Аренда коммерческой недвижимости: как избежать ошибок?

Автор: Александр ЖУК, юрист.

Аренда коммерческой недвижимости регулируется параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекс Республики Беларусь (далее — ГК), нормами декретов и указов Президента Республики Беларусь.

По договору аренды коммерческой недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание (помещение). Правила, регулирующие аренду зданий (помещений), применяются и при аренде частей зданий (помещений).

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, сторонам договора следует выяснить правовой статус друг друга, наличие полномочий у их представителей и правовой статус объекта недвижимости. В частности, арендодатель и арендатор должны быть зарегистрированы в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГР). Для установления этого факта достаточно ознакомиться со Свидетельством о государственной регистрации организации (ИП).

Больше гарантий предоставляет выписка из ЕГР, в которой содержится информация о месте нахождения (юридическом адресе), учредителях, размере уставного фонда, дате государственной регистрации, статусе субъекта хозяйствования (действует, находится в стадии ликвидации, исключен из ЕГР). Для получения такой выписки необходимо представить письменный запрос организации, составленный в произвольной форме, а также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (одна базовая величина за каждую выписку). За информацией из ЕГР можно обратиться как в Министерство юстиции Республики Беларусь, так и в регистрирующие органы по месту нахождения субъекта хозяйствования, о котором запрашиваются сведения. Выдача выписки производится в течение 7 календарных дней. По наименованию субъекта хозяйствования и номеру государственной регистрации в ЕГР (совпадает с УНП) можно определить, участвует ли арендодатель (арендатор) в судебных спорах, является ли он лицом, в отношении которого принят акт о невозможности взыскания денежных средств либо судебное исполнение длится более 3 месяцев. Данную информацию можно получить на сайте Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь.

Полномочия лиц на заключение договора аренды можно проверить, ознакомившись с уставом организации, трудовым договором (контрактом), приказом о приеме на работу, должностной инструкцией, доверенностью и т.п.

Право арендодателя на объект недвижимости подтверждается соответствующим свидетельством (удостоверением). Факт регистрации здания (помещения) подтверждается инвентарным номером, содержащимся в техническом паспорте объекта.

Во-вторых, в данных отношениях важна форма договора.В соответствии со ст. 622 ГК договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Это означает, что каждая из сторон будет обязана возвратить другой все полученное по сделке (соответственно, арендатор передает объект недвижимости, а арендодатель — полученные суммы арендной платы).

В-третьих, имеет значение индивидуализация объекта недвижимости: в договоре должны быть указаны адрес объекта недвижимости, номер помещения, общая площадь, то есть данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор — незаключенным. Желательно также указать планировку и инвентарный номер изолированного помещения.

Отдельно нужно сказать и о сроке договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Нужно иметь в виду, что договоры аренды (субаренды) коммерческой недвижимости на срок менее 3 лет заключаются только с согласия арендатора. Согласие считается полученным, если арендатор подписал договор.

Договор аренды коммерческой недвижимости должен также предусматривать размер арендной платы, в противном случае он будет считаться незаключенным. Арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, если иное не предусмотрено договором. Арендная плата устанавливается исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты, только при аренде:

  • объектов государственной собственности;
  • объектов, владельцами которых являются организации с долей, принадлежащей государству;
  • торговых объектов и торговых мест государственной и частной форм собственности.

В арендную плату за вышеуказанные объекты обязательно включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату. Такие расходы оплачиваются отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Следовательно, при сдаче в аренду зданий и помещений, находящихся в собственности негосударственных организаций и ИП, размер арендной платы может рассчитываться и не на основании базовой величины. Арендная плата может быть выражена в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. При этом оплата должна производиться только в белорусских рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс не установлен сторонами сделки.

Следующий важный момент в рассматриваемых отношениях — это передача объекта недвижимости. Передача здания (помещения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту. Обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным только после предоставления его арендатору в фактические владение или пользование и подписания документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. В передаточном акте необходимо отразить состояние объекта недвижимости, видимые недостатки (при наличии), передачу принадлежностей (ключей, документов и т.п.). Если арендодатель не предоставил объект недвижимости в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе потребовать на выбор:

  • передачи объекта недвижимости и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
  • расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

И последнее, на что стоит обратить внимание, — регистрация договора аренды. Независимо от срока аренды, договоры аренды объектов недвижимости не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Однако если договор аренды предусматривает выкуп объекта недвижимости, то такой договор подлежит государственной регистрации в кадастровом агентстве. В противном случае договор аренды может быть признан судом недействительном по иску приобретателя недвижимости.