Покупая квартиру, поинтересуйтесь размером вступительного взноса в ТС
Приобретя квартиру на вторичном рынке (а иногда и на первичном — у застройщика), многие граждане, уже оформив право собственности, часто с удивлением узнают, что новое жилье им обходится существенно дороже, чем это предполагалось изначально, поскольку домом управляет товарищество собственников (ТС) или жилищный потребительский кооператив (ЖПК), а это значит, что необходимо внести вступительный взнос.
Пунктом 6 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) определено, что вступительный взнос — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом при вступлении в организацию застройщиков (ЖПК), товарищество собственников (ТС) и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью этих организаций.
При этом следует понимать, что в силу норм ст. 176 ЖК членом товарищества собственников становится каждый собственник — участник совместного домовладения. То есть, если вы приобрели квартиру в доме, который управляется ТС, вы автоматически стали участником совместного домовладения и членом ТС.
С ЖПК ситуация несколько иная — в кооператив можно вступать, а можно и не вступать. Не вступив в кооператив, вы не обязаны уплачивать вступительный взнос, как и впоследствии иные взносы (членский, целевой). Однако расходы по содержанию общего имущества вы все равно будете нести: если на членах ЖСПК лежит обязанность по финансированию этих расходов посредством уплаты членских и целевых взносов, то согласно п. 2 ст. 181 ЖК собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан:
- нести расходы по эксплуатации объектов недвижимого имущества;
- нести расходы по оплате труда работников организации застройщиков, если она является организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством.
Таким образом, когда всем будут выставлять членский или целевой взнос, вам будут выставлять те же суммы, но уже как «возмещение расходов по …».
СПРАВОЧНО:
Целевой взнос — денежные средства, вносимые членом организации собственников на основании решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с эксплуатацией общего имущества совместного домовладения и управлением им (п. 59 ст. 1 ЖК).
Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (п. 60 ст. 1 ЖК).
Возвращаясь к вступительному взносу, следует также отметить, что согласно ч. 2 п. 1 ст. 182 ЖК от уплаты вступительного взноса в организации застройщиков (ЖПК) освобождаются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, члены семьи умершего гражданина, являвшегося членом организации застройщиков, супруга (супруг) гражданина, являющегося членом этой организации, при разделе паенакоплений, наследники права на паенакопления в случае смерти гражданина, являвшегося членом организации застройщиков, а также граждане, вступившие в эту организацию в связи с передачей им права на паенакопления. Общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков вправе освобождать от уплаты вступительного взноса и других граждан.
Относительно ТС такой нормы в ЖК нет, но некоторые ТС вносят ее в свои уставы.
Также нужно отметить, что в законодательстве нет четкого требования, чтобы вступительный взнос уплачивал каждый новый член ТС или ЖПК. Некоторые из этих организаций в своих уставах прописывают, что вступительный взнос уплачивается только при формировании ТС или ЖСПК. Такой подход нам представляется вполне законным (во всяком случае он не противоречит законодательству) и логичным: голосуя за такую норму устава, члены этих организаций, во всяком случае, при продаже своих квартир в последующем не сталкиваются с тем, что эти квартиры фактически будут дороже на сумму вступительного взноса.
Большинство же ТС и ЖПК в уставе прописывают, что каждый вступивший в организацию собственник (повторимся, если домом управляет ТС, то новый собственник становится членом этого ТС автоматически) должен уплатить вступительный взнос (так сказать, «проставляться»), делая исключения только для некоторых категорий граждан. Такой подход тоже не противоречит законодательству.
По нашему мнению, более оправданным является первый подход: ТС или ЖПК только созданы, никаких средств еще нет, а с началом деятельности организации расходы появляются сразу же — именно за счет вступительного взноса и покрываются эти расходы. В последующем же расходы ТС и ЖПК финансируются за счет членских и целевых взносов. Во всяком случае, членам таких ТС будет легче продать свою квартиру.
Если в уставе ТС заложен второй подход, члены ТС должны понимать, что осведомленный покупатель при покупке их квартиры может и поторговаться на сумму вступительного взноса, поскольку
обязанность оплатить вступительный взнос делает для покупателя квартиру, как ни крути, дороже.
То же самое можно сказать не только о квартирах, но и о нежилых помещениях (офисных, торговых), которые часто располагаются в цокольных и на первых этажах жилого дома.
Отметим при этом, что размеры взносов в ТС и ЖПК должны быть соразмерными площади принадлежащих собственнику жилых или нежилых помещений.
Первое подозрение о том, что дом управляется ТС или ЖСПК, у вас должно возникнуть уже во дворе дома — как правило, об этом свидетельствует ухоженная и хорошо благоустроенная территория. Это подозрение еще больше усилится, когда вы войдете в подъезд, который также будет выгодно отличаться. Впрочем, ничто не мешает поинтересоваться у продавца, кем управляется дом, еще при первом телефонном контакте.
В любом случае, имейте в виду, что вся эта благоустроенность и ухоженность достигается именно за счет взносов, которые вы обязаны будете уплачивать, став собственником квартиры в этом доме (либо возмещать расходы, не вступив в ЖПК).