Переустройство и перепланировка

Автор: Алексей ПАВЛОВСКИЙ, юрист.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 было утверждено новое Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки (далее — Положение). Ранее действовавшее Положение о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденное постановлением Правительства от 31.12.2006 № 1805 и претерпевшее за годы своего существования шесть изменений, признано утратившим силу. Рассмотрим подробно новый документ и попытаемся выяснить, что же в нем изменилось.

 

ВНИМАНИЕ: информация, изложенная в этой статье, устарела! О новом порядке и условиях переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений читайте здесь.

 

Сфера действия

Внимательный читатель, наверное, успел заметить, что по-новому звучит даже само название этого нормативного акта. И следует так полагать, что это неспроста: по прежнему названию можно было сразу определить, что относится этот документ лишь к жилым помещениям в многоквартирных жилых домах, в то время, когда из названия нового Положения этого явно не следует. То есть даже если вы живете в индивидуальном жилом доме и задумали свое жилье перепланировать и переустроить так, что это будет идти вразрез с техническим паспортом жилого помещения, вам нужно будет руководствоваться анализируемым нами здесь и сейчас документом.

Вот и в п. 1 Положения говорится лишь, что им (Положением) определяются условия и порядок переустройства и (или) перепланировки. И на этом точка. В то время как в утратившем силу старом Положении говорилось о том, что этим документом устанавливался «порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов».

Поэтому относительно сделанного нами чуть выше вывода о сфере действия Положения сомнений быть не должно: документ обязателен для руководства при переустройстве и перепланировке жилых помещений как в многоэтажках, так и в индивидуальных жилых домах независимо от того, как какому жилищному фонду относится жилье — государственному или частному.

Более того, как опять же следует из названия документа, да и далее из его текста, Положение распространяет свое действие не только на жилые, но и на нежилые (например, офисные) помещения.

Таким образом, сфера действия нового Положения значительно расширена.

 

Терминология

Для целей Положения в этом документе используются следующие термины и их определения:

  • инициатор переустройства и (или) перепланировки (далее — инициатор) — гражданин (собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда), гражданин, являющийся членом организации застройщиков (далее — гражданин), а также юридическое лицо или ИП, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку;
  • перепланировка — изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ;
  • переустройство — изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ;
  • самовольные переустройство и (или) перепланировка – переустройство и (или) перепланировка, произведенные без согласования (разрешения) с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом.

 

Какие работы считаются переустройством или перепланировкой?

На этот вопрос содержится ответ в п. 3 Положения, согласно которому к работам по переустройству и (или) перепланировке отнесены:

  • демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;
  • перенос полотенцесушителя;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменение конструкции пола;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в перегородках.

Отдельно оговорено, что иные работы, а также работы, указанные в п. 9 и 10 Положения, не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.

Так, согласно п. 9 Положения не являются работами по переустройству и (или) перепланировке и выполняются по согласованию с организациями следующие ремонтно-строительные работы:

  • установка в многоквартирных жилых домах индивидуальных приборов учета воды, замена полотенцесушителя — с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги (ЖЭС, ЖПК, ТС);
  • замена газоиспользующего оборудования (газовой плиты, котла, колонки) в пределах помещения, в котором оно установлено в соответствии с первоначальным проектом на газоснабжение, а также установка индивидуальных приборов учета газа — с газоснабжающей организацией;
  • замена заполнений оконных и дверных проемов фасадов многоквартирных жилых домов — со структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы (далее — территориальное подразделение архитектуры и градостроительства);
  • устройство в многоквартирных жилых домах неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий — с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства и организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;
  • установка в многоквартирных жилых домах входных дверей в жилое и (или) нежилое помещения с изменением направления их открывания — с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

В свою очередь, п. 10 Положения установлено, что не являются работами по переустройству и (или) перепланировке следующие ремонтно-строительные работы, для выполнения которых не требуются согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта:

  • установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;
  • замена и установка входных дверей в жилое помещение в пределах существующего дверного проема без изменения направления их открывания;
  • устройство подвесных (натяжных) потолков;
  • устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;
  • замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники), а также санитарно-технического оборудования (унитаз, ванна, умывальник, мойка, биде);
  • установка вентиляционных приборов;
  • демонтаж ванны и установка душевой кабины, перенос существующей и (или) установка дополнительной водоразборной арматуры, замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения (канализации), находящихся в жилых и (или) нежилых помещениях, без изменения месторасположения санитарно-технического оборудования.

То есть на то, что перечислено в п. 9 Положения необходимо согласование с указанными там организациями, а на то, что перечислено в п. 10, вообще ничего не надо, кроме собственного желания и денег, естественно. При этом отдельно указано, что изменения в помещении в результате производства ремонтно-строительных работ, указанных в п. 9 и 10 Положения, не требуют государственной регистрации изменения недвижимого имущества в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то есть технический паспорт после проведения таких работ вам переделывать не придется.

 

Запрещения и ограничения

В соответствии с 4 Положения запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

  • с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
  • приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
  • влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
  • вентиляционных шахт и каналов;
  • балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
  • связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
  • связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
  • с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
  • ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
  • если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, осуществляются в установленном Положением порядке после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей.

 

С проектом и без

Пунктом 6 Положения установлено, что переустройство и (или) перепланировка производятся после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе (далее — местный исполнительный и распорядительный орган) по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений.

В свою очередь, согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации (далее — проект) требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

  • демонтаж, установка, замена или перенос систем холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;
  • перенос полотенцесушителя;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменение конструкции пола;
  • изменения в несущих конструкциях.

 В то же время в соответствии с п. 8 Положения согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в перегородках.

