Размещение средств наружной рекламы на фасаде многоквартирного жилого дома возможно только с разрешения собственников

Любое товарищество собственников (ТС), будучи некоммерческой организацией, заинтересовано в получении дополнительных доходов с целью минимизации финансовой нагрузки на своих членов. Существенной статьей приходной части бюджета зачастую является поступление денежных средств от передачи части фасада жилого дома под размещение средств наружной рекламы. Однако субъекты хозяйствования нередко устанавливают указанные средства самовольно, полагая, что в силу законодательства о рекламе и защите прав потребителей это является не только их правом, но и обязанностью.

Из норм п. 31 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) следует, что обслуживающие более одного собственника конструкции дома относятся к общему имуществу совместного домовладения. Данное правило применяется вне зависимости от состава помещений, расположенных в капитальном строении: жилые и (или) нежилые.

В силу ст. 273 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 274). Согласно п. 1 ст. 274 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество.

Пунктом 1 ст. 150 ЖК закреплено, что собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 150 ЖК участник совместного домовладения пользуется общим имуществом совместного домовладения согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество другим участникам совместного домовладения.

Из п. 1 ст. 167 ЖК усматривается, что к исключительной компетенции общего собрания ТС относится принятие решений об отчуждении или передаче общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников.

Статья 285 ГК закрепляет, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 286 ГК права, предусмотренные ст. 282–285 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Пример 1

ТС обратилось в экономический суд Минской области с исковым заявлением к ОАО «Б» (собственник изолированного торгового помещения, в котором расположен продовольственный магазин) об устранении препятствий в осуществлении права пользования общим имуществом совместного домовладения путем демонтажа рекламной вывески, расположенной на фасаде многоквартирного жилого дома. В качестве правового обоснования истец сослался на ст. 14 ГК и указал, что ответчику предлагалось заключить договор аренды места для размещения вывески с оплатой в размере, утвержденном общим собранием членов ТС. Поскольку такой договор не был заключен, а выплаты не производились, у истца возникла упущенная выгода.

По результатам подготовительного судебного заседания ТС было предложено представить доводы, подтверждающие наличие препятствий в пользовании общим имуществом. В качестве дополнения истец указал, что ТС несет полную ответственность за содержание общего имущества жилых домов, в том числе по недопущению его использования с нарушением законодательства.

Ответчик не признал заявленные требования, указав, что принадлежащая ему вывеска является не рекламной, а информационной и размещена в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» в редакции Закона от 08.07.2008 № 366-З (далее — Закон о защите прав потребителей) и Положения о порядке размещения средств наружной рекламы, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.11.2007 № 1497 (далее — Положение).

В удовлетворении исковых требований ТС было отказано по следующим основаниям. Суд установил, что на общем имуществе совместного домовладения действительно имеется принадлежащая ответчику вывеска, за размещение которой ОАО «Б» не вносит плату. Вместе с тем в ходе судебного разбирательства истцом не представлены относимые и допустимые доказательства установки вывески с нарушением требований законодательства, а также препятствий в осуществлении права пользования общим имуществом. Предписания истца к таковым не относятся, поскольку отношения между сторонами по делу строятся на гражданско-правовых началах. За допущенные ответчиком нарушения ТС к ответственности не привлекалось.

Суд также учел, что мотивом обращения в суд является нежелание ОАО «Б» вносить плату за размещение вывески. Следовательно, истец готов мириться с вменяемым ответчику нарушением при условии заключения договора аренды и осуществления соответствующих расчетов. По мнению суда, факт причинения убытков согласно ст. 14 ГК ТС не был доказан.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТС подало апелляционную жалобу, в которой в том числе указало, что, разместив вывеску, ОАО «Б» самовольно заняло фасад жилого дома и изменило его состояние без согласия членов ТС, требуемого в соответствии с нормами ЖК.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу вывеска размещена во исполнение требований Закона о защите прав потребителей и п. 7 Правил продажи отдельных видов товаров и осуществления общественного питания, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.07.2014 № 703 (далее — Правила), в силу которого продавец обязан довести до сведения покупателей на вывеске и (или) информационной табличке, расположенных на всех дверях, предназначенных для входа покупателей, или фасаде капитального строения (здания, сооружения), в котором расположены торговый объект, объект общественного питания, в ином доступном для ознакомления покупателей месте свое наименование (фирменное наименование), а если продавцом является ИП — фамилию, собственное имя, отчество (если таковое имеется), наименование торгового объекта, объекта общественного питания (при наличии такого наименования), тип объекта общественного питания (при его наличии), режим работы.

По результатам рассмотрения дела суд постановил отменить решение суда и удовлетворить исковые требования ТС исходя из следующего.

С учетом принципа диспозитивности суд рассматривает дело и выносит решение только в отношении заявленных требований, то есть исходя из указанных истцом оснований и предмета иска. Однако при установлении подлежащих применению норм права в рамках конкретного дела суд не связан доводами лиц, участвующих в деле, и вправе применить акты законодательства, на которые указанные лица не ссылались, если при этом не изменяется основание иска.

Из представленных в материалы дела фотографий суд установил, что при размещении вывески использована не только часть стены принадлежащего ОАО «Б» продовольственного магазина, но и часть стены жилой квартиры, расположенной над торговым объектом. Таким образом, факт использования ответчиком общего имущества, а именно фасада жилого дома, подтверждается.

