Приватизация жилых помещений: что за чем?

В соответствии с п. 1 ст. 134 действующего сегодня Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) приватизация жилых помещений — это приобретение гражданами в   собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законода­тельством.

 

Если описывать процесс приватизации гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда как алгоритм действий с точки зрения права, то в первую очередь этот процесс необходимо рассматривать как административную процедуру. Административная процедура приватизации призвана придать форму данному процессу и определить условия и сроки его протекания. Порядок осуществления приватизации как административной процедуры определен п. 1.1.9  Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень).

По существу приватизация регламентируется специальными нормативными правовыми актами. Однако, как известно, в настоящее время происходят значительные изменения законодательства, регулирующего сферу жилищных отношений. Эти изменения не обошли стороной и приватизацию. Так, 1 марта 2013 г. в связи с принятием и вступлением в силу нового ЖК утратил силу Закон Республики Беларусь от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», а 29 мая 2013 г. согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2013 № 356 утратило силу Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.09.2001 № 1399.

Названные нормативные правовые акты на протяжении долгого времени регулировали процесс приватизации гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда, поэтому правовое регулирование процесса приватизации, существующее на сегодняшний день, представляется недостаточным и носит общий характер. Одновременно следует признать, что фактически процесс приватизации с некоторой ревизией нормативной базы не изменился. В то же время утратившие силу нормативные правовые акты фактически продолжают применяться, поскольку равноценная им замена пока не состоялась.

Таким образом, формально процесс приватизации регулируется двенадцатью статьями ЖК — с 134 по 145.

Объективное право на приватизацию жилых помещений реализуется в рамках обязательственного правоотношения между государством и гражданином, содержанием которого являются ниже перечисленные нами взаимосвязанные права и обязанности сторон.

 

Право пользования дает право на приватизацию

С возникновением постоянного права пользования жилым помещением государственного жилищного фонда у конкретного лица в силу п. 1 ст. 136 ЖК возникает и субъективное право на приватизацию конкретного жилого помещения, а в некоторых случаях — право на приватизацию на льготных условиях. Перечень лиц имеющих право на приватизацию на льготных условиях, закреплен в ст. 140 ЖК.

Гражданам, имеющим право на приватизацию на льготных условиях, при расчете стоимости жилого помещения безвозмездно передаются в собственность площадь в пределах 20 кв.м общей площади жилого помещения, а также по 20 «квадратов» общей площади жилого помещения на каждого проживающего вместе с ними нетрудоспособного неработающего члена семьи с учетом полностью начисленной им жилищной квоты, суммы квот.

При этом под нетрудоспособными неработающими членами семьи понимаются неработающие по трудовым договорам, гражданско-правовым договорам, предметом которых является оказание услуг, выполнение работ и создание объектов интеллектуальной собственности, и не занимающиеся предпринимательской деятельностью: родители, супруг (супруга), достигшие возраста 60 лет (мужчины), 55 лет (женщины) либо не достигшие этого возраста, но являющиеся инвалидами I или II группы; несовершеннолетние дети или совершеннолетние дети, являющиеся инвалидами с детства I или II группы. Если площадь приватизируемого жилого помещения превышает сумму площади из расчета по 20 кв.м на гражданина и на каждого проживающего вместе с ними нетрудоспособного неработающего члена семьи, то стоимость «нельготируемой» площади приватизируемого жилого помещения рассчитывается и оплачивается в общем порядке.

Реализуется право на приватизацию путем подачи в установленном порядке заявления в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение (далее — орган по приватизации). Это и является началом административной процедуры и первым шагом гражданина на данном пути.

В соответствии с п. 1.1.9 Перечня к заявлению на приватизацию гражданином прилагаются следующие документы:

• паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования жилым помещением;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей — для лиц, имеющих несовершеннолетних детей;
• документ, подтверждающий право на льготы, — для лиц, имеющих право на льготы;
• именные приватизационные чеки «Жилье» с выпиской из специального (чекового) счета — в случае их наличия.

Копия лицевого счета нанимателя, справка (выкопировка из плана) о технических характеристиках приватизируемой квартиры и другие документы, необходимые для принятия решения по заявлению, запрашиваются и получаются органом управления юридического лица в порядке, установленном в ст. 22 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур».

 

Решение — в месячный срок

При поступлении заявления гражданина на приватизацию квартиры у государства в лице органа по приватизации возникает обязанность принять решение о приватизации. Указанный орган не вправе отказать гражданину в принятии такого решения, если иное не установлено законом. Это определил Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в ч. 1 п. 1 своего постановления от 17.12.1998 № 9 «О применении судами Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (далее — постановление № 9). Другое дело, что решение может быть разным, не обязательно в пользу заявителя. Но отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке (п. 5 ст. 136 ЖК, п. 26 Положения, ч. 2 п. 1 постановления № 9).