 

Получение согласования

В соответствии с п. 12 Положения для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляет документы, перечисленные в п. 1.1.21 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200, а именно:

  • заявление;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • письменное согласие совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющих право владения и пользования помещением, а также удостоверенное нотариально письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением;
  • технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение, — для собственника помещения;
  • план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме;
  • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации — для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения.

В свою очередь, для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку юридическое лицо, ИП, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, подают в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляют документы, указанные в п. 8.1.8 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156, а именно:

  • заявление;
  • технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
  • план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещения, составленный в произвольной форме;
  • письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку жилого и (или) нежилого помещения — если помещение предоставлено по договору аренды;
  • письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с индивидуальным предпринимателем, на переустройство и (или) перепланировку жилого и (или) нежилого помещения;
  • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации — при переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений.

При рассмотрении местным исполнительным и распорядительным органом заявления инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в жилое и (или) нежилое помещения представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на жилое и (или) нежилое помещения, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Данный акт составляется в произвольной форме, подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

На основании документов, представленных инициатором, и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений местный исполнительный и распорядительный орган не позднее 1 месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки с указанием мотива отказа и сообщает об этом инициатору.

Согласно п. 14 Положения в согласовании (разрешении) должны быть указаны:

  • инициатор;
  • виды работ по переустройству и (или) перепланировке;
  • дата окончания и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке;
  • условия хранения строительных материалов и порядок вывоза их отходов;
  • иные требования, предусмотренные техническими нормативными правовыми актами, с учетом конкретного переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии с п. 15 Положения основаниями для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки являются:

  • представление инициатором документов, в которых содержатся недостоверные сведения;
  • запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с п. 4 Положения;
  • возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

Отказ в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки может быть обжалован инициатором в вышестоящий орган и (или) в суд.

 

Порядок производства работ

Пунктом 17 Положения установлено, что для выполнения переустройства и (или) перепланировки, требующих разработки проекта, инициатор после получения согласования (разрешения) местного исполнительного и распорядительного органа заключает договор подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации. Согласование, а также при необходимости проведение государственной экспертизы проекта разработчик проектной документации осуществляет в установленном порядке. Инициатор обеспечивает осуществление технического надзора за выполнением работ по переустройству и (или) перепланировке, предусмотренных проектом.

При этом п. 19 Положения строго определено, что работы по переустройству и (или) перепланировке, указанные в п. 7 Положения, в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до двух этажей (до 10 метров) могут выполняться самим инициатором, в то время когда в многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более двух этажей (более 10 метров) такие работы выполняются только по договорам строительного подряда с юридическими или физическими лицами, в том числе ИП, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее – подрядчик).

В период проведения переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных и блокированных жилых домах запрещается:

  • производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;
  • загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
  • использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случаях повреждения подрядчиком или инициатором в процессе производства работ по переустройству и (или) перепланировке инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать территориальное подразделение архитектуры и градостроительства или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия). Имейте в виду, что выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения.

Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по переустройству и (или) перепланировке приостанавливаются. Подрядчик и (или) инициатор не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в 2-дневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по переустройству и (или) перепланировке после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении причин, послуживших основанием для запрета производства работ по переустройству и (или) перепланировке, запрет может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.

 

Приемка

Согласно п. 22 Положения завершение работ по переустройству и (или) перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом не менее чем за 30 дней до начала приемки ею выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке. Даты начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор с учетом установленного срока приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке. В состав приемочной комиссии входят подрядчик и (или) инициатор либо их представители, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, местного исполнительного и распорядительного органа и при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. В состав приемочной комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Пунктом 23 Положения установлено, что инициатор обязан предъявить приемочной комиссии следующие документы:

  • согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа;
  • разработанный и согласованный в установленном порядке проект*;
  • план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке;
  • договор строительного подряда (если он предусмотрен);
  • договор на осуществление технического надзора (если он предусмотрен);
  • акты на скрытые работы (если они предусмотрены);
  • ведомость технических характеристик на изолированное помещение, составленная по заявлению инициатора организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения при выполнении его перепланировки.

Акт приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений подписывается всеми членами приемочной комиссии. Этот акт составляется в пяти (четырех) экземплярах, два из которых представляются в местный исполнительный и распорядительный орган, два — инициатору и один — подрядчику (в случае его наличия).

Выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству и (или) перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений.

И завершится вся ваша эпопея с переустройством и перепланировкой составлением нового технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственной регистрацией изменения недвижимого имущества в результате переустройства и (или) перепланировки. Это, как и по общему правилу, осуществляется организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

 

Самовольное переустройство и перепланировка

Пунктом 27 Положения самовольные переустройство и (или) перепланировка запрещены.

Гражданин, юридическое лицо или ИП, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа таких переустройства и (или) перепланировки в порядке, установленном Положением. Получение такого согласования возможно в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Подтверждение соответствия оформляется в виде технического заключения по результатам общего или при необходимости детального обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе ИП, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством. Такие обследования проводятся по заказу и за счет средств гражданина, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществивших самовольные переустройство и (или) перепланировку.

В случае же отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа. При этом восстановительные работы по приведению жилого и (или) нежилого помещений в прежнее, до проведения самовольных переустройства и (или) перепланировки, состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке, установленным Положением.

Согласно п. 30 Положения гражданин, юридическое лицо или ИП, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность согласно законодательным актами. Имеется в виду, конечно же, ст. 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Согласно данной норме самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — от 30 до 50 базовых величин. Если же ваша самодеятельность приведет к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, либо вам вздумалось переоборудовать вентиляционные шахты и каналы, тогда вам будет грозить наложение штрафа в размере от 30 до 50 базовых величин, а на юридическое лицо — от 50 до 70 базовых величин.

В заключение добавим, что новый порядок переустройства и перепланировки действует с 22 мая 2013 г.