Кто ответит за потоп в квартире: подрядчик или товарищество собственников?

Автор: Сергей БЕЛЯВСКИЙ, судья хозяйственного суда гродненской области, заместитель председателя Гродненского областного отделения ОО «Белорусский республиканский Союз юристов».

Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

 

В настоящее время законодательством установлен 5-летний гарантийный срок на выполненные строительные работы. Ранее он был равен 2 годам. Установленный законодательством гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. При выявлении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в п. 1 ст. 709 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), заказчик (собственник, владелец, пользователь) объекта вправе до истечения указанного срока в установленном законодательством порядке потребовать от подрядчика устранения недостатков. Таким образом, законодатель взаимоувязывает обязанность по устранению недостатков строительных работ с надлежащей фиксацией факта возникновения недостатков и подтверждением надлежащими доказательствами вины подрядчика в возникновении недостатков.

Следует отметить, что в ст. 21 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей», действующего сегодня в редакции Закона от 08.07.2008 № 366-З (далее — Закон о защите прав потребителей), закреплены особые гарантии защиты прав собственников недвижимости — физических лиц в части устранения недостатков подрядчиками. В частности, в п. 6 ст. 21 Закона о защите прав потребителей указано, что в случае обнаружения производственных, рецептурных и иных недостатков, не связанных с износом, старением и другими физическими процессами в товаре, по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, а в отношении недвижимого имущества — трех лет со дня его передачи потребителю, если более длительные сроки не установлены законодательством и (или) договором, потребитель вправе предъявить изготовителю требования, предусмотренные п. 1.1, 1.3 и 1.4 и ч. 2 п. 5 ст. 20 этого Закона  (рекламацию), если докажет, что недостатки возникли до реализации товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанные требования могут быть предъявлены, если недостатки в товаре обнаружены в пределах установленного на товар срока службы или в течение 10 лет со дня реализации потребителю товара, если срок службы не установлен.

Что касается срока службы объектов недвижимости и их конструктивных элементов —   они установлены в нормативно-технических документах Республики Беларусь. Так, в частности, в приложениях К и Л к ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» закреплены минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий, а также минимальная продолжительность эффективной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий до замены (капитального ремонта). Так, например, по герметизированным стыкам панелей наружных стен нетвердеющими или отверждающимися мастиками она составляет 8 и 15 лет соответственно.

В то же время первичным является надлежащая фиксация в исполнительной документации факта выявления и устранения дефекта. Если надлежащих доказательств этого собственник не будет иметь — защитить свои права будет проблематично.

Согласно ч. 2 ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Лица, участвующие в деле, в процессе доказывания определяют объем фактов, подлежащих доказыванию, собирают доказательства, подтверждающие факты, подлежащие доказыванию, представляют доказательства, участвуют в их исследовании в судебном заседании, высказывают суду свое мнение по оценке доказательств. При этом в соответствии со ст. 104 ХПК обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В соответствии с действующим законодательством определен как специальный порядок фиксации выявленных недостатков работ для целей последующего ремонта, так и специальный порядок фиксации факта выполнения ремонтных работ. При этом как подрядная организация, так и заказчик строительства, если он не совпадает с собственником объекта недвижимости, являются заинтересованными лицами в отношении фиксации факта дефектов строительных работ. Составление необходимых документов без их участия лишает собственника недвижимости права в последующем предъявлять им какие-либо требования.

По этой причине следует избегать упрощенного порядка устранения недостатков: без составления необходимой исполнительной документации.

Рассмотрим проблему на конкретном примере из судебной практики.

 

Не стихия, но бедствие…

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску страхового предприятия «Б» к Товариществу собственников «П» о взыскании суммы выплаченного страхового возмещения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика выступило ОАО «Г». Ответчик в своем отзыве на исковое заявление требования не признал, указал на виновность ОАО «Г» в наступлении страхового случая.

Как установил суд, между страховым предприятием «Б» и гражданкой И. был заключен договор добровольного страхования домашнего имущества. На страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю на  праве собственности. В период ливневых дождей, подтвержденных справкой ГУ «Областной центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» в квартире, принадлежащей гражданке И. произошел страховой случай — повреждение застрахованного имущества (залитие жилого помещения).

Имевшие место в период возникновения страхового случая ливневые дожди в соответствии с ТКП «Охрана окружающей среды и природопользование. Гидрометеорология. Правилами составления краткосрочных прогнозов погоды общего назначения» не относятся к опасным погодным явлениям. Для отнесения метеорологического явления к опасным метеорологическим явлениям количество осадков должно превысить 50 мм за 12 часов и менее. Не относится имевшее место атмосферное явление и к опасным гидрометеорологическим явлениям, информация о которых отнесена к категории экстренных (Положение о порядке предоставления государственной гидрометеорологической службой гидрометеорологической информации потребителям такой информации, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23.01.2007 № 75).

