Жилье можно сдавать в аренду, а не только в наем

Форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.08.2013 № 757 (далее — постановление № 757). Если быть более точными, то указанным нормативным актом внесены дополнения и изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее — постановление № 1191), в результате чего постановление № 1191 дополнено формой договора аренды.

Напомним, что постановлением № 1191 в свое время были утверждены формы:

• договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан;
• договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда;
• договора аренды (субаренды) нежилых помещений.

Несколько раз это постановление подвергалось корректировке, и после вступления в силу нового Жилищного кодекса Республики Беларусь постановлением Правительства от 19.03.2013 № 193 форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан была изложена в новой редакции, а форма договора поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда была признана утратившей силу, поскольку этим же постановлением № 193 был утвержден типовой договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Теперь, в результате очередной корректировки получается, что форма договора аренды жилого помещения утверждена постановлением № 1191 в редакции постановления № 757.

Это что касается истории вопроса, а что касается сути проблемы, то она такова. После вступления в силу нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) появилась еще одна проблема, на которую, кстати, судя по почте, сразу же обратили внимание и наши читатели: согласно ст. 49 ЖК нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Вопросы, присланные к нам в редакцию, сводились к следующему: как быть организациям, которые снимали и снимают жилые помещения для своих работников?

Мы не ошиблись тогда, ответив, что в таком случае между собственником жилого помещения и юридическим лицом (организацией) может быть заключен простой договор аренды, а уже потом это юридическое лицо может сдавать такое жилое помещение своим работникам по договору найма. Именно такой порядок и следует из введенной постановлением № 757 формы договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан.

Собственно такой договор будет мало чем отличаться от обычного договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан. Необходимость утверждения формы этого договора, пожалуй, и была вызвана необходимостью максимально приблизить его к договору найма, иначе стороны таких взаимоотношений мудрили бы сами, взяв, скорее всего, за основу обычный договор аренды нежилого помещения, а с учетом специфики и особого статуса помещений, предназначенных для жилья, такая самодеятельность была бы нежелательна. И тут Правительство проявило мудрость, и нате-ка вам — пользуйтесь все единой формой.

 

Права и обязанности арендатора

В п. 3 формы отдельно подчеркивается, что жилое помещение передается арендатору для использования его по целевому назначению в соответствии с требованиями жилищного законодательства. То есть снять квартиру под офис, как подумали некоторые товарищи с появлением первой информации об анализируемом нормативном акте, нельзя. Арендатору, в свою очередь, по договору дается право предоставлять жилое помещение по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда. То есть сняла организация у частного лица квартиру в аренду и предоставила физическому лицу по договору найма.

При этом нигде не указывается, что это физическое лицо обязательно должно быть работником этой организации, равно как нигде нет указания на то, что это жилое помещение впоследствии по договору найма может сдаваться только одному лицу. Это значит, что организация может арендуемую ей квартиру или частный дом сдавать по договору найма нескольким своим работникам, то есть превратить ее (квартиру) в так называемую коммуналку, или же, сделав там «крутой» ремонт, сдавать эту квартиру (дом) по договору найма любым гражданам за большую плату, превратив ее (его) в так называемое жилье коммерческого использования, или же в так называемую «квартиру на сутки».

Такое предположение подтверждает и п. 5.2 формы договора, который предоставляет арендатору право собственности на доходы, полученные от использования арендованного жилого помещения, и отделимые улучшения арендуемого жилого помещения.

Кроме этого, арендатор также имеет право:

• на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств неотделимых улучшений арендуемого жилого помещения в случае прекращения действия данного договора, если эти улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя, в котором арендодатель обязался возместить указанные затраты;
• осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.

В свою очередь, согласно п. 6 формы договора арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату в оговоренные сроки и в оговоренном размере, плату за предоставленное во владение и пользование имущество, жилищно-коммунальные и иные услуги, если иное не установлено договором;
• содержать и эксплуатировать полученное в аренду жилое помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности;
• обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение арендодателю и работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;
• не производить реконструкции, перепланировки и переустройства арендуемого жилого помещения без письменного согласия арендодателя;
• известить арендодателя не позднее чем за 15 календарных дней о предстоящем освобождении жилого помещения и передать его арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами договора, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном данным договором;
• соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

В случае обнаружения арендодателем самовольных реконструкции, перепланировки, переустройства или иных работ, искажающих первоначальный вид арендуемого жилого помещения, они должны быть либо ликвидированы арендатором, а это жилое помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый арендодателем, либо сохранены с согласия арендодателя без возмещения затрат арендатору.

 

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель по договору аренды жилья в свою очередь имеет право требовать:

• своевременного внесения арендатором арендной платы и платы за предоставленное во владение и пользование имущество, жилищно-коммунальные и иные услуги, если такие услуги оказываются;
• использования арендатором предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его целевым назначением;
• устранения выявленных нарушений условий данного договора со стороны арендатора;
• исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

При этом арендодатель обязан:

• зарегистрировать договор до установленного в нем срока фактического предоставления в аренду жилого помещения в местном исполнительном и распорядительном органе;
• передать жилое помещение арендатору в 5-дневный срок после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами договора;
• в случае повреждения арендатором жилого помещения немедленно принимать все необходимые меры по его устранению и в установленном порядке требовать возмещения причиненного арендатором ущерба;
• по истечении срока действия договора принять по передаточному акту жилое помещение в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном договором;
• обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан на новый срок при прочих равных условиях;
• выполнять иные обязанности в соответствии с законодательством.

С первым пунктом, по имеющимся у нас сведениям, сразу же возникли проблемы. Как известно, аналогичное требование по регистрации предъявляется и относительно договоров найма и поднайма жилых помещений, саму же регистрацию таких договоров по сложившейся практике осуществляют расчетно-справочные центры ЖЭСов, потом информация идет в налоговые органы. Здесь же такая практика еще не сложилась, и людей, поспешивших воспользоваться  таким нововведением, как договор аренды жилого помещения частного жилищного фонда, гоняют от РСЦ к администрации района, от администрации — к налоговой инспекции, и никто толком не может объяснить процедуру регистрации.

Нам представляется, что эта процедура должна быть в точности такой же, как и с договорами найма и поднайма жилых помещений, и думаем, что в самое ближайшее время все в этом плане образуется. К слову, согласно п. 10 формы договор вступает в силу именно с даты регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, фактическиэто же положение продублировано впоследствии еще раз в п. 15.1 формы.Отсюда и требование п. 16 формы о том, что договор заключается в трех экземплярах — по одному для каждой из сторон и один экземпляр остается при регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. Уже после подписей сторон форма договора содержит место для отметки о его регистрации.

 

В заключение нашего анализа добавим, что документом предусмотрено (п. 11), что в негомогут быть внесены изменения по соглашению сторон в письменной форме, если иное не предусмотрено законодательными актами. Действие же договора прекращается по истечении срока его действия, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. В то же времядоговор может быть досрочно расторгнут:

• по соглашению сторон;
• по требованию арендодателя в случаях невнесения арендатором более двух раз подряд арендной платы, использования жилого помещения не по его целевому назначению;
• в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Кстати, постановлением № 757 утверждена также форма договора аренды (субаренды) машино-места.

Постановление № 757 вступило в силу 6 сентября 2013 г.