О взносах членов организации застройщиков (окончание)

Члены организации застройщиков обязаны вносить взносы (вступительный, членский, паевой, целевой, дополнительный) в сроки, установленные уставом организации и решением общего собранияОтветственность за невнесение взносов.

За несвоевременное внесение взносов члены организации уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (или собранием уполномоченных) в соответствии с законодательством. Размер пени законодательством не предусмотрен, поэтому высший орган управления организации вправе установить его самостоятельно.

Пеню следует отличать от штрафа. Штраф — это денежное наказание разового характера, установленное за нарушение срока оплаты, но не зависящее от количества дней просрочки. А вот пеня представляет собой такой платеж, который вносится за каждый день просрочки оплаты до исполнения финансовой обязанности в полном размере. Пеню образно можно представить как ежедневный штраф. По этой причине пеня, в отличие от штрафа, определяется незначительным числом процентов от неоплаченной суммы. На практике довольно часто применяется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. А вообще величина этой ответственности зависит от многих факторов, главный из которых — уровень инфляции в стране.

Обращаем внимание на то, что если взнос частично оплачен, то определять размер пени от всей суммы взноса неправомерно. Согласно нормам гражданского законодательства пеня — это мера ответственности за нарушение обязательства (в нашем случае — за нарушение срока уплаты взноса). Внесенная вовремя часть взноса рассматривается как сумма, уплаченная без нарушения. А раз так, то базой для применения меры ответственности в виде пени должен служить размер недовнесенной суммы. Иначе может возникнуть ситуация, при которой за невнесенную копейку член организации застройщиков должен будет уплатить рубль. В таком случае мера наказания будет явно не соответствовать степени финансового «преступления», несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд при обращении к нему нарушителя с жалобой на такой размер пени вправе будет снизить его до справедливой и адекватной величины.

Как мы говорили выше, размер пени должен указываться в уставе организации застройщиков. Впоследствии общее собрание вправе изменить его. Собранию уполномоченных такое право тоже предоставлено. Согласно действующему законодательству в этом случае вносить изменение в устав в части изменения размера указанной в нем пени не требуется.

Контроль за внесением членами организации застройщиков взносов, расчетом задолженности по ним и начислением пени занимается правление. Требование об уплате пени должно носить письменный характер. Этот документ на практике чаще всего называется претензией. Претензия должна содержать сведения о размере подлежащей оплате пени, а также ее расчет, подписывать ее вправе председатель правления либо его заместитель. Подпись бухгалтера не придаст этой бумаге юридической силы, а потому такая претензия будет не обязательна для исполнения.

За систематическое невнесение паевого и других взносов член организации застройщиков может быть исключен из организации. Это предусмотрено п. 21 Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 (далее — Положение об организациях застройщиков). Систематическим невнесением признается невнесение членом организации застройщиков взноса в полном объеме в течение двух периодов подряд. Что касается взносов, уплачиваемых помесячно (например, паевой взнос), то тут под двумя периодами невнесения понимается 2-месячный срок. Несколько сложнее обстоит дело со взносами, которые уплачиваются однократно (например, вступительный взнос). Здесь двумя периодами невнесения платежа следует считать увеличенный вдвое срок уплаты взноса, установленный общим собранием. Так, если согласно уставу вступительный взнос должен быть внесен членом организации застройщиков в течение 30 дней, то основанием для исключения из организации будет являться 60-дневная просрочка его уплаты.

Применение такой жесткой меры ответственности, как исключение из организации застройщиков, не допускается, если член организации уплатил хотя бы часть взноса в течение двух периодов подряд.

Важным представляется вопрос о том, вправе ли организация застройщиков взыскивать пеню за просрочку внесения взноса со своего члена, который был исключен из нее за систематическое невнесение взноса. Наш ответ: не вправе. Наша позиция основывается на том, что согласно гражданскому законодательству понуждение неплательщика к уплате пени может иметь место только в том случае, если он обязан уплатить основной платеж (в нашем случае — взнос). Однако в случае исключения из организации застройщиков ее бывший член, как известно, освобождается от обязанности по внесению каких-либо взносов. Следовательно, привлекать его к ответственности за просрочку внесения взноса организация застройщиков уже не вправе.

Возврат взносов

По общему правилу внесенные членом организации застройщиков, не являющимся собственником помещения, взносы возврату не подлежат. Исключение из этого правила составляет только паевой взнос, который подлежит возврату в порядке, установленном законодательством, уставом организации, решениями общего собрания (или собрания уполномоченных).

Член организации застройщиков, дом которой не завершен строительством (не завершена реконструкция дома), имеет право выйти из организации в любое время. В этом случае он должен расторгнуть договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков. Порядок расторжения этого договора, как правило, в нем же и предусматривается.

Вышедшему члену организации застройщиков, дом которой не завершен строительством (не завершена реконструкция дома), паенакопления должны быть возвращены в порядке, предусмотренном законодательством (Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 № 1207).

В случае, когда дом организации застройщиков завершен строительством (завершена его реконструкция), но член организации еще не стал собственником жилого или нежилого помещения в нем, он также имеет право выйти из организации застройщиков. Если член организации к моменту выхода не успел внести свой паевой взнос в полном объеме, то паенакопления возвращаются ему в соответствии с тем же актом законодательства, который указан в предыдущем абзаце.

Если же член организации застройщиков уплатил паевой взнос в полном объеме, то в таком случае ему возвращаются паенакопления в размере, соответствующем оценочной стоимости помещения. Эта стоимость определяется рыночным методом согласно Положению об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 (далее — Положение об оценке). Денежные средства возвращаются бывшему члену организации в сроки, установленные решением общего собрания (или собрания уполномоченных), но не позднее 12 месяцев со дня принятия такого решения.