Сам ответчик не отрицает факт размещения вывески на фасаде здания без ведома и согласия ТС. Позиция ОАО «Б» сводится к тому, что на данную вывеску не распространяются требования законодательства о рекламе, поэтому ее размещение не требовало разрешения.

Вместе с тем принятие решений об отчуждении или передаче общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников относится к исключительной компетенции общего собрания ТС (п. 1 ст. 167 ЖК).

С учетом того, что вывеска на фасаде дома размещена ответчиком без согласия на то участников совместного домовладения, суд апелляционной инстанции счел исковые требования ТС обоснованными. Возражения ОАО «Б» были отклонены, поскольку приведенные ответчиком акты законодательства регулируют только вопросы размещения средств наружной рекламы. В частности, абзац 3 п. 2 Положения предусматривает перечень сведений, которые должны содержаться на вывеске, закрепляемой на здании (сооружении), в котором осуществляет деятельность соответствующая организация.

В данном случае ответчик является собственником не всего здания, а конкретного изолированного помещения, в котором и осуществляется торговая деятельность. При таких обстоятельствах на ОАО «Б» в полном объеме распространяются требования законодательства о совместном домовладении, в соответствии с которым лицо, претендующее на использование части общего имущества, обязано получить согласие на то иных участников совместного домовладения.

Таким образом, отсутствие необходимости получения разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на размещение средства наружной рекламы не отменяет необходимость получения согласия общего собрания членов ТС.

Суд отметил, что Закон о защите прав потребителей и п. 7 Правил, на которые ссылается ответчик, не обязывают продавца размещать сведения, которые необходимо довести до сведения покупателей, непременно на вывеске как техническом средстве наружной рекламы. Такая информация может быть размещена и в любом другом доступном месте, включая входную дверь принадлежащего ответчику магазина.

В кассационном порядке постановление суда апелляционной инстанции не обжаловалось.

Приведенный выше пример показывает, что нарушенные права членов организации собственников могут быть восстановлены путем понуждения лица, самовольно использующего часть общего имущества, к демонтажу вывески. Вместе с тем подобный способ защиты права не вполне отвечает интересам обеих сторон: хозяйствующий субъект лишается возможности разместить необходимую информацию в наиболее подходящем месте, а ТС, как следствие, — возможности получения платы за передачу фасада здания во владение и пользование. Разумеется, за организацией собственников сохраняется право на обращение в суд с иском о возмещении упущенной выгоды. Однако даже при удовлетворении подобного требования (законность и обоснованность которого в каждом случае предстоит доказать) проблема не решается по существу, поскольку неполученные доходы могут быть взысканы лишь до момента фактического демонтажа вывески.

По мнению автора, оптимальным выходом из ситуации является заключение договора аренды части общего имущества (фасада) с условием о распространении его действия на отношения, возникшие до заключения сделки (п. 2 ст. 395 ГК). Пример применения такого способа приведен ниже.

Пример 2

ТС обратилось в экономический суд г. Минска с исковым заявлением об устранении препятствий в осуществлении права собственности на общее имущество совместного домовладения путем понуждения ЧУП «Р» к демонтажу вывески, расположенной на фасаде здания.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик является арендатором нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. Общим собранием членов ТС было принято решение об установлении ежемесячной арендной платы за размещение вывесок рекламного и нерекламного характера на фасадах здания, в том числе его конструктивных элементах, в размере 1 базовой величины за один квадратный метр. ЧУП «Р» разместило на фасаде здания вывеску с надписью «КАНЦТОВАРЫ», при этом им не было получено согласие ТС и не был заключен договор аренды, тем самым было нарушено право членов ТС на управление общим имуществом совместного домовладения. Направленные предписания об устранении нарушений исполнены не были.

При рассмотрении дела судом была открыта примирительная процедура, в ходе которой истец и ответчик заключили договор аренды части фасада здания для размещения средства наружной рекламы. В соответствии с п. 2 ст. 395 ГК стороны установили, что условия указанной сделки применяются к отношениям, возникшим до ее заключения, а именно с 05.03.2019 (дата принятия решения общего собрания членов ТС об установлении размера арендной платы за размещение вывесок).

На основании заключенного договора ответчик внес арендную плату за весь период его действия. Соответственно, имущественные интересы членов ТС были удовлетворены, в связи с чем отпала необходимость в демонтаже вывески. С учетом изложенного, стороны заключили соглашение о примирении на условиях отказа истца от заявленных требований и компенсации ТС понесенных судебных расходов.

Следует отметить, что урегулирование спора посредством заключения договора аренды возможно при условии, что общим собранием членов ТС в установленном законом порядке выражено согласие на передачу общего имущества во владение и пользование конкретному лицу (либо неопределенному кругу лиц). В отсутствие такового решения правление ТС и его председатель не имеют полномочий на совершение указанной сделки.

В целом, приведенные примеры из судебной практики позволяют сделать следующие выводы:

1. фасад жилого дома является общим имуществом совместного домовладения, находящимся в долевой собственности членов ТС;
2. вопрос о предоставлении части фасада для размещения средств наружной рекламы относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТС (вне зависимости от того, требуется ли получать разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на размещение указанного средства);
3. в случае самовольной установки вывески на фасаде здания организация собственников имеет право обратиться в суд с требованием о ее демонтаже.