Реорганизация ТС посредством выделения: невозможное возможно?

О том, что нахождение нескольких домов в составе одного товарищества собственников противоречит всякому здравому смыслу, писалось, в том числе и нами, уже не раз. После вступления в силу год назад действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) создание таких «многодомных» ТС стало невозможным. Что касается ранее созданных товариществ, то насильно разъединять их никто не собирается. Ну, а если люди сами хотят? 

ВНИМАНИЕ: более актуальная информация по данной теме находится здесь.

Вопросы о возможности реорганизации «многодомного» товарищества собственников путем выделения из него одного дома в отдельное товарищество стали поступать к нам от читателей уже давно. И не удивительно, что такие вопросы возникли — при углублении в эту проблему мы столкнулись с множеством противоречий, содержащихся в ЖК, противоречий, над которыми пришлось серьезно подумать, и пути решения которых, скажем откровенно, при действующем законодательстве нам не видны.

Теоретически способы решения этих противоречий могут быть разными, и где путем применения аналогии закона, где путем элементарных логических размышлений, где мытьем, где катаньем эти противоречия можно разрешить. Но практически вы не будете застрахованы от того, что после проведения такой реорганизации найдется среди нескольких сотен собственников вашего ТС один, который подаст в суд иск о признания «реорганизационного» решения незаконным, поскольку, по его мнению, аналогию закона или что-то там еще в данной ситуации применять было нельзя, а раз в законе нет прямой нормы, то и делать этого не следовало. Как и не застрахованы вы будете от того, что суд с таким мнением возьмет да и согласится. И тут вся ваша реорганизация полетит прахом.

Как вам нравится такой сценарий? А поверьте, он вполне реален.

В чем же они состоят, эти подводные камни реорганизации? Давайте посмотрим вместе.

Подводный камень № 1: как бы можно, но как бы не предусмотрено

Статья 218 ЖК действительно допускает реорганизацию товарищества собственников как таковую. В свою очередь, как известно, пункт 1 статьи 53 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) говорит о том, что реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению собственника его имущества (учредителей, участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, — по решению уполномоченных государственных органов, в том числе суда. Согласно пункту 4 статьи 54 ГК при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них в соответствии с разделительным балансом переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица. Таким образом, действительно, при выделении одного дома из состава ТС в отдельное ТС нужно говорить о реорганизации путем выделения.

В то же время заметим, что согласно статье 205 ЖК реорганизация организации застройщиков (жилищного потребительского кооператива) может быть осуществлена в форме слияния, присоединения к другой организации застройщиков, а также преобразования в соответствии с законодательством и ее уставом в товарищество собственников. То есть, такой формы реорганизации, как выделение, в отношении ЖПК не предусмотрено. Почему, остается только догадываться, и даже не догадываться, а просто фантазировать.

И это при том, что пункт 4 статьи 181 ЖК допускает создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. В это же время, как мы уже знаем, создавать одно ТС на базе нескольких жилых домов нельзя, это прямо вытекает из смысла пункта 5 статьи 207 ЖК. Чем руководствовался законодатель, устанавливая диаметрально противоположные нормы для таких похожих, почти одинаковых по своей сути организаций по управлению общим имуществом, теперь, пожалуй, он и сам не сможет сказать.

Но имеем то, что имеем:

• относительно ЖПК в законодательстве закреплена возможность объединять несколько домов в одну организацию застройщиков, в том числе возможность реорганизации путем слияния и присоединения, но не предусмотрено возможности реорганизации путем выделения (то есть механизм работает только в одну сторону, и не спрашивайте у нас, почему — мы не знаем, и думаем, что не одни мы такие);
• относительно ТС в плане реорганизации вообще ничего не закреплено и не предусмотрено.

И понимайте, как хотите, в чем тут смысл и как вообще поступать.

Если допустить, что к ТС по аналогии может применяться порядок реорганизации ЖПК, установленный статьей 205 ЖК, то есть допустить, что реорганизация ТС путем выделения из него одного дома в отдельное ТС невозможна, то тогда получается полнейшее противоречие всяческой логике. Как нам представляется, нужно исходить все-таки из того, что, запретив создавать на базе нескольких домов одно ТС, законодатель оставил также возможность «многодомным» ТС, созданным ранее, разделиться. Хотя бы для того, чтобы со временем в этом вопросе установилось единообразие. По крайней мере, при таком подходе есть хоть какая-то логика.

Однако это нам так представляется, но представится ли это так суду в случае возникновения спора? Мы вам этого гарантировать не можем.

Подводный камень № 2: стала бабка их считать…

Теперь перейдем к вопросу о количестве голосов, необходимых для принятия решения о реорганизации. И на него в ЖК нет ответа. В соответствии с пунктом 1 статьи 180 ЖК при управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:

• об отчуждении общего имущества — с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
• об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества — с согласия всех участников совместного домовладения.

В этой же норме сказано, что иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.