Срок на принятие решения — один месяц. В течение месяца орган по приватизации должен, правильно применив законодательство, принять решение, действующее в течение года и являющиеся основанием для заключения договора купли-продажи, предметом которого является жилое помещение государственного жилищного фонда.

 

Оплата — право, а не обязанность

После принятия положительного решения о приватизации гражданин приобретает право на оплату стоимости квартиры или на внесение первоначального взноса в случае приватизации в рассрочку.

Выкуп приватизируемых жилых помещений может осуществляться в рассрочку: первоначальный взнос вносится в размере не менее 10% остаточной подлежавшей оплате стоимости этих жилых помещений, а остальная часть — в сроки, установленные договором.

В силу п. 62.6 п. 6 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 (далее — Инструкция), стоимость приватизируемой квартиры подлежит оплате до заключения договора приватизации. Поэтому для нотариального удостоверения договора (для обозрения и соответствующей отметки в договоре) наряду с другими документами необходимо представить квитанцию об оплате стоимости квартиры (полной стоимости либо первоначального взноса при приватизации в рассрочку).

Кстати, не многие знают, что между моментом принятия решения органом по приватизации и моментом заключения нотариального удостоверения договора, может пройти от одного дня до одного года (срок действия решения). Это следует иметь в виду, поскольку деньги имеют свойство обесцениваться. Однако если между указанными моментами произойдут изменения в составе семьи, проживающей в приватизируемом жилом помещении, и он (состав семьи) перестанет соответствовать указанному в решении органа по приватизации, то потребуется осуществить административную процедуру заново, что повлечет новый расчет стоимости объекта приватизации, то есть его удорожание. Но при неизменном составе семьи 10% рассчитанной в начале стоимости объекта приватизации можно внести и по истечении, например, 11 месяцев, тем самым и отсрочив выплаты остальной стоимости.

Обратим внимание и на то, что на данной стадии речь идет пока только именно о праве, а не об обязанности гражданина. Несмотря на принятие решения о приватизации, гражданин не обязан оплачивать стоимость квартиры (ее часть) и обращаться в нотариальную контору за удостоверением договора. Государство не вправе понудить его к совершению этих действий. Последствием невнесения платы является лишь то, что по истечении срока действия решения о приватизации — одного года (графа 5 п. 1.1.9 Перечня) — оно, это решение, утрачивает силу. Для заключения договора приватизации и приобретения права собственности на квартиру в таком случае гражданину необходимо повторно обращаться за принятием решения (нового) о приватизации.

 

Внес деньги — получи договор

С момента оплаты полной стоимости квартиры или внесения первоначального взноса у государства возникает обязанность заключить с гражданином договор приватизации. Договор приватизации жилого помещения с присущими ему особенностями является договором купли-продажи недвижимого имущества, (параграф 7 гл. 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее — ГК), который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 521 ГК).

Согласно п. 4 ст. 136 ЖК договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора приватизации жилого помещения предусмотрена также в п. 22.2.18 Перечня.

Таким образом, договор приватизации жилого помещения заключается посредством составления одного документа, подписываемого сторонами, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

 

Возникновение права собственности

С момента заключения договора у государства возникает обязанность передать квартиру в собственность гражданина, а у гражданина в случае приватизации в рассрочку — обязанность внести оставшуюся сумму (не оплаченную чеками «Жилье» и первоначальным взносом) в счет стоимости квартиры. При этом, полагаем, указанная обязанность гражданина возникает один раз, а посредством внесения ежемесячных платежей осуществляется лишь ее исполнение.

На практике, как правило, в качестве передаточного акта (документа о передаче) принимается договор приватизации, а документы на государственную регистрацию договора приватизации и государственную регистрацию права собственности на его основании подаются одновременно.

Следует отметить, что возникшее в результате приватизации право собственности на жилое помещение ограничено владением и пользованием. А вот возможность распоряжаться жилым помещением обусловлена полной выплатой стоимости объекта приватизации.

 

Ограничения

Также важно, что не все жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть приватизированы. В ст. 135 ЖК перечислены жилые помещения, не подлежащие приватизации, к таковым отнесены:

• жилые помещения социального пользования;
• служебные жилые помещения, если иное не определено Президентом Республики Беларусь;
• жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;
• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
• специальные жилые помещения;
• жилые помещения коммерческого использования;
• жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные по срочному договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда обязанным лицам;
• жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях с радиоактивным загрязнением. Граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на место жительства в другие населенные пункты не имеют права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений;
• жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае переустройства и (или) перепланировки квартир при проведении работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого дома — на период с момента начала производства работ и до их окончания;
• жилые помещения, занимаемые военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;
• жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны Республики Беларусь;
• жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям;
• жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;
• жилые помещения в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.