуждения гражданами эксплуатируемых жилых домов, типовые формы договоров об отчуждении эксплуатируемого жилого дома и земельного участка будут установлены Советом Министров Республики Беларусь.

Процедура отчуждения жилых домов, начатая в соответствии с Указом № 368, должна быть завершена в порядке, установленном Указом № 116.

 

Порядок вовлечения в оборот пустующих домов

1. Определение пустующих домов.

В отличие от Указа № 357, которым устанавливались особенности работы с пустующими и ветхими домами, Указ № 116 оперирует только понятием «пустующие дома», которое претерпело существенные изменения.

Согласно Указу № 357 для признания жилого дома пустующим должен был быть установлен факт непроживания лицами, имеющими право владения и пользования им, ни одного дня в течение трех последних лет, а также непредставление уведомления о намерении использовать жилой дом для проживания; ветхим может быть признан жилой дом, находящийся в аварийном состоянии или грозящий обвалом, в отношении которого местным исполкомом установлено, что лица, имеющие право владения и пользования им, в течение последнего года не проживали в нем и не принимали мер по восстановлению этого жилого дома для использования по назначению (либо по сносу).

В соответствии с Указом № 116 понятие пустующих домов включает также ветхие жилые дома. При этом пустующим жилым домом признается жилой дом, соответствующий одновременно следующим критериям:

• на придомовой территории не осуществляются мероприятия по охране земель, не соблюдаются требования к содержанию (эксплуатации) территории и (или) жилой дом находится в аварийном состоянии или грозит обвалом либо разрушен;
• местным исполкомом установлено, что лица, имеющие право владения и пользования им, в течение трех последних лет не проживали в нем ни одного дня, а в отношении жилых домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, — не проживали постоянно более одного года;
• в местный исполком не представлено уведомление о намерении использовать жилой дом для проживания и не обеспечено приведение жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в пригодное состояние.

2. Учет пустующих домов.

Указом № 357 предусматривается ведение районными, городскими (городов областного подчинения) исполкомами, а также местными администрациями районов в г. Минске реестров пустующих и ветхих домов. Сведения из указанных реестров размещаются на официальных сайтах исполкомов в сети Интернет.

Согласно Указу № 116 реестры пустующих домов будут вестись до 1 января 2023 г., а после указанной даты

местные исполкомы будут формировать Единый реестр пустующих домов на базе государственной информационной системы «Единый реестр имущества».

Государственный комитет по имуществу будет являться владельцем указанного реестра и координировать работу местных исполкомов по формированию и актуализации Единого реестра пустующих домов. Доступ пользователей к информации, содержащейся в Едином реестре пустующих домов, будет осуществляться безвозмездно посредством сети Интернет и общегосударственной автоматизированной информационной системы.

Порядок формирования Единого реестра пустующих домов, состав включаемых в него сведений, а также порядок пользования документированной информацией из него будет определен Советом Министров Республики Беларусь.

3. Работа местных исполкомов с пустующими жилыми домами.

Указом № 116 предусмотрен порядок работы с пустующими домами, который в целом схож с соответствующим порядком, ранее предусмотренным Указом № 357. Остановимся на основных новшествах.

Согласно Указу № 116 при признании пустующего жилого дома бесхозяйным местный исполком вправе принять одно из следующих решений о дальнейшем использовании пустующего жилого дома:

• об оставлении в собственности соответствующей административно-территориальной единицы с закреплением либо без закрепления за коммунальным юридическим лицом;
• о его продаже на аукционе, в том числе путем проведения электронных торгов;
• о его продаже без проведения аукциона;
• о сносе пустующего жилого дома.

Продажа пустующих жилых домов без проведения аукциона не осуществляется в г. Минске и областных центрах. Областные исполкомы вправе определять иные населенные пункты, на территории которых пустующие жилые дома отчуждаются только путем проведения аукциона.

Начальная цена продажи на аукционе пустующего жилого дома и цена пустующего жилого дома, отчуждаемого без проведения аукциона, устанавливаются по рыночной стоимости, определенной организацией по государственной регистрации. При этом областным исполкомам предоставлено право определять населенные пункты, на территории которых пустующие жилые дома могут быть выставлены на аукцион с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине. Как в Указе № 357, предусматривается возможность проведения повторных аукционов с поэтапным понижением цены предмета аукциона. В частности, начальная цена пустующего жилого дома может быть понижена:

• не более чем на 50 % включительно после первого несостоявшегося аукциона;
• не более чем на 80 % включительно после ранее проведенного несостоявшегося аукциона.

Если аукцион с понижением на 80 % начальной цены продажи пустующего жилого дома был признан несостоявшимся, а также в случае отказа единственного участника от приобретения предмета аукциона по начальной цене, увеличенной на 5 %, такой дом может быть выставлен на аукцион с начальной ценой, равной одной базовой величине.

Кроме того, Указом № 116 установлен порядок понижения цены продажи пустующих домов в случае его продажи без проведения аукциона. Так, в случае отсутствия по истечении 30 календарных дней со дня опубликования информации о продаже пустующего жилого дома без проведения аукциона заявок на его приобретение цена пустующего жилого дома, отчуждаемого без проведения аукциона, может быть понижена не более чем на 50 % включительно, а по истечении очередных 30 календарных дней — последовательно не более чем до 80 % и одной базовой величины включительно. При этом областным исполкомам предоставлено право определять населенные пункты, на территории которых жилые дома могут быть проданы без проведения аукциона за одну базовую величину без поэтапного понижения цены.

