Управляющая организация как способ управления общим имуществом
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.05.2021 № 271 (далее — Постановление № 271) утверждено Положение о порядке создания и деятельности управляющей организации (далее — Положение). Документ принят во исполнение норм Указа Президента Республики Беларусь от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» (далее — Указ № 456).
В свое время Указом № 456 было постановлено осуществить в 2014–2027 годах реализацию инвестиционного проекта по строительству в г. Минске в границах ул. Аэродромной — полосы отвода железной дороги участка Минск — Гомель – 3-го Городского кольца — улиц Кижеватова — Брилевской объекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир», включающего здания и сооружения международного финансового центра и иные здания общественно-делового назначения, жилую застройку, а также инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, обеспечивающую функционирование данных объектов.
Согласно ч. 1 и 2 п. 3.26 Указа № 456 управление общим имуществом, эксплуатация и обслуживание общего имущества совместных домовладений в отношении зданий, входящих в комплекс, введенных в эксплуатацию после вступления в силу этого подпункта, осуществляются управляющей организацией, создаваемой заказчиком комплекса по согласованию с Минским горисполкомом, без создания товарищества собственников. Порядок создания и деятельности управляющей организации определяется Советом Министров Республики Беларусь.
Напомним, что по общему правилу, установленному в п. 1 ст. 151 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:
- непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 10 объектов недвижимого имущества;
- уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных ЖК, в порядке, установленном актами законодательства;
- организацией застройщиков или товариществом собственников.
Таким образом, Указ № 456 допускает исключение из общего правила.
Управляющая организация — это…
Для целей Положения совместное домовладение определено как правоотношения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях), входящих в состав объекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» (далее – комплекс «Минск-Мир»).
Управляющая организация – это юридическое лицо Республики Беларусь, участником или одним из участников которого является заказчик комплекса «Минск-Мир» – иностранное общество с ограниченной ответственностью «ДАНА АСТРА» (заказчик комплекса «Минск-Мир»), осуществляющее управление общим имуществом, эксплуатацию и обслуживание общего имущества в отношении зданий, входящих в состав комплекса «Минск-Мир», введенных в эксплуатацию после вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2020 № 370 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь».
Основной задачей управляющей организации является управление общим имуществом (п. 4 Положения).
Обязанности управляющей организации
Управляющая организация обязана:
1) обеспечивать надлежащее техническое состояние общего имущества, его техническое обслуживание, текущий и (или) капитальный ремонт;
2) производить начисления участникам совместных домовладений платы за жилищно-коммунальные услуги, услугу по управлению общим имуществом, возмещаемых расходов на электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов (далее – расходы на электроэнергию), в том числе в многоквартирных жилых домах – с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением;
3) осуществлять все виды расчетных и кассовых операций, связанных с деятельностью управляющей организации;
4) обеспечивать подтверждение качества и объемов оказанных исполнителями услуг (выполненных работ);
5) проводить постоянную работу с участниками совместных домовладений в многоквартирных жилых домах комплекса «Минск-Мир» по улучшению технического состояния общего имущества в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399;
6) информировать не реже одного раза в год участников совместного домовладения о проводимой работе по управлению общим имуществом, обеспечению содержания и ремонта общего имущества, организации оказания жилищно-коммунальных услуг посредством размещения информации в глобальной компьютерной сети Интернет;
7) организовывать и проводить по мере необходимости общие собрания участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом, обеспечения содержания и ремонта общего имущества и иным вопросам;
8) заключать с участниками совместных домовладений договоры на управление общим имуществом совместного домовладения управляющей организацией по типовой форме (Типовая форма договора на управление общим имуществом совместного домовладения управляющей организацией содержится в приложении к Положению). При отказе участника совместного домовладения, лица, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом, заключить такой договор управляющая организация вправе заявить в суд требование о понуждении к его заключению. Отказ от заключения договора на управление общим имуществом управляющей организацией не освобождает участников совместных домовладений от внесения платы за оказанную услугу по управлению общим имуществом, обязательных платежей и целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества, установленных управляющей организацией;
9) заключать договоры:
- с газоснабжающими организациями – газоснабжения (для целей использования на общедомовые нужды);
- с энергоснабжающими организациями: теплоснабжения (для целей использования в жилых помещениях, нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) и на общедомовые нужды в многоквартирных жилых домах); электроснабжения (для целей использования в нежилых помещениях, электрические сети (электроустановки, приемники электрической энергии) которых непосредственно присоединены к электрическим сетям, являющимся общим имуществом, и на общедомовые нужды в многоквартирных жилых домах);
10) своевременно и в полном объеме обеспечивать оказание участникам совместных домовладений основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества на основании заключенных договоров, за исключением коммунальных услуг в жилых, нежилых помещениях и иных объектах недвижимости, оказываемых на основании договоров, заключаемых участниками совместных домовладений с исполнителями таких услуг;
11) обратиться в Минский горисполком с заявлением о предоставлении земельных участков для обслуживания и эксплуатации зданий в границах кварталов застройки комплекса «Минск-Мир» с оформлением за счет средств участников совместных домовладений в установленном порядке правоудостоверяющих документов на указанные земельные участки;
12) обеспечивать организацию работ по осуществлению административных процедур;
13) обеспечивать предъявление сумм земельного налога (арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности), исчисленных управляющей организацией за предоставленные ей земельные участки, к возмещению участниками совместных домовладений пропорционально доле каждого участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения в зданиях, расположенных на таких земельных участках, с учетом особенностей, установленных налоговым законодательством;
14) участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию зданий и сооружений, завершенных строительством, входящих в состав комплекса «Минск-Мир», в которых возникнет совместное домовладение;
15) принимать и хранить техническую документацию на здания, входящие в состав комплекса «Минск-Мир», и иные связанные с управлением зданиями документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества в зданиях, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в здании, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации здания и управления им;
16) принимать меры по выполнению подрядчиками гарантийного ремонта в период гарантийного срока;
17) исполнять иные обязанности в соответствии с законодательством.