Если строительство (или реконструкция) дома не завершены, то вступающее в организацию застройщиков физическое лицо вносит паевой взнос в размере не менее паевого взноса выбывшего члена организации с учетом индексации. В случае завершения строительства (или реконструкции) дома, новый член организации, вступивший в нее вместо выбывшего лица, не успевшего стать собственником помещения, вносит паевой взнос в размере, соответствующем оценочной стоимости помещения. Эта стоимость определяется согласно Положению об оценке, о котором упоминалось чуть выше.

Условия освобождения от уплаты подоходного налога

Как известно, суммы, направляемые на строительство (реконструкцию, приобретение) жилья в установленном законодательством порядке, льготируются при уплате с них подоходного налога. Часть заработка или дохода физического лица — члена организации застройщиков, направляемая на уплату паевого взноса, освобождается от обложения подоходным налогом. Эта процедура называется применением имущественного налогового вычета и регулируется ст. 166 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь. Согласно п. 1.1 этой статьи член организации застройщиков вправе освободить от уплаты подоходного налога следующие денежные суммы:

• направленные на уплату паевого взноса (за исключением пени за несвоевременное внесение паевого взноса);
• направленные на погашение «жилищных» кредитов банков (включая проценты по ним, за исключением процентов, уплаченных за несвоевременный возврат кредитов и (или) за несвоевременную уплату процентов по ним);
• направленные на погашение «жилищных» займов, полученных от белорусских организаций и (или) белорусских индивидуальных предпринимателей (включая проценты по ним, за исключением процентов, уплаченных за несвоевременный возврат займов и (или) за несвоевременную уплату процентов по ним).

Право на имущественный налоговый вычет имеют члены организации застройщиков, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в исполкоме (администрации района), иных государственных органах и других государственных организациях, организациях негосударственной формы собственности. Таким правом могут воспользоваться лишь те из них, кто был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий по основаниям, установленным законодательными актами (Жилищным кодексом Республики Беларусь, законом, указом Президента Республики Беларусь). Если член организации был поставлен на учет в своей организации в соответствии с ее внутренними (локальными) актами (что допускается законодательством), то право на имущественный налоговый вычет он не имеет.

В фактически произведенные расходы на строительство квартиры включаются в том числе расходы на работы, связанные с внутренней отделкой квартиры (при строительстве квартиры без внутренней отделки или с частичной отделкой), а также на приобретение строительных и отделочных материалов.

Сумма паенакоплений, возвращаемая члену организации застройщиков при выбытии из нее до завершения строительства жилого дома, подлежит обложению подоходным налогом в установленном порядке (ч. 2 п. 1.28 ст. 163 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь).

Некоторые нюансы установления и внесения взносов

Каждый из взносов в организацию застройщиков должен быть обоснован соответствующим расчетом. Этот расчет должен представляться общему собранию организации. Только при применении этого правила общее собрание может принять достаточно взвешенное решение о размере того или иного взноса. Это правило должно быть незыблемым в практике деятельности любой организации застройщиков даже в том случае, когда законодательством не требуется составления расчета какого-либо из взносов.

Размер взносов может изменяться в том же порядке, в котором был установлен, то есть по решению общего собрания организации застройщиков. Основанием для принятия такого решения должен стать новый расчет взноса, в котором будут учтены изменения в составе расходов. Все изменения должны быть документально обоснованы.

На практике возникает иногда вопрос о том, вправе ли организация застройщиков устанавливать размер взносов в иностранной валюте. Этот вопрос имеет зачастую большое значение по причине частого и порой значительного роста цен на товары (работы, услуги) в нашей стране. По общему правилу (п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь) денежное обязательство должно быть выражено в белорусских рублях. При этом может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Обязывать членов организации застройщиков уплачивать взнос, установленный в иностранной валюте, в какой-либо иной валюте кроме белорусских рублей можно только в случаях, прямо предусмотренных законодательством (Правила проведения валютных операций, утвержденные постановлением правления Национального банка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72). В настоящее время такое право организации застройщиков не предоставлено.

Как было указано выше, за несвоевременное внесение взносов члены организации застройщиков могут привлекаться к ответственности в виде уплаты пени. Если взнос установлен в иностранной валюте, то, несмотря на это, расчет пени должен производиться в белорусских рублях. В таком расчете размер задолженности, от которого рассчитывается пеня, определяется исходя из эквивалента неоплаченной суммы взноса в иностранной валюте, рассчитанного в белорусских рублях по установленному курсу, действующему на последний день срока внесения этого взноса. Пеня уплачивается в белорусских рублях за весь срок просрочки, включая день ее уплаты. На просроченную сумму пени пеня не начисляется.

Организация застройщиков не вправе устанавливать для своих членов взносы, не предусмотренные законодательством.

Разногласия по вопросам внесения взносов рассматриваются правлением, общим собранием (или собранием уполномоченных), а споры по этим вопросам — судом.

Взносы по новому Жилищному кодексу

Как известно, 28 августа 2012 г. Главой государства был подписан новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК). Он вступит в силу 2 марта 2013 г. В отличие от действующего в настоящее время ЖК, принятого еще 22 марта 1999 г., в новый ЖК включена глава 31, в которой регулируются создание и деятельность организаций застройщиков в нашей стране.

Нормы главы 31 нового ЖК во многом сходны с нормами ныне действующего Положения об организациях застройщиков. Это касается в том числе и правового регулирования порядка установления и внесения взносов в организацию застройщиков ее членами. По этой причине выводы и рекомендации, изложенные в настоящей статье, сохранят свою актуальность и после 2 марта 2013 г.

В последующих номерах «УправДома» постараемся вернуться к этой теме и рассмотреть вышеизложенные проблемы уже применительно к товариществам собственников жилья.