Согласно акту о страховом случае, акту осмотра поврежденного имущества, акту обследования по факту залития затопление названной квартиры произошло в результате течи межпанельных стыков в зале и спальне. Виновной стороной в акте обследования по факту залития комиссией определено ОАО «Г». Акт обследования по факту залития подписан председателем, членом правления ТС и техником-теплотехником. Представители заказчика и подрядчика, осуществлявшего строительство указанного жилого дома, со слов председателя ТС «П», а также третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика для составления акта не приглашались.

Выполняя условия договора страхования, истец выплатил гражданке И. страховое возмещение.

 

Дефектный акт — основа основ

Жилой дом, в котором произошел страховой случай, построен ОАО «Г» за счет собственных средств для последующей продажи расположенных в нем жилых помещений. Как заказчиком, так и подрядчиком по данному объекту выступало ОАО «Г». Приказом ОАО «Г» указанный жилой дом был принят в эксплуатацию. Приказом ОАО «Г» был утвержден акт приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией.

В соответствии с п. 10 Положения о строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь 09.12.1992 № 741, объекты реализуются путем заключения договоров купли-продажи. Договор составляется по установленной форме с включением в него обязательств продавца по устранению им в гарантийный срок недоделок и дефектов, обнаруженных при эксплуатации жилого дома (квартиры), другого объекта, или по возмещению покупателю расходов, связанных с их ликвидацией. Гарантийный срок определяется по соглашению сторон с учетом действующего законодательства. Потерпевшая квартира была реализована по договору купли-продажи, заключенному с ОАО «Г» гражданину Х. В последующем на основании договора дарения Х. подарил данную квартиру своей дочери И., которой и принадлежала квартира на момент страхового случая.

В пункте 7 договора купли-продажи б/н от 31.08.2009 стороны установили гарантийный срок по устранению недоделок и дефектов, обнаруженных при эксплуатации квартиры продолжительностью в 2 года с момента приемки жилого дома в эксплуатацию. В материалах дела содержится гарантийный паспорт объекта жилого строительства — жилого дома. Согласно данному документу, гарантийный срок продолжительностью 2 года начал свое исчисление с 01.07.2009 и окончился 30.06.2011, то есть за 1 год до наступления страхового случая. Доказательств перерыва указанного срока ответчик суду не представил. Как пояснили в судебном заседании представитель ответчика, ОАО «Г», свидетели И., Х. в течение указанного срока рекламации по поводу скрытых дефектов со стороны И., Х. продавцу объекта недвижимости не предъявлялись.

Как следует из содержания п. 52 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее — Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда), при выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (далее — дефектный акт). Форма дефектного акта, а также порядок ее заполнения и применения утверждены соответствующим постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2011 № 48 (далее — постановление № 48). Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.

В соответствии с п. 2–7 Инструкции о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт, утвержденной постановлением № 48, дефектный акт подлежит применению организациями независимо от форм собственности и подчиненности. Дефектный акт составляется в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества. В случае, когда заказчик не является собственником (владельцем) объекта, дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта с привлечением организации, являвшейся заказчиком в период строительства. Дефектный акт является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты.

Основанием для расчетов за выполненные работы служат подписанный представителями заказчика и подрядчика акт о выполнении строительно-монтажных работ, форма которого утверждена в установленном порядке, с указанием даты его подписания. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве» утверждена форма акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ.

Пункт 11.9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденных приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 07.12.1999 № 177, возлагает на эксплуатирующую организацию обязанность привлекать для составления дефектного акта заинтересованных лиц. В настоящем случае заинтересованным лицом является организация, выступившая заказчиком и подрядчиком при строительстве жилого дома ОАО «Г».

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, подтвердили факт обращения ответчика к ОАО «Г» по вопросу устранения причин течи межпанельных швов на уровне потерпевшей квартиры в жилом доме. В материалах дела содержатся письма ответчика, направленные  после  страхового случая, адресованные ОАО «Г». Представитель ОАО «Г» подтвердил факт получения им данных писем и последующее устранение им за свой счет причин течи межпанельных швов на уровне потерпевшей квартиры.

В соответствии с п. 4.2.2. ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» при эксплуатации крупнопанельных и крупноблочных зданий должны своевременно приниматься меры по устранению трещин в швах и стыках элементов стены и разрушений материалов заполнения швов и стыков. В соответствии с п. 8.1. ТКП 45-1.04-14-2005 текущий ремонт строительных конструкций и внутренних инженерных систем проводится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения незначительных повреждений конструкций и инженерных систем зданий. В соответствии с п. 8.6. ТКП 45-1.04-14-2005 при выполнении работ по текущему ремонту проектная документация должна включать:

  • дефектный акт;
  • опись работ (смету);
  • ведомость расхода материалов;
  • необходимые рабочие чертежи.

