Отсутствие договора на техобслуживание не освобождает ТС от необходимости обслуживания

Автор: Сергей БЕЛЯВСКИЙ, судья экономического суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения Союза юристов .

Как известно, обслуживание имущества совместного домовладения имеет свои особенности, связанные с долевой собственностью на имущество товарищества. Так, возмещение расходов на обслуживание должно осуществляться пропорционально доле каждого собственника в общем имуществе.

Пунктом 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538) после внесения в него Указом от 09.10.2013 № 461 изменений и дополнений установлена обязанность товарищества собственников заключать с собственниками помещений в ТС договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом и капитальному ремонту жилого дома по типовым формам, утвержденным Советом Министров Республики Беларусь. Форма договора утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг».

Анализ судебной практики свидетельствует о наличии случаев уклонения членов ТС от заключения подобных договоров. Освобождает ли данное обстоятельство товарищество собственников от выполнения возложенной на него обязанности по текущему обслуживанию совместного имущества домовладения? Системный анализ норм права позволяет дать отрицательный ответ на данный вопрос. Это подтверждает и совсем свежий пример из судебной практики, который мы представляем вашему вниманию.

 

Потоп — вещь неприятная…

Экономическим судом было рассмотрено дело по иску страхового предприятия «Б» к товариществу собственников «Ф» о взыскании с ответчика суммы основного долга по выплаченному страховому возмещению, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование предъявленных требований истец сослался  на статьи 366, 855, 933 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), статью 24 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении) и на  обязанность ответчика возместить истцу понесенные расходы в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее — Правила пользования жилыми помещениями).

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании требования не признал, указал на уклонение собственника потерпевшей квартиры от заключения с ответчиком договора на текущий ремонт.

Судом было установлено следующее.

РУП «Б» и гражданин М. заключили между собой договор добровольного страхования домашнего имущества, на страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю на  праве собственности. В результате сильного дождя, сопряженного с ветром, в квартире, принадлежащей М., произошел страховой случай — повреждение застрахованного имущества (залитие жилого помещения). Из акта о страховом случае, акта осмотра поврежденного имущества, акта обследования по факту залития следует, что залитие названной квартиры произошло в результате затекания воды через стыки стеновых панелей. Виновное в залитии лицо в акте обследования по факту залития комиссией в нарушение пункта 14 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений не определено.

Во исполнение условий договора страхования истец выплатил по платежному поручению гражданину М. страховое возмещение.

 

Порядок проведения технической эксплуатации

Суд отметил, что к моменту наступления страхового случая гарантийный срок на дом истек. Доказательств перерыва указанного срока ответчиком представлено не было.

В соответствии с пунктом 4.2.2. ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» при эксплуатации крупнопанельных и крупноблочных зданий должны своевременно приниматься меры по устранению трещин в швах и стыках элементов стены и разрушений материалов заполнения швов и стыков. В соответствии с пунктом 8.1. ТКП 45-1.04-14-2005 текущий ремонт строительных конструкций и внутренних инженерных систем проводится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения незначительных повреждений конструкций и инженерных систем зданий. В соответствии с пунктом 8.6 ТКП 45-1.04-14-2005 при выполнении работ по текущему ремонту проектная документация должна включать:

  • дефектный акт;
  • опись работ (смету);
  • ведомость расхода материалов;
  • необходимые рабочие чертежи.

Выполненный текущий ремонт зданий подлежит приемке комиссией в составе собственника, пользователя объекта строительства, нанимателя или уполномоченного ими лица, представителей эксплуатационной организации, производителя работ (при выполнении работ собственными силами), подрядчика (при выполнении работ подрядным способом), ЖСК, товариществ собственников, КИЗ и т.д., регионального представителя Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации (для зданий, являющихся историко-культурными ценностями).

Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей в соответствии с пунктом 2) раздела «А.2. Основные виды работ для стен» Приложения А к ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» выполняется при текущем ремонте заданий и сооружений.

Вместе с тем в имеющемся в материалах дела журнале осмотров и ремонта сооружений и зданий, а также актах общего (весеннего и осеннего) осмотра здания до наступления страхового случая отметки о выявлении дефектов заполнения стыков стеновых панелей отсутствуют.

Как пояснили в судебном заседании представители ответчика, осмотры технического состояния заполнений межпанельных стыков стеновых панелей проводятся ответчиком визуально с придомовой территории без использования каких-либо приспособлений, механизмов и устройств, позволяющих провести тщательное исследование стыков с близкого расстояния. При этом судом отмечается, что залитие произошло на 4 этаже, как это подтвердили представители ответчика и истца.

Судом было установлено, что гражданин М. является членом ТС «Ф». В соответствии с пунктом 1.3 Устава товарищества собственников оно создано в целях обеспечения сохранности и содержания недвижимого имущества совместного домовладения, пользования этим имуществом. Как следует из пункта 1.7.2 Устава, к обязанностям ТС отнесено обеспечение надлежащего технического состояния и санитарного содержания общего имущества совместного домовладения. Согласно пояснениям представителей ответчика обслуживание жилого дома осуществляется товариществом собственников собственными силами.

