Новое в порядке учета и отчуждения пустующих и ветхих домов

Автор: Елена ШАРШУН, юрист, журнал "Юридический мир", № 11/2018.

В целях совершенствования порядка учета и отчуждения пустующих и ветхих домов Президент Республики Беларусь подписал Указ от 04.09.2018 № 357 «О пустующих и ветхих домах» (далее — Указ № 357). Как известно, ранее данные вопросы регулировались Указом Президента Республики Беларусь от 23.02.2012 № 100 «О мерах по совершенствованию учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов в сельской местности» (далее — Указ № 100). Рассмотрим основные новеллы.

 

Определение пустующих и ветхих домов

Указом № 100 было установлено, что пустующим может быть признан дом, в котором в течение последних трех лет подряд лица, имеющие право пользования им, проживают в нем в совокупности менее одного месяца в календарном году и в отношении которого не представлено письменное уведомление о намерении использовать его для проживания. Согласно Указу № 357 для признания жилого дома пустующим должен быть установлен факт непроживания такими лицами в нем ни одного дня в течение трех последних лет, а также непредставление уведомления о намерении использовать жилой дом для проживания.

Для отнесения жилого дома к категории ветхого в соответствии с нормами Указа № 100 требуется признание его не соответствующим санитарным и техническим требованиям или непригодным для проживания. Отметим, что согласно п. 2 Положения о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 № 221, обследование состояния квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домов частного жилищного фонда проводится организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими ХКУ, по письменным заявлениям собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений частного жилфонда, членов организации застройщиков, а жилых помещений государственного жилфонда — по письменным заявлениям нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда. Таким образом, действующая норма Указа № 100 не позволяет признать дом ветхим, если собственники отсутствуют либо отказываются подавать заявление для признания дома не соответствующим санитарным и техническим требованиям или непригодным для проживания.

Указом № 357 предусматривается, что ветхими могут быть признаны жилые дома, находящиеся в аварийном состоянии или грозящие обвалом (за исключением жилых домов, квартир, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма), в отношении которых местными исполнительными и распорядительными органами установлено, что лица, имеющие право владения и пользования ими, в течение последнего года не проживали в них и не принимают мер по восстановлению этих жилых домов для использования по назначению (либо по их сносу).

Также обращаем внимание, что Указом № 357 уточнен перечень объектов недвижимого имущества, которые могут быть отнесены к пустующему и ветхому жилью: это не только одноквартирные и блокированные жилые дома, но квартиры в блокированных жилых домах.

 

Кто хозяин дома?

Уточнен перечень лиц, имеющих право владения и пользования жилым домом. Указом № 357 к таким лицам отнесены:

  • собственники, в том числе наследники, принявшие наследство, но не оформившие права на жилой дом в установленном законодательством порядке;
  • члены, бывшие члены семьи собственника жилого дома, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом;
  • граждане, проживающие в жилом доме, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
  • наниматели жилого дома;
  • иные лица в случаях, установленных законодательными актами.

 

Сфера действия расширена

В отличие от Указа № 100, который устанавливал порядок работы с пустующими и ветхими домами на территории сельсоветов, поселков городского типа, городов районного подчинения, поселков городского типа и городов районного подчинения, а также иных населенных пунктов, входящих в пространственные пределы сельсоветов, Указ № 357 распространяет свое действие также на территории городов областного подчинения, в том числе областных центров и г. Минска.

 

Реестр вместо регистра

В соответствии с Указом № 100 исполнительными комитетами базового территориального уровня ведутся регистры учета пустующих домов, находящихся в сельской местности.

Указом № 357 предусматривается ведение районными, городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами, а также местными администрациями районов в г. Минске реестров пустующих домов и ветхих домов. Сведения из указанных реестров будут размещаться на официальных сайтах местных органов власти в глобальной компьютерной сети Интернет.

Реестры пустующих домов (за исключением реестров пустующих домов, расположенных в сельской местности) и реестры ветхих домов должны быть сформированы в течение года. При этом формирование реестров пустующих домов, расположенных в сельской местности, должно быть осуществлено в течение трех месяцев путем перенесения записей, имеющихся в регистрах учета пустующих домов, расположенных в сельской местности, ведение которых осуществлялось в соответствии с Указом № 100.