Ни относительно ликвидации ТС, ни относительно его реорганизации нет никакого специального порога. А вот относительно организаций застройщиков пункт 4 статьи 188 ЖК говорит, что решение о реорганизации или ликвидации ЖПК будет считаться принятым, если за него проголосовали все члены организации, присутствовавшие на общем собрании или принимавшие участие в письменном опросе. Вопрос о том, насколько разумна эта норма, оставим в стороне. Нас больше интересует вопрос о том, можно ли ее применять по аналогии в отношении ТС.

Если бы мы начали свой анализ проблемы реорганизации именно с этого места, то, пожалуй, не задумываясь, сказали бы, что можно и даже следует. Но чуть выше мы уже выяснили множество противоречий, которые не позволяют нам нормы ЖК, касающиеся организаций застройщиков, так вот просто применять к ТС. Если уже применять аналогию закона, так везде применять, а если не применять, так не применять. Но делать это выборочно, там, где нам это удобно, будет неправильно. Хотя бы потому, что нам удобно в одном месте, а кому-то будет удобно в другом, и в результате получится хаос.

Ну, а если все-таки не применять, тогда вообще не понятно, сколько же собственников должны проголосовать за реорганизацию, чтобы она состоялась. Да плюс еще вопрос в том, каких собственников нужно считать: всех членов товарищества, или только «сепаратистов», то есть собственников квартир, входящих в отделяющийся дом? По закону как бы всех – это же общее собрание. Но по логике, если жильцы отделяющегося дома все единогласно за создание собственного ТС, то почему их должно волновать, что вообще по этому поводу думают жильцы других домов? Их никто не трогает, пускай остаются с миром… В конце концов, как нам известно даже из самой новейшей истории, референдум по отделению какой-то провинции от своей страны проводится только в этой провинции, а не по всей стране.

Вернемся к пункту 1 статьи 180 ЖК. Идет ли речь в нашем случае об отчуждении общего имущества, для решения вопроса о котором нужно набрать две третьих от общего количества участников совместного домовладения? Состав общего имущества ТС, естественно, изменяется, но состав общего имущества, приходящегося на долю жильцов отделяющегося дома, может при этом остаться прежним. Да и вообще, здесь речь идет как раз-таки о наведении в этом вопросе порядка, об устранении казусных ситуаций, при которых жильцы одного дома как бы имеют долю в праве на общее имущество, находящее в другом доме. То есть при реорганизации ТС путем выделения из него одного дома в отдельное ТС общее имущество, образно говоря, раскладывается по своим местам, как оно и должно было лежать, а не отчуждается.

Все то же самое можно сказать и по поводу вопроса об увеличении или уменьшении размера общего имущества, для решения которого пунктом 1 статьи 180 ЖК установлен свой порог суммы голосов.

Получается, что для решения рассматриваемого нами вопроса достаточно простого большинства от общего количества участников совместного домовладения? Но тогда почему в отношении жилищных кооперативов установлена совсем другая норма, чем они хуже или лучше?..

Некоторые выводы

Что можно сказать в заключение? Только повторить еще раз то, что сказали в начале: представьте себе, вы проделали огромную работу — провели реорганизацию посредством выделения дома в отдельное ТС и уже даже забыли о ней, но проходит два года и кто-то из собственников подает в суд иск с требованием все отменить, а суд говорит: «Кто сказал, что фарш невозможно завернуть обратно в мясорубку? Возможно все!». И поверьте, при наличии такого количества противоречий в законодательстве, действительно возможен такой сценарий. Тем более что дело суда — принять решение, а «фарш заворачивать» вам, и как вы будете это делать, ваши проблемы.

Поэтому мы бы советовали вам, уважаемые друзья, свои сепаратистские замыслы попридержать до тех пор, пока все перечисленные нами противоречия не будут устранены на законодательном уровне. Как скоро это случится, нам неизвестно. Пишите в государственные органы, делайте запросы, ставьте перед ответственными чиновниками свои проблемы, найдите депутата своего округа и дайте ему возможность блеснуть в парламенте знанием проблем народа. В общем, мы сами кузнецы собственного счастья…

Чтобы обозначенные нами противоречия разрешились, нужно как минимум:

• закрепить в ЖК как относительно «многодомных» ТС, так и относительно таких же ЖПК возможность реорганизации путем выделения одного дома в отдельное ТС (ЖПК);
• установить в ЖК планку для принятия решения о реорганизации ТС. Здесь нужно хорошо подумать, как вывернуться, но на наш взгляд, что касается реорганизации путем выделения одного дома в отдельное ТС или ЖПК, то в расчет должны приниматься если не только, то хотя бы в большей степени голоса собственников квартир данного дома. Например, решение о выделении может считаться принятым в том случае, когда за него проголосовало не менее половины от общего количества присутствующих на собрании (участвующих в письменном опросе) и не менее двух третьих от общего количества собственников квартир в отделяющемся доме. Хотя бы как-то вот так.

Учитывая особенности отечественной нормотворческой практики, полагаем, что поставленные нами вопросы могли бы быть разрешены путем издания соответствующего указа Главы государства с последующим внесением изменений и дополнений в ЖК. Хотелось бы только, чтобы при этом в очередной раз не наломали дров и не создали тем же ТС и ЖПК дополнительных проблем.