Права управляющей организации
Согласно п. 6 Положения управляющая организация имеет право:
1) представлять интересы участников совместных домовладений по вопросам, связанным с управлением общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами;
2) распоряжаться (без права отчуждения) общим имуществом по усмотрению заказчика комплекса «Минск-Мир» с учетом интересов участников совместных домовладений и направлять денежные средства, вырученные от распоряжения имуществом, на нужды содержания и эксплуатации комплекса «Минск-Мир»;
3) самостоятельно оказывать услуги по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, санитарному содержанию вспомогательных помещений, мест общего пользования, техническому обслуживанию лифта, обращению с твердыми коммунальными отходами, выполнять работы по объектам внешнего благоустройства, в том числе по санитарному содержанию и благоустройству придомовой территории, а также оказывать дополнительные жилищно-коммунальные услуги и другие услуги (работы), связанные с содержанием и ремонтом общего имущества (далее – другие услуги), либо привлекать сторонние организации для их оказания (выполнения) на договорной основе в установленном законодательством о закупках порядке;
4) принимать в установленном жилищным законодательством порядке меры по обеспечению выполнения участниками совместных домовладений:
- обязанностей по обеспечению надлежащего содержания и сохранности объектов недвижимого имущества, находящихся в их собственности, во владении и пользовании, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;
- обязанностей по своевременному и в полном объеме внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, услугу по управлению общим имуществом, возмещаемых расходов на электроэнергию, обязательных платежей и целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества, установленных управляющей организацией;
- условий договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг и других услуг;
- условий договоров на управление общим имуществом совместного домовладения управляющей организацией;
5) с согласия участников совместного домовладения в многоквартирных жилых домах или в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) и за их счет обеспечивать оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг и других услуг. При этом указывается, что согласие участников совместного домовладения на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг и других услуг подтверждается путем сбора управляющей организацией их подписей. Оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги и другой услуги может осуществляться после принятия решения простым большинством участников совместного домовладения и на основании договоров, заключаемых управляющей организацией с участниками совместного домовладения или уполномоченными ими лицами. Решение об оказании дополнительной жилищно-коммунальной услуги и другой услуги может приниматься в отношении одного многоквартирного жилого дома или его части (подъезда). Любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и других услуг и не оплачивать их;
6) осуществлять начисление участникам совместных домовладений обязательных платежей и целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества и платы за другие услуги, в том числе в многоквартирных жилых домах (собственникам жилых или нежилых помещений) – через извещение о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением;
7) в случае несвоевременного и (или) не в полном объеме внесения участниками совместных домовладений платы за жилищно-коммунальные услуги, услугу по управлению общим имуществом, возмещаемых расходов на электроэнергию, обязательных платежей и целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества, установленных управляющей организацией:
- принимать меры по их взысканию;
- начислять пени в размере 0,3% от не уплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки;
8) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.
Обязательные платежи и целевые взносы
В соответствии с п. 7 Положения управляющей организацией устанавливаются общие размеры обязательных платежей и целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества, включающие в том числе полное возмещение расходов управляющей организации на:
- тепловую энергию, потребляемую на цели теплоснабжения и горячего водоснабжения во вспомогательных помещениях, местах общего пользования, – исходя из фактических затрат;
- электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений, мест общего пользования, работу оборудования, в том числе лифта (эскалатора, траволатора, подъемного механизма), – исходя из фактических затрат, в том числе в многоквартирном жилом доме – в виде разницы между фактическими затратами управляющей организации и начисленными платежами по многоквартирному жилому дому в рамках установленных в соответствии с законодательством предельно допустимых размеров возмещения (при наличии невозмещенных расходов на электроэнергию в многоквартирном жилом доме);
- водоснабжение, водоотведение (канализацию) во вспомогательных помещениях, местах общего пользования – исходя из фактических затрат;
- газ природный, потребляемый на цели теплоснабжения и горячего водоснабжения во вспомогательных помещениях, местах общего пользования, – исходя из фактических затрат;
- оказание услуги по управлению общим имуществом в многоквартирных жилых домах – в виде разницы между экономически обоснованными затратами на оказание данной услуги с учетом плановой рентабельности не более 10% и начисленными платежами по многоквартирному жилому дому в рамках установленного в соответствии с законодательством предельно допустимого тарифа;
- санитарное содержание и благоустройство придомовых территорий: в рамках оказания услуг сторонними организациями – исходя из фактических затрат; в рамках оказания услуг непосредственно управляющей организацией – исходя из экономически обоснованных затрат на их оказание с учетом плановой рентабельности не более 10%.
При этом установлено, что плата за услугу по управлению общим имуществом в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) определяется исходя из экономически обоснованных затрат управляющей организации, связанных с ее оказанием, с учетом плановой рентабельности не более 10%. Плата за услугу по управлению общим имуществом, обязательные платежи и целевые взносы на содержание и ремонт общего имущества вносятся участниками совместных домовладений пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.
Управляющая организация несет ответственность за невыполнение возложенных на нее задач по управлению общим имуществом в соответствии с законодательством (п. 8 Положения).
Постановление № 271 вступает в силу с 20 мая 2021 г.