 

Полномочия комиссий расширены

Указом № 357 установлена периодичность проведения осмотра жилых домов, расположенных на территории соответствующих административно-территориальной единицы, района в г. Минске, — не реже двух раз в год. Выявление комиссией по обследованию жилых домов, соответствующих критериям ветхих или пустующих домов, будет осуществляться на основании визуального осмотра жилых домов, придомовых территорий не предмет осуществления мероприятий по охране земель, а также будут оцениваться иные признаки, указывающие на неиспользование этих жилых домов для проживания в течение длительного времени (например, уплата налога на недвижимость, земельного налога, внесение платы за ЖКУ, возмещение расходов на электроэнергию, выполнение требований законодательства об обязательном страховании строений, принадлежащих гражданам).

Кроме того, при выявлении таких жилых домов представители ОВД, входящие в состав комиссии, будут опрашивать о фактическом проживании в них собственника, иных лиц, имеющих право владения и пользования этими домами, соседей и иных лиц, которые могут располагать данной информацией, с оформлением материалов опроса.

Комиссия в течение 15 рабочих дней с даты проведения визуального осмотра жилого дома должна составить заключение, к которому прилагаются материалы опроса, фотографии жилого дома, а также иные документы, подтверждающие указанные в заключении сведения (при наличии таких документов).

 

Порядок работы с пустующими домами

При выявлении жилого дома, соответствующего критериям пустующего, местные органы власти в течение 15 рабочих дней со дня составления заключения направляют собственнику и иным указанным в заключении лицам по всем известным адресам заказным почтовым отправлением с уведомлением о получении извещение о предстоящем включении жилого дома в реестр пустующих домов.

В случае смерти собственника и необходимости получения сведений об открытии наследственного дела и о наследниках умершего, обратившихся к нотариусу с заявлениями о принятии наследства и (или) выдаче свидетельства о праве на наследство, в течение 15 рабочих дней со дня составления заключения (если не истек шестимесячный срок со дня открытия наследства, то по истечении этого срока) направляется соответствующий запрос нотариусу по месту открытия наследства. После получения информации от нотариуса о таких наследниках в течение 15 рабочих дней им направляется извещение.

Если собственник не известен или не известно место фактического проживания либо место нахождения собственника, иных указанных в заключении лиц, в течение 15 рабочих дней со дня составления заключения либо получения информации от нотариуса о наследниках местные органы власти обращаются в территориальный орган внутренних дел с запросом об установлении места их фактического проживания либо места нахождения.

При этом осуществляется опубликование сведений о жилом доме, соответствующем критериям пустующего, в периодических печатных изданиях и (или) иных СМИ, а также на официальных сайтах соответствующих местных органов власти.

Собственник, иные лица, имеющие право владения и пользования жилым домом, при намерении использовать для проживания жилой дом должны подать уведомление в исполком по месту его нахождения. Такое уведомление может подаваться не только лично, но и направляться по почте, в том числе электронной, или факсимильной связи в срок, установленный в извещении.

При невозможности своевременной подачи наследниками уведомления в течение месяца со дня вручения им извещения они должны уведомить об этом исполком, указав причину, препятствующую подаче уведомления, и представив копии документов, подтверждающих принятие мер по оформлению прав на жилой дом. В этом случае срок подачи уведомления продлевается до 6 месяцев со дня вручения извещения.

При наличии уважительных обстоятельств (перевод на работу в другую местность, призыв на военную службу, направление в служебную командировку и др.), в результате которых собственники, иные лица, имеющие право владения и пользования жилым домом, могут непрерывно не проживать в этом доме в течение 3 и более лет подряд и такой дом может быть признан пустующим, указанные лица должны проинформировать о данных обстоятельствах исполком по месту нахождения жилых домов. В этом случае до истечения 3 лет с даты их прекращения эти жилые дома не подлежат включению в реестр пустующих домов.