Выполненный текущий ремонт зданий подлежит приемке комиссией в составе собственника, пользователя объекта строительства, нанимателя или уполномоченного ими лица, представителей эксплуатационной организации, производителя работ (при выполнении работ собственными силами), подрядчика (при выполнении работ подрядным способом), ЖСК, ТС, КИЗ и т. д., регионального представителя Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации (для зданий, являющихся историко-культурными ценностями).

Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей в соответствии с п. 2) раздела «Б.2.Стены» Приложения Б к СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» выполняется при текущем ремонте заданий и сооружений. Вместе с тем каких- либо надлежащих доказательств, предусмотренных указанным выше законодательством, подтверждающих факт совместного осмотра с заказчиком (подрядчиком) ОАО «Г» и последующей приемки выполненных работ ни ответчиком, ни ОАО «Г» суду представлено не было. Со слов представителя ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, такие документы ими не составлялись. Таким образом, надлежащих доказательств вины третьих лиц в возникновении страхового случая сторонами по делу представлено не было.

 

Суд решил

В связи с изложенным, принимая также во внимание отсутствие факта обращения потребителей И. и Х. с рекламацией к продавцу объекта недвижимости, суд посчитал, что не может быть принят во внимание довод ответчика о необходимости применения к спорным отношениям норм ст. 21 Закона о защите прав потребителей.

Гражданка И. является членом ТС. В соответствии с п. 1.3. Устава ТС оно создано в целях обеспечения сохранности и содержания недвижимого имущества совместного домовладения, пользования этим имуществом. Как следует из п. 1.7.2. Устава ТС «П», к его обязанностям отнесено обеспечение надлежащего технического состояния и санитарного содержания общего имущества совместного домовладения. Согласно п. 1.6.9. Устава товарищество вправе представлять интересы членов товарищества в отношениях собственности, связанных с общим имуществом, а также в иных отношениях с третьими лицами в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь и Уставом. Приказом от 6.05.2011 № 4  ответственным лицом за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт здания, сооружений, расположенных на придомовой территории назначена председатель правления ТС. Этим же приказом назначена комиссия, ответственная за проведение технических осмотров здания в составе председателя, члена правления товарищества собственников и техника-теплотехника.

Согласно пояснениям представителя ответчика и свидетеля И. обслуживание жилого дома осуществляется ТС собственными силами.

Как следует из представленных ответчиком актов комиссионного осмотра здания от 02.10.2011, от 27.04.2012, фасады здания до наступления страхового случая находились в удовлетворительном состоянии, дефекты заполнения межпанельных швов выявлены не были. В то же время в акте внеочередного осмотра от 07.06.2012 комиссией в составе представителей ответчика, без участия представителей подрядной организации и иных заинтересованных лиц, были обнаружены мелкие трещины мастики на стыке стеновых панелей в результате чего произошла течь стыков в ряде квартир, расположенных на различных этажах здания. Сведений, каким образом комиссией ответчика были выявлены мелкие трещины мастики на верхних этажах здания (согласно техническому паспорту, потерпевшая квартира расположена на 7 этаже здания) ответчиком суду не представлено, в связи с чем суд критически оценивает сведения, указанные в данном акте.

Пунктом 11 Правил пользования жилыми помещениями предусмотрено, что ответственность за техническое состояние конструктивных элементов дома несет жилищно-эксплуатационная организация, обязанностью которой является техническое обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома.

В связи с непредставлением ответчиком надлежащих доказательств вины третьих лиц в возникновении страхового случая, как того требует п. 11.9 Правил пользования жилыми помещениями, п. 60 действовавшей на момент возникновения страхового случая редакции Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда суд пришел к выводу о доказанности вины ответчика в возникновении страхового случая.

В соответствии со ст. 855 ГК, если договором имущественного страхования и страхования ответственности не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования. Поскольку ответчиком не было представлено убедительных доказательств, опровергающих исковые требования, а также подтверждающих наличие гарантийного случая, требования истца о взыскании страхового возмещения с ответчика были признаны законными и обоснованными.

 

Вместо заключения

В связи с выявленными нарушениями по результатам рассмотрения дела в адрес ТС было направлено частное определение, в котором суд обратил внимание на необходимость соблюдения порядка заявления гарантийных требований по подрядным работам обслуживающими организациями при составлении дефектных актов и актов осмотра с целью сохранения в последующем возможности предъявления соответствующих требований к подрядным организациям. Также суд направил сообщение в адрес подрядной организации, осуществлявшей строительство жилого дома и признавшей факт устранения дефектов, указав на то, что нарушение требований вышеуказанных правовых актов лишает возможности надлежащей фиксации выявляемых дефектов, является грубым нарушением действующего подрядного законодательства, обуславливает невозможность достоверного отражения в бухгалтерском учете затрат на выполненные работы, лишает собственников возводимого ОАО «Г» жилья права на судебную защиту. Кроме того, указанные выше нарушения, могут влечь административную ответственность по ст. 12.1, 21.3 и 21.5 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.