Возмещение арендаторами эксплуатационных расходов
Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее – Положение) утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Постановление № 433). Документ определяет порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, понесенных арендодателем (ссудодателем) (далее – расходы арендодателя (ссудодателя).
Рассмотрим этот документ с учетом внесенных в него изменений постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88.
Сфера применения
В ч. 2 п. 1 Положения лишь указано, что его действие не распространяется на жилищный фонд.
В то же время, следует изначально обратить внимание на п. 2.5 Положения, согласно которому под недвижимым имуществом для целей этого документа понимается капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли).
Таким образом, очевиден вывод о том, что Положение является обязательным для применения в отношении аренды (безвозмездного пользования) государственного недвижимого имущества (имущества государственных предприятий). Хотя полагаем, что арендодатели негосударственной формы собственности в своей практике вполне могут прибегать к помощи этого документа для определения каких-либо моментов во взаимоотношениях со своими арендодателями.
Терминология
Нельзя оставить без внимания и остальные использующиеся для целей Положения термины и их определения. Согласно п. 2 анализируемого документа:
-
другие услуги – услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации недвижимого имущества, за исключением услуг по охране имущества арендатора (ссудополучателя) и обслуживанию его средств и систем охраны;
-
капитальный ремонт – совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств недвижимого имущества;
-
коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами;
-
санитарное содержание – комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования и по соглашению сторон частей объекта недвижимого имущества, сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование), в том числе мойка или иная обработка, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям;
-
содержание, эксплуатация недвижимого имущества – техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов;
-
текущий ремонт – совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств;
-
техническое обслуживание лифта – совокупность работ по поддержанию работоспособности лифта при его эксплуатации.
Отдельно выделим, что согласно п. 2.4 Положения места общего пользования – это:
-
лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более участниками договоров аренды (безвозмездного пользования), включая арендаторов (ссудополучателей) и арендодателей (ссудодателей);
-
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более участниками договоров аренды (безвозмездного пользования), включая арендаторов (ссудополучателей) и арендодателей (ссудодателей);
-
территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок;
Определение размера возмещения
Согласно п. 3 Положения порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя (ссудодателя), а также порядок их изменения определяются сторонами в соответствии с Положением при заключении договоров аренды (безвозмездного пользования) и отражаются в таких договорах либо в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов (затрат). Уточняется, что в договорах отражаются значения размеров возмещения в долях или иных единицах измерения, определенных в соответствии с Положением.
Размеры общей площади и площади мест общего пользования недвижимого имущества определяются по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения размеров площадей по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, созданной арендодателем (ссудодателем), с включением в нее представителей арендаторов (ссудополучателей).
Размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем), с их представлением арендатору (ссудополучателю) по его требованию.
Порядок определения возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по каждому виду расходов определен отдельно. Пунктом 4 Положения установлено, что определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по:
- горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта – пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон;
- теплоснабжению – пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества – пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон;
- электроснабжению – пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества, если иное не установлено соглашением сторон;
- газоснабжению – по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора (ссудополучателя);
- обращению с твердыми коммунальными отходами – пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
- прочим расходам арендодателя (ссудодателя), в том числе по другим услугам, капитальному ремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту, – пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:
- на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
- на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон.
Затраты на техническое обслуживание лифта и электроснабжение на работу лифта возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом, с учетом конструктивных особенностей расположения остановочных площадок лифта.
При наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в частях второй–четвертой настоящего пункта.
Затраты по капитальному ремонту возмещаются в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, в обязательном порядке.
Расходы (затраты) на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:
- произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг);
- произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов.
Предусмотрено также, что при сдаче в аренду (предоставлении в безвозмездное пользование) недвижимого имущества и (или) его частей для размещения имущества арендатора (ссудополучателя), работающего в автономном режиме (без создания рабочих мест), осуществляется возмещение расходов арендодателя (ссудодателя) по:
- коммунальным услугам (электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация) – при наличии отдельно установленных приборов учета расхода на соответствующие коммунальные услуги на основании показаний этих приборов, при их отсутствии – по соглашению сторон;
- содержанию, эксплуатации, капитальному ремонту, текущему ремонту недвижимого имущества, другим услугам и прочим расходам арендодателя (ссудодателя), связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, – в порядке, определенном соглашением сторон.
Установлено, что при почасовой аренде (безвозмездном пользовании) недвижимого имущества сумма возмещаемых расходов арендодателя (ссудодателя) рассчитывается за час исходя из размера возмещаемых расходов, определенного за месяц, разделенного на среднемесячное количество расчетных рабочих часов. В расчет суммы возмещаемых расходов при почасовой аренде (безвозмездном пользовании) недвижимого имущества принимается среднемесячное количество расчетных рабочих часов, полученное делением годовой расчетной нормы рабочего времени, установленной законодательством на год, в котором заключен договор аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества, на 12 месяцев.
Предусмотрено, что вопросы возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов арендодателя (ссудодателя), не урегулированные Положением, решаются в рамках договорных отношений между арендодателем (ссудодателем) и арендаторами (ссудополучателями).
Согласно п. 5 Положения в случае, случае, когда арендодателями (ссудодателями) являются бюджетные организации, денежные средства в счет возмещения расходов арендодателя (ссудодателя), финансирование которых осуществлялось за счет средств бюджета, вносятся арендаторами (ссудополучателями) на предусмотренные для этих целей счета арендодателей (ссудодателей). Указанные денежные средства в течение трех рабочих дней с даты их поступления на соответствующие счета (но не позднее последнего рабочего дня месяца) перечисляются арендодателями (ссудодателями) в доход бюджета, из которого финансируется бюджетная организация, в соответствии с классификацией доходов, утверждаемой Министерством финансов.
В заключение остается добавить, что Постановлением № 433 Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь уполномочено на дачу разъяснений по вопросам применения Положения.
И еще раз подчеркнем, что арендодатели негосударственной формы собственности могут пользоваться порядком, определенным Положением, но не обязаны это делать. В некоторых случаях это может быть и нецелесообразным. Например, арендодатель негосударственной формы собственнысти свои расходы, скажем, по санитарному содержанию мест общего пользования и территории (зарплату уборщицы и дворника) может просто включать в арендную плату, избегнув тем самым лишних расчетов. Законодательство не запрещает "частнику" так делать. Однако, это уже решать каждому арендодателю самому.