Добавить свой вопрос
Вернуться к списку вопросов
Имя
Татьяна
Вопрос:

Заключен договор аренды и договор обслуживания между ТС и арендатором нежилых помещений частной собственности. В договоре аренды и договоре на обслуживание четко прописано, что арендатор должен возмещать эксплуатационные и накладные расходы на эксплуатацию и содержание здания. Конкретный перечень эксплуатационных расходов и накладных отсутствует. Входит ли в эти расходы фонд оплаты труда штата ТС (дворник, гл. инженер, газовщик, гл. бухгалтер, председатель)?

Ответ:

Во-первых, следует разобраться в том, что должен возмещать ТС сам собственник помещения.

Согласно ч. 3 ст. 11 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении" собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Такие единые правила и нормы определены в Инструкции о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 12.05.2015 № 12/17/17 (далее — Инструкция).

Согласно п. 3 Инструкции к обязательным платежам по содержанию и ремонту общего имущества относятся платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

В свою очередь, п. 2 Инструкции определено, что:

  • другие услуги – это услуги, которые не относятся к коммунальным услугам и услугам по санитарному содержанию общего имущества и связаны с охраной и обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, услуги по уборке прилегающей территории и иные услуги, не связанные с техническим обслуживанием общего имущества;
  • капитальный ремонт – совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств здания, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства;
  • коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), электро-, теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами;
  • санитарное содержание общего имущества – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) общего имущества зданий, их конструктивных элементов, инженерных систем, в том числе мойка или иная обработка поверхностей общего имущества, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, в результате чего оно будет соответствовать установленным санитарным требованиям;
  • содержание общего имущества – техническое обслуживание общего имущества, в том числе лифта, санитарное содержание общего имущества, коммунальные и другие услуги, потребленные собственниками недвижимого имущества совместного домовладения и оборудованием непосредственно на площадях, относящихся к общему имуществу, либо связанные с его содержанием, текущим и капитальным ремонтом;
  • текущий ремонт общего имущества – совокупность работ и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, проводимых с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию);
  • техническое обслуживание общего имущества – организационно-технические мероприятия по поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, осуществлению работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.
Каждый из перечисленных выше комплексов услуг (работ), естественно, требует трудового участия, то есть, включает в себя и затраты по оплате труда.
Как, например, санитарное содержание общего имущества – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке), естественно, будет включать в себя соответствующие расходы на оплату труда дворника или иного рабочего.
 
Поскольку в вопросе идет речь о возмещении расходов ТС арендатором, то здесь отдельно стоит заметить, что в данном случае будут иметь место договорные отношения между собственником помещения (арендодателем) и арендатором - они между собой договариваются, какие из расходов собственника (арендодателя) ложатся на арендатора. Имеют место случаи, когда собственник (арендодатель) оплачивает ТС расходы сам, а потом выставляет счет арендатору (опять же, состав этого счета заранее оговаривается в договоре аренды). Имеют место и случаи, когда собственник (арендодатель) возмещает сам расходы ТС, не взыскивая их в последующем с арендатора (арендатор платит только арендную плату, но, как правило, в повышенном размере). Некоторые собственники-арендадатели перекладывают на арендаторов все свои расходы, которые они должны возмещать ТС, а некоторые - лишь частично. В данном случае, повторимся, уже имеют место договорные отношения. 
Например, по общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Однако здесь же допускается, что иное может быть предусмотрено законодательством или договором аренды.
Пункт 2 указанной статьи говорит, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, опять же, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
 
Если в рассматриваемой ситуации договором аренды предусмотрено, что все расходы по содержанию арендованного имущества несет арендатор, то смотрим определение термина "содержание общего имущества", приведенное выше, и отталкиваемся от него в плане определения конкретных расходов на содержание. 
 
А в вашем случае, хоть вы и утверждаете, что в договоре аренды "четко прописано", на самом деле ничего четко не прописано, потому что применяются термины, четкого определения которых применительно к данным правоотношениям в законодательстве нет. Например, мы можем найти определение термина "накладные расходы", но он применяется в других правоотношениях, а что он может значить в данном конкретном случае, вы не найдете.

Так, согласно абзацу 2 п. 3 Положения о порядке формирования и применения планово-расчетных цен на жилищно-коммунальные услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.01.2006 № 54, накладные расходы  это затраты, не вошедшие в состав прямых затрат, а также общепроизводственные и общехозяйственные расходы, определенные в соответствии с нормативными правовыми актами. Нов п. 1 этого документа говорится, что он устанавливается порядок формирования и применения планово-расчетных цен на оказываемые населению организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию, техническому обслуживанию лифта, горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), теплоснабжению, обращению с твердыми коммунальными отходами, а также порядок определения экономии средств, полученной организациями ЖКХ при осуществлении финансирования по планово-расчетным ценам, и направления расходования этих средств. В других НПА определение термина «накладные расходы» будет еще в меньшей степени относиться к вашей ситуации. 

В первую очередь мы бы советовали вам привести договоры с членами ТС в соответствие с законодательством, в частности, с Инструкцией. А дальше собственники помещений (члены ТС) при заключении договоров аренды и определении расходов, которые подлежат возмещению ТС, должны уже отталкиваться от договоров, заключенных между ними и ТС. Но, повторимся, между собственниками помещений и арендаторами уже будут иметь место договорные отношения и в каждом конкретном случае они имеют право договориться о возмещении арендатором конкретных расходов или их части или вообще о том, что такие расходы арендатор не несет.
 
Александр ГОРБАЧ, юрист
 
Вернуться к списку вопросов