Заключен договор аренды и договор обслуживания между ТС и арендатором нежилых помещений частной собственности. В договоре аренды и договоре на обслуживание четко прописано, что арендатор должен возмещать эксплуатационные и накладные расходы на эксплуатацию и содержание здания. Конкретный перечень эксплуатационных расходов и накладных отсутствует. Входит ли в эти расходы фонд оплаты труда штата ТС (дворник, гл. инженер, газовщик, гл. бухгалтер, председатель)?
Во-первых, следует разобраться в том, что должен возмещать ТС сам собственник помещения.
Согласно ч. 3 ст. 11 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении" собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Такие единые правила и нормы определены в Инструкции о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 12.05.2015 № 12/17/17 (далее — Инструкция).
Согласно п. 3 Инструкции к обязательным платежам по содержанию и ремонту общего имущества относятся платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
В свою очередь, п. 2 Инструкции определено, что:
- другие услуги – это услуги, которые не относятся к коммунальным услугам и услугам по санитарному содержанию общего имущества и связаны с охраной и обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, услуги по уборке прилегающей территории и иные услуги, не связанные с техническим обслуживанием общего имущества;
- капитальный ремонт – совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств здания, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства;
- коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), электро-, теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами;
- санитарное содержание общего имущества – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) общего имущества зданий, их конструктивных элементов, инженерных систем, в том числе мойка или иная обработка поверхностей общего имущества, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, в результате чего оно будет соответствовать установленным санитарным требованиям;
- содержание общего имущества – техническое обслуживание общего имущества, в том числе лифта, санитарное содержание общего имущества, коммунальные и другие услуги, потребленные собственниками недвижимого имущества совместного домовладения и оборудованием непосредственно на площадях, относящихся к общему имуществу, либо связанные с его содержанием, текущим и капитальным ремонтом;
- текущий ремонт общего имущества – совокупность работ и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, проводимых с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию);
- техническое обслуживание общего имущества – организационно-технические мероприятия по поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, осуществлению работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.
Так, согласно абзацу 2 п. 3 Положения о порядке формирования и применения планово-расчетных цен на жилищно-коммунальные услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.01.2006 № 54, накладные расходы — это затраты, не вошедшие в состав прямых затрат, а также общепроизводственные и общехозяйственные расходы, определенные в соответствии с нормативными правовыми актами. Нов п. 1 этого документа говорится, что он устанавливается порядок формирования и применения планово-расчетных цен на оказываемые населению организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию, техническому обслуживанию лифта, горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), теплоснабжению, обращению с твердыми коммунальными отходами, а также порядок определения экономии средств, полученной организациями ЖКХ при осуществлении финансирования по планово-расчетным ценам, и направления расходования этих средств. В других НПА определение термина «накладные расходы» будет еще в меньшей степени относиться к вашей ситуации.