В случае непоступления уведомления в установленный срок местным органом власти в течение 15 рабочих дней со дня истечения этого срока принимается решение о включении жилого дома в реестр пустующих домов. При этом, если уведомление будет подано до принятия решения о включении жилого дома в реестр пустующих домов, такой жилой дом не подлежит включению в данный реестр.

Установлено, что непредставление уведомления является отказом от права собственности на жилой дом, за исключением случаев, когда уведомление представлено иными лицами, имеющими право владения и пользования жилым домом, лицами, которым жилой дом принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Не позднее 2 месяцев со дня включения жилого дома в реестр пустующих домов местный орган власти обязан подать в суд заявление о признании пустующего дома бесхозяйным и передаче его в собственность соответствующей административно-территориальной единицы, а также о прекращении права частной собственности на земельный участок либо о расторжении договора аренды земельного участка. При этом собственник должен быть проинформирован о подаче заявления в суд в течение 3 рабочих дней.

Собственник пустующего дома вправе произвести его отчуждение до получения извещения о подаче местным исполнительным комитетом заявления в суд.

В течение 30 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании пустующего дома бесхозяйным и передаче его в собственность административно-территориальной единицы местный исполнительный комитет принимает решение о дальнейшем использовании пустующего дома либо о его сносе.

 

Порядок работы с ветхими домами

Выявленные ветхие дома в течение 15 рабочих дней со дня составления заключения включаются по решению соответствующих местных исполнительных комитетов в реестр ветхих домов. При этом в течение 15 рабочих дней со дня включения жилого дома в реестр собственнику такого дома направляется письменное предписание, в котором устанавливается срок для восстановления ветхого дома или для сноса (от 1 года до 2 лет) либо срок для обращения с заявлением о получении разрешения на реконструкцию (до 6 месяцев). При наличии уважительных причин такой срок может быть продлен.

Если через год после включения жилого дома в реестр ветхих домов собственник не принял мер по восстановлению (реконструкции, сносу) ветхого дома, он считается отказавшимся от права собственности на ветхий дом.

При неисполнении собственником предписания в установленный срок, а в случае отказа от получения предписания — невыполнении мер по восстановлению (реконструкции, сносу) ветхого дома на протяжении года со дня включения жилого дома в реестр ветхих домов в течение 15 рабочих дней со дня окончания этого срока местным исполнительным комитетом принимается решение о сносе ветхого дома либо об обращении в суд с заявлением об изъятии у собственника ветхого дома путем его выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему исполнительному комитету для продажи на аукционе или без его проведения, а также о прекращении права частной собственности на земельный участок или о расторжении договора аренды земельного участка. При этом о принятых решениях собственник дома должен быть проинформирован в течение 3 рабочих дней.

Собственник ветхого дома вправе произвести его отчуждение до получения извещения о подаче местным исполнительным комитетом заявления в суд.

После вступления в силу решения суда об изъятии у собственника ветхого дома путем его выкупа административно-территориальной единицей или передачи исполнительному комитету для продажи местный исполнительный комитет принимает решение об изъятии и предоставлении земельного участка:

  • соответствующему местному исполнительному комитету — при выкупе административно-территориальной единицей ветхого дома без его закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за коммунальным юридическим лицом;
  • коммунальному юридическому лицу — при выкупе административно-территориальной единицей ветхого дома и его закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за коммунальным юридическим лицом;
  • приобретателю ветхого дома — при продаже такого дома.

При выкупе ветхого дома административно-территориальной единицей собственнику возмещается его стоимость в размере, установленном по соглашению сторон, но не более размера, определенного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за вычетом расходов на проведение оценки рыночной стоимости ветхого дома.

 

Продажа пустующих и ветхих домов

Одной из существенных новелл Указа № 357 является разрешение продажи пустующих и ветхих домов как на аукционах, в том числе с использованием механизма понижения начальной цены на 20, 50 и 80%, так и путем прямой продажи при заключении договора купли-продажи напрямую с потенциальным покупателем. При этом отчуждение пустующих домов путем прямой продажи не будет осуществляться в городах Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Минске, Могилеве и иных населенных пунктах, определенных облисполкомами.