В соответствии с Указом № 116 при продаже пустующего жилого дома на аукционе либо без его проведения покупателю по его письменному заявлению может предоставляться рассрочка оплаты такого дома на срок до трех лет со дня подписания договора купли-продажи равными долями без индексации платежей. При этом покупатель вправе исполнить обязательство по оплате приобретенного пустующего жилого дома досрочно.

В соответствии с Указом № 116

продажа пустующих жилых домов, поступивших в собственность административно-территориальной единицы, может осуществляться без наличия правоудостоверяющих документов на них и земельные участки, на которых они расположены.

Земельный участок, необходимый для обслуживания пустующего жилого дома, предоставляется его приобретателю без проведения аукциона. При предоставлении земельного участка в аренду плата за право заключения договора аренды не взимается.

Кроме того, местные исполкомы могут предоставлять земельные участки, на которых расположены пустующие жилые дома, подлежащие сносу, новым землепользователям с условием сноса либо финансирования сноса пустующих жилых домов этими землепользователями. При поступлении заявлений от землепользователей нескольких смежных земельных участков земельный участок может быть предоставлен им в размере, определенном соглашением сторон. Финансирование расходов по сносу пустующего жилого дома в таком случае землепользователи смежных земельных участков несут пропорционально площади предоставленных им земельных участков.

Указом № 116 предусмотрена возможность сохранения землепользователем пустующего дома и (или) хозяйственных построек с проведением их реконструкции либо капитального ремонта не позднее одного года со дня оформления правоудостоверяющих документов на земельный участок. Такой срок может быть продлен местным исполкомом при наличии у землепользователя уважительных причин. Если по истечении установленного срока пустующий дом и (или) хозяйственные постройки не снесены либо не реконструированы или капитально не отремонтированы, местный исполком обеспечивает их снос и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. При этом землепользователи обязаны возместить в местный бюджет понесенные затраты. При отказе землепользователей от добровольного возмещения такие затраты взыскиваются в судебном порядке.

Указом № 116 упрощена процедура сноса непригодных для использования пустующих домов. Снос пустующего жилого дома не выше двух этажей и (или) хозяйственных построек, являющихся его принадлежностями, может осуществляться без разработки проектной документации на снос.

4. Защита прав собственника жилого дома.

В случае отмены решения суда о признании пустующего или ветхого дома бесхозяйным Указом № 116 предусматривается право бывшего собственника жилого дома требовать:

• возврата жилого дома, если такой дом находится в государственной собственности;
• возмещения местным исполкомом суммы, вырученной от продажи жилого дома, если такой дом был отчужден в частную собственность;
• возмещения местным исполкомом стоимости жилого дома, если такой дом был снесен;
• передачи безвозмездно в его собственность равноценного жилого дома, расположенного на территории соответствующего населенного пункта или иного населенного пункта, расположенного на территории соответствующего сельсовета.

Если земельный участок принадлежал бывшему собственнику жилого дома на праве собственности, такому лицу в случае возврата ему жилого дома либо передачи в собственность равноценного жилого дома предоставляется земельный участок, на котором расположен такой дом, в частную собственность без взимания платы за земельный участок. В ином случае бывшему собственнику жилого дома выплачивается кадастровая стоимость земельного участка, действовавшая на дату принятия решения суда о признании пустующего или ветхого дома бесхозяйным, а если земельный участок приобретался по аукциону — стоимость земельного участка по результатам аукциона с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости, действовавшей на дату принятия указанного решения суда.

Если жилой дом, находящийся в государственной собственности, был реконструирован либо были произведены иные неотделимые улучшения такого дома, возврат этого дома бывшему собственнику осуществляется после возмещения им стоимости таких улучшений. Вместо возврата реконструированного жилого дома его бывший собственник вправе потребовать возмещения стоимости такого дома до проведения его реконструкции (иного неотделимого улучшения).

Кроме того, согласно Указу № 116 лица, которым принадлежит на праве собственности жилой дом, признанный аварийным или грозящим обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, могут реализовать свои права на предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств на условиях договора найма арендного жилья и (или) выплату им денежной компенсации в соответствии с жилищным законодательством. В частности, такие права предусмотрены ст. 142 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

 

Иные новшества

Указом № 116 внесен ряд изменений в иные законодательные акты, направленных на приведение их положений в соответствие с новыми требованиями.

В частности, перечень административных процедур дополнен новыми административными процедурами, касающимися выдачи справок местными исполкомами.

Внесены изменения также в Указ Президента Республики Беларусь от 18.05.2020 № 168 «О Едином реестре имущества» в части формирования ГИС «Единый реестр имущества» и Указ Президента Республики Беларусь от 13.06.2018 № 237 «О распоряжении государственным жилищным фондом» в части предоставления гражданам права осуществлять не только ремонт (реконструкции) жилых помещений, но и снос этих помещений и возведение иных жилых помещений на их месте.

Основные положения Указа № 116 вступают в силу с 27 сентября 2021 г.