Сделки с земельными участками: общие требования законодательства
Земельный участок может являться предметом многих сделок: купли-продажи, дарения, ренты, аренды, ипотеки. Земельные участки могут также переходить по наследству согласно законодательству или на основании завещания.
При этом, по сравнению с иными объектами недвижимости, земельные участки обладают рядом особенностей, что влечет применение особых требований законодательства при совершении таких сделок.
Особенности земельных участков как объектов недвижимости
С юридической точки зрения, земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение. Земельный участок неразрывно связан с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями). Так говорится в ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ).
Специфика земельных сделок обусловлена следующими особенностями земельных участков как объектов недвижимости:
- целевое назначение земель, выражающееся в их отнесении к категориям;
- единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений;
- обязательность государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними.
Рассмотрим каждую из этих особенностей в отдельности.
Категория земель выделяет их по основному целевому назначению и определяет правовой режим их использования и охраны. Согласно ст. 6 КоЗ земли Республики Беларусь делятся на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
- природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
К землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.
К землям населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов относятся земли, земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.
К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций Вооруженных Сил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований Республики Беларусь.
К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма. К землям историко-культурного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов.
К землям лесного фонда относятся лесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного фонда, предоставленные для ведения лесного хозяйства.
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленные для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств.
К землям запаса относятся земли, земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям. Земли запаса находятся в ведении соответствующего исполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после перевода их в иные категории земель.
Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений проявляется в следующем. Земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них зданиями и сооружениями, незавершенными законсервированными капитальными строениями. Исключение составляет только отчуждение указанных строений на снос. Поэтому жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения, а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи строений на снос.
Это установлено ч. 3 ст. 51 КоЗ, а также ч. 2 п. 11 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними предусмотрена ст. 4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В органах агентства по государственной регистрации и земельного кадастра обязательной регистрации подлежат:
- создание, изменение и прекращение существования земельного участка;
- возникновение, переход, прекращение прав на земельный участок;
- сделки с земельными участками.
Условия совершения сделок
Статьей 47 КоЗ установлено, что с земельными участками, находящимися в частной собственности, могут совершаться сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки. Также такие участки могут переходить по наследству. Земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка также могут переходить по наследству.
Однако сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, совершаются при наличии следующих условий:
- сохранение целевого назначения земельного участка;
- наличие документов, удостоверяющих право собственности на участок;
- согласие собственника земельного участка;
- письменная форма в виде единого документа, подписанного сторонами;
- обязательная государственная регистрация сделки и перехода прав на земельный участок.
Согласно ст. 48 и 49 КоЗ будут являться недействительными:
- сделки с земельными участками, находящимися не в частной собственности, а в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков);
- по предоставлению земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, если указанные сделки в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, совершены без согласия собственника;
- сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки;
- сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками.
В соответствии с ч. 2 ст. 70 КоЗ собственники при совершении сделок с земельным участком, арендаторы при предоставлении арендованного земельного участка в субаренду обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах.
