Спасибо за вопрос!

Кратко на него можно было бы ответить так: никто.

Здесь нужно смотреть следующие нормативные акты:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК);
• Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь" (далее - Указ № 263) - регулирует общий порядок приобретения жилых помещений путем долевого строительства;
• Указ Прпезидента Республики Беларусь от 08.05.2013 № 215 "О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений" (далее - Указ № 215) - регулирует механизм улучшения жилищных условий для категорий граждан, имеющих право на государственную поддержку, так называемый государственный заказ;
• Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон).

И изначально нужно разобраться в определениях.

Так вот, Указ № 215 не содержит таких терминов как "застройщик" и "подрядчик" вообще. Однако он говорит о том, что заказчиками по выполнению программ государственного заказа на строительство жилых помещений для граждан по так называемому государственному заказу являются коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству, иные государственные организации или организации с долей государства в уставном фонде более 50 процентов на основании решения городского, районного исполнительного комитета. Таким образом, вы неправильно называете УКСы застройщиками, они - заказчики. 

А подрядчиками являются уже строительные организации, стройтресты, исходя из общего правила о договора подряда, установленного в статье 656 ГК: по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы).

Так вот, опять же, исходя из общего правила, если иное не предусмотрено договором, работа выполняется иждивением подрядчика — из его материалов, его силами и средствами. Естественно, что в этом случае право собственности на результат работы заказчик получает только оплатив и приняв у заказчика эту работу. 

В свою очередь, согласно Указу № 263 застройщик – это юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров. Подрядчик в таких случаях будет иметь место, если застройщик осуществляет строительство не (или не только) собственными силами, а (но и) с привлечением третьих лиц. 

Еще один очень важный термин, собственно, основной в этом вопросе термин: объект долевого строительства – это часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре.

Таким образом, если мы говорим о строительстве с государственной поддержкой, так называемом госзаказе, где присутствует УКС как заказчик, и стройтрест как подрядчик, то мы здесь не ведем речи о долевом строительстве - его здесь не имеется. Указом № 215 установлено, что государственная регистрация перехода права собственности к гражданам на жилые помещения, построенные по государственному заказу, осуществляется после окончательного расчета граждан по договору купли-продажи жилых помещений. До государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения к гражданам либо передачи их по решению городского, районного исполнительного комитета в хозяйственное ведение, оперативное управление организациям жилые помещения, построенные по государственному заказу, находятся в хозяйственном ведении, оперативном управлении заказчиков.

А вот что касается долевого строительства, то согласно пункту 14 Указа № 263 после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение одного месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в трехдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства. Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, в установленном порядке зарегистрировать данное право. Естественно, что до перехода права собственности к дольщику в соответствии с Указом № 263, право собственности принадлежит застройщику. 

Следует, однако, понимать, что до момента, пока объект недвижимости не зарегистрирован в соответствии с Законом, можно говорить лишь о праве собственности на строительные материалы, объекта недвижимости как такового нету.

На сколько нам известно, по сложившейся практике регистрация права собственности происходит практически паралельно с регистрацией объекта недвижимости. То есть, человек идет в орган по регистрации (так называемое по сегодняшний день в народе БТИ), подает документы на регистрацию и объекта недвижимости (квартиры) и регистрации права собственности на этот объект. Регистрируется сначала, конечно же, объект недвижимости (делается техпаспорт), а затем - право собственности. 

Другое дело, если застройщик продает уже готовые квартиры - тогда он, конечно же, должен будет сам зарегистрировать изначально квартиры как объект недвижимости, а потом уже, имея техпаспорт на каждую квартиру, их продавать. То есть, фактически получается обычная купля-продажа, отношений по долевому строительству здесь не имеется.

Поэтому в самом начале на вопрос о том, кто является собственником объекта долевого строительства до момента оформления права собственности дольщиком, мы и ответили: никто. Объект долевого строительства - это еще не объект недвижимости, он им станет после государственной регистрации. И тогда же у этого объекта (уже как у объекта недвижимости) появляется первый собственник - вчерашний дольщик. А у объекта долевого строительства по определению не может быть собственника в полном юридическом значении этого слова, есть только потенциальный собственник.

Александр ГОРБАЧ, юрист