Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

Автор: Олег БАНДЫК, юрист, журнал "Юридический мир", № 2/2019 - .

Согласно подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в ст. 591 ГК.

 

Основания

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ч. 1 ст. 591 ГК).

1.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору.

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в срок, установленный договором аренды, а если такой срок не установлен — в разумный срок.

Неоформление передаточного акта не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору, если имеются доказательства, указывающие на исполнение сторонами договора (согласование перепланировки помещения, внесение и принятие арендной платы и т.д.) (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.06.2012 по делу № 11-15/2012/428К).

Необходимо отметить, что арендатор вправе требовать расторжения договора по данному основанию, только если он не истребовал имущество в соответствии со ст. 369 ГК (п. 3 ст. 582 ГК).

Пример 1

Поскольку арендодатель в установленный срок не передал объект аренды, требование арендатора о расторжении договора было удовлетворено судом обоснованно. Перечисленная арендатором плата за право заключения договора, аренду помещения являлась его убытками в связи с неисполнением арендодателем своих обязательств. Требование об их взыскании также подлежало удовлетворению (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 16.04.2012 по делу № 11-15/2012/42А).

1.2. Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Например, препятствия арендодателя могут заключаться в том, что он не передает принадлежности или документы на объект аренды, а без них пользование им невозможно.

Пример 2

Судом установлено, что арендованное помещение не могло быть использовано по прямому назначению (размещение офиса), поскольку эксплуатирующая организация прекратила подачу в него электроэнергии в связи с тем, что у собственника (арендодателя) имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, что подтверждает соответствующий акт, то есть установлено наличие препятствий, за которые отвечает арендодатель.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды на основании подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК было удовлетворено (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.11.2012 по делу № 204-17/2012/ /535А/536А/719К/720К).

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Недостатки, связанные с физическим состоянием объекта:

  • несоответствие переданного в аренду помещения правилам противопожарной безопасности;
  • несоответствие температурного режима арендуемых помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению;
  • несоответствие помещения санитарно-эпидемиологическим стандартам.

В качестве примера юридической невозможности использовать имущество можно привести ситуацию, когда после заключения договора аренды земельного участка с указанием в договоре одного вида разрешенного использования выясняется, что государственный орган дает согласие только на другой вид разрешенного использования.

Обязательным при расторжении договора аренды по п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК является неосведомленность арендатора о недостатках имущества, если арендатор на момент заключения договора разумно и добросовестно должен был полагать, что такие недостатки отсутствуют.

Необходимо отметить, что устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества может являться основанием для отказа арендатору в иске о досрочном расторжении договора.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (п. 3 ч. 1 ст. 591 ГК).

По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт лежит на арендодателе, иное может быть предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК). Арендатор должен представить доказательства необходимости капитального ремонта (например, заключение эксперта). Кроме того, арендатор вправе требовать расторжения договора, только если он не воспользовался иными способами защиты, предусмотренными п. 1 ст. 587 ГК.

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).

Если арендатор не представит доказательств, указывающих на то, что арендуемое помещение оказалось в состоянии, непригодном для использования, суд откажет в иске о расторжении договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 25.07.2012 по делу № 204-17/2012/535а/536а).

Необходимо отметить, что экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, непригодном для использования, возникшем вследствие обстоя- тельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ч. 1 ст. 591 ГК.

5. Иные основания, предусмотренные договором аренды (ч. 2 ст. 591 ГК).

В силу ч. 2 ст. 591 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Указанными основаниями могут являться:

  • утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества;
  • выдача контролирующими органами предписаний с требованиями установки в помещении различного оборудования, связанного с безопасностью и обязательного в силу закона;
  • деятельность других арендаторов, прямо или косвенно затрудняющая деятельность арендатора.

Согласно ч. 2 п. 33 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление № 1) положения ст. 591 ГК не исключают установления сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность. При этом необходимо учитывать, что:

  • для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;
  • наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора (ч. 3 п. 33 Постановления № 1).

 

Порядок расторжения договора

1. Обязательный досудебный порядок.

В п. 31 Постановления № 1 указано, что при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК. Таким образом, перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора аренды. Если же арендатор будет требовать лишь устранения обстоятельств, которые являются основанием для расторжения договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ч. 1 ст. 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК)).

2. Рассмотрение спора о досрочном расторжении договора аренды судом.

Согласно ст. 179 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, ст. 100 ХПК арендатор, подавая иск о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 591 ГК, должен доказать следующие факты:

  • факт заключения договора аренды;
  • факт наличия одного из оснований для расторжения договора аренды, указанного в ст. 591 ГК, либо в договоре аренды.

При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 423 ГК).

Таким образом, возможность одностороннего расторжения арендатором договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК либо самим договором, является важной гарантией защиты прав и законных интересов арендатора.