Пунктом 1 ст. 184 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) установлено, что имущество организации застройщиков формируется в соответствии с ее уставом за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством. Таким образом можно предполагать, что указанная квартира построена за счет паевых взносов членов ЖПК. 

Согласно п. 1 ст. 199 ЖК член организации застройщиков, не являющийся собственником помещения, имеет право выйти из организации застройщиков в любое время. При этом лицо, прекратившее членство в организации застройщиков, имеет право на возмещение организацией застройщиков в сроки, установленные решением общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов (но не позднее 12 месяцев), его паенакоплений в размере, соответствующем оценочной стоимости жилого помещения, в котором гражданин проживал, нежилого помещения, которым гражданин, юридическое лицо, ИП пользовались, определенной рыночным методом в соответствии с законодательными актами, в случае, если этот член организации застройщиков выплатил паевые взносы (оплатил стоимость жилого (нежилого) помещения) в полном объеме, либо на возврат внесенных денежных средств (при самостоятельном финансировании членом организации застройщиков строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов)) или паенакоплений (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов) организацией застройщиков) в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, в случае, если этим членом организации застройщиков паевые взносы не были внесены в полном объеме (стоимость жилого (нежилого) помещения не оплачена в полном объеме). Право на возврат иных взносов у члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения, отсутствует.

А вот что касается членов организации застройщиков, являющихся собственниками объектов недвижимости, то их права перечислены в п. 5 ст. 199 ЖК. Право выхода из организации застройщиков там есть, а вот о возврате паенакоплений ничего не говорится. 

Это естественно, поскольку речь в данной статье идет о праве собственности на объект недвижимости, который после внесения паевых взносов в полном объеме становится собственностью члена организации застройщиков. Мы же имеем принципиально иную ситуацию - как следует из вопроса, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ЖПК, но квартира эта, как можно предположить, построена за счет паевых взносов членов ЖПК.

Здесь скорее речь может идти о доле в праве общей собственности. Согласно п. 1 ст. 169 ЖК доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения. Однако в п. 2 этой же статьи говорится о том, что доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит только вместе с ним.

Но опять же, здесь речь идет о другом - о местах общего пользования, часть которых, естественно, не может быть как-то выделена. А в данном конкретном случае нам представляется это возможным.

И поэтому, на наш взгляд, здесь возможно применение ст. 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), согласно которой участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Однако, это лишь наши размышления, не более того. Как посмотрит на разрешение данного вопроса суд, сказать сложно. Он может применить ст. 255 ГК, а может в основу решения положить норму ч. 2 ст. 169 ЖК, подкрепив ее еще и нормой ч. 2 ст. 184 ЖК: доходы (прибыль), полученные организацией застройщиков, не могут распределяться между ее членами.

Суд может также принять под внимание и определение общего имущества, данное в п. 33 ст. 1 ЖК: общее имущество – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения). Если исходить из данного определения, то спорную квартиру и нельзя считать общим имуществом.

В общем, законодательно этот вопрос не урегулирован, а мнений по нему может быть много.

Алексей ПАВЛОВСКИЙ, юрист