Пунктом 13 Правил пользования жилыми помещениями предусмотрено, что обслуживающие организации обязаны проверять во вспомогательных помещениях техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов, производить их профилактическое обслуживание и обеспечивать бесперебойную работу в том числе: производить капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирного жилого дома в соответствии с нормативными правовыми актами, в том числе техническими нормативными правовыми актами.

Согласно статье 24 Закона о совместном домовладении товарищество собственников обязано обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества совместного домовладения. В соответствии со статьей 212 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) ТС обязано обеспечивать организацию обслуживания объектов недвижимого имущества и придомовой территории. Статьей 96 ЖК установлено, что наймодатель жилых помещений государственного жилищного фонда, организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, уполномоченное лицо обязаны обеспечивать:

  • проведение капитального ремонта или реконструкции жилых домов в сроки, определенные местными исполнительными и распорядительными органами или иными государственными органами в соответствии с законодательством;
  • техническое обслуживание.

При этом перечень работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения установлены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12. Согласно данному перечню проверка технического состояния стен при общих  осмотрах должна осуществляться 2 раза в год, осмотр и устранение мелких неисправностей фасадов 1 раз в год.

Как следует из содержания статьи 97 ЖК устранение дефектов и неисправностей, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственников жилых помещений частного жилищного фонда, нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда, производится за счет организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги. Собственники жилых помещений частного жилищного фонда, члены организации застройщиков обязаны проводить текущий ремонт жилых помещений, а также замену и ремонт внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), установку, замену и ремонт индивидуальных приборов учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также внутриквартирной электропроводки за свой счет (за исключением случаев устранения дефектов и неисправностей в жилых помещениях, если эти дефекты появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственников жилых помещений частного жилищного фонда, членов организации застройщиков) или за счет организации, проводившей работы по замене или ремонту конструктивных элементов, инженерных систем, в период действия гарантийных сроков по проведенным работам.

 

Кто остался виноват?

Надлежащих доказательств вины собственника потерпевшей квартиры, а также иных лиц в нарушении герметизации стыков наружных стеновых панелей ответчиком суду не было представлено. В связи с непредставлением ответчиком надлежащих доказательств вины третьих лиц в возникновении страхового случая, как того требует подпункт 14 Правил пользования жилыми помещениями, суд пришел к выводу о доказанности вины ответчика в возникновении страхового случая.

Довод ответчика о том, что обслуживание общего имущества — стыков наружных стен жилого дома на уровне потерпевшей квартиры должно осуществляться на основании заключенного с собственником квартиры договора на техническое обслуживание, не принимается во внимание, поскольку он противоречит приведенным выше нормам права. При этом ссылок на конкретные нормы права в обоснование своего довода о том, что собственником наружной стеновой панели и ее стыков на уровне потерпевшей квартиры является сам потерпевший собственник ответчиком также не представлено. В то же время согласно уставу ТС «Ф» члены товарищества обладают долевой собственностью на общее имущество совместного домовладения, в том числе гражданин М. — 1,213%. Согласно пункту 3.4 Устава на содержание и ремонт общих элементов совместного домовладения все собственники в совместном домовладении вносят дополнительные платежи в сроки, установленные общим собранием, а размеры платежей определяются пропорционально принадлежащей каждому собственнику доле в общем имуществе совместного домовладения.

 

Отказ собственника помещений в ТС от заключения договора на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом не освобождает товарищество от осуществления работ по техническому обслуживанию совместного имущества ТС.

 

В соответствии со статьей 855 ГК, если договором имущественного страхования и страхования ответственности не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования. Поскольку ответчиком не было представлено убедительных доказательств, опровергающих исковые требования, а также подтверждающих наличие вины собственника потерпевшего помещения или иных лиц в наступлении страхового случая, требования истца о взыскании долга по выплаченному страховому возмещению с ответчика суд посчитал законными и обоснованными. Кроме того, ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства повлекло начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 366 ГК.

В связи с изложенным с ответчика в пользу истца подлежала взысканию сумма основного долга по выплаченному страховому возмещению и проценты за пользование чужими денежными средствами.

 

Вместо заключения

Приведенный пример свидетельствует о наличии проблем у товариществ собственников, связанных с возмещением затрат на текущее обслуживание имущества совместного домовладения при отказе членов товарищества от заключения подобного договора. Правовым решением указанной проблемы может являться иск о понуждении члена ТС к заключению договора на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом.

Как видим, отсутствие такого договора в будущем не освобождает ТС от осуществления работ по техническому обслуживанию совместного имущества товарищества, обязанность заключения которого установлена законодательством.

Вместе с тем государственным органам необходимо также изучить возможность разработки соответствующей юридической конструкции, обеспечивающей фактическое заключение подобных договоров во внесудебном порядке на какой-либо стадии деятельности ТС. То есть чтобы даже в том случае, если собственник квартиры откажется заключать такой договор, этот договор считался бы заключенным автоматически.