Начальная цена продажи на аукционе пустующего дома и цена пустующего дома, отчуждаемого без проведения аукциона, устанавливаются по рыночной стоимости пустующего дома.

Решения о продаже пустующих домов могут приниматься без оформления правоудостоверяющих документов на данные жилые дома, а также на земельные участки, на которых они расположены. При этом в договоре купли-продажи пустующего дома допускается не указывать данные, определяющие расположение такого дома на соответствующем земельном участке.

Договор купли-продажи пустующего дома, заключенный его приобретателем с местным исполнительным комитетом, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным со дня его подписания сторонами.

Также необходимо обратить внимание, что в соответствии с Указом № 100 местный исполнительный комитет при принятии им решения о сносе пустующего либо ветхого дома должен обеспечить такой снос за свой счет. Указом № 357 предусматривается возможность принятия местным исполнительным комитетом решения о предоставлении земельного участка, на котором расположен пустующий дом, подлежащий сносу, новому землепользователю при условии сноса либо финансирования сноса пустующего дома этим землепользователем. При этом граждане могут получить земельный участок без проведения аукциона, за исключением областных центров, где такие участки без проведения аукциона могут быть предоставлены только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и г. Минска — только многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. При предоставлении земельного участка в аренду плата за право заключения договора аренды не взимается.

 

Движимое имущество

Указом № 357 предусмотрены иные по сравнению с Указом № 100 подходы к работе с движимым имуществом, находящимся в пустующем или ветхом доме.

Так, предусмотрено, что движимое имущество, стоимость которого ниже суммы, соответствующей пятикратному размеру базовой величины, признается собственностью соответствующей административно-территориальной единицы в случае, если до вступления в силу решения суда о признании пустующего дома бесхозяйным и передаче его в собственность этой административно-территориальной единицы данное имущество не было принято во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником. В случае продажи ветхого дома и непринятия бывшим собственником в установленный срок мер по освобождению этого дома и земельного участка, на котором он расположен, от движимого имущества приобретатель ветхого дома вправе обратить в свою собственность движимое имущество, стоимость которого явно ниже суммы, соответствующей пятикратному размеру базовой величины, приступив к его использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении такого имущества в собственность.

 

Признание жилых домов выморочным наследством

Указом № 357 предусмотрено, что местный исполнительный комитет не ранее чем через год со дня открытия наследства может обратиться в суд для признания пустующего или ветхого дома выморочным наследством. Основаниями для признания жилых домов выморочным наследством с последующей их передачей в собственность административно-территориальной единицы являются отсутствие наследников по закону и завещанию, отсутствие у них права наследования, отказ всех наследников от наследства.

 

Защита прав собственника

Указом № 357 предусмотрено, что в случае отмены решения суда о признании пустующего или ветхого дома бесхозяйным и передаче его в собственность административно-территориальной единицы бывший собственник жилого дома может потребовать:

  • возврата жилого дома, если такой дом находится в государственной собственности;
  • возмещения местным исполнительным комитетом суммы, вырученной от продажи жилого дома, если такой дом был отчужден в частную собственность;
  • возмещения местным исполнительным комитетом стоимости жилого дома, если такой дом был снесен.

Если жилой дом был реконструирован либо были произведены иные неотделимые улучшения такого дома, возврат этого дома бывшему собственнику осуществляется после возмещения им стоимости таких улучшений. При этом вместо возврата такого жилого дома его бывший собственник вправе потребовать возмещения стоимости такого дома до проведения его реконструкции (иного улучшения).

Подводя итог, отметим, что принятый законодательный акт в целом сохраняет подходы к регулированию отношений, связанных с пустующими и ветхими домами. Вместе с тем он позволит решить некоторые проблемные вопросы, возникающие на практике при отчуждении таких домов, предоставив при этом собственникам дополнительные гарантии защиты их прав и законных интересов.

Новые правила учета и отчуждения пустующих и ветхих домов начали действовать для сельской местности с 7 декабря 2018 г., для городов областного подчинения и г. Минска — с 7 марта 2019 г.