Энергоэффективность многоквартирных жилых домов повысят с помощью государства

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист - .

В целях снижения теплопотребления многоквартирных жилых домов и создания условий для участия граждан и юридических лиц в реализации мероприятий, направленных на эффективное и рациональное использование тепловой энергии в многоквартирных жилых домах (далее энергоэффективные мероприятия), Президент Республики Беларусь подписал Указ от 04.09.2019 № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» (далее — Указ № 327).

 

Документом определяются условия и механизмы участия собственников жилых и нежилых помещений в финансировании энергоэффективных мероприятий по снижению потребления тепловой энергии в многоквартирных жилых домах, сокращению затрат на отопление и повышению потребительских характеристик таких домов. На пресс-конференции, посвященной Указу № 327, первый заместитель Министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Геннадий Трубило сообщил, что над этим документом МЖКХ вместе с Департаментом по энергоэффективности Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь работали два года.

Изначально обратим внимание на тот факт, что практически весь многоэтажный жилищный фонд в нашей стране является совместным домовладением — это не только товарищества собственников (ТС) и жилищные потребительские кооперативы (ЖПК), но и старые «расприватизированные» советские многоэтажки. Согласно ст. 165 действующей редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников. Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» ЖК изложен в новой редакции (вступит в силу с 1 января 2020 г.), где содержится несколько иной подход к определению совместного домовладения. Однако поскольку Указ № 327 касается многоэтажного жилья, то в данном контексте это не имеет значения.

Важно лишь понимать, что при наличии совместного домовладения многоэтажный дом как минимум на 90% состоит из общего имущества — это инженерное оборудование, помещения общего пользования, крыши, подвалы, несущие стены и проч. Поэтому данные вопросы могут решаться только собранием участников совместного домовладения (собственников жилых и нежилых помещений) по строго определенной в законодательстве процедуре.

На упомянутой выше пресс-конференции не прозвучало четкого ответа на вопрос о том, почему такую процедуру относительно энергоэффективных мероприятий не сочли нужным прописать в новой редакции ЖК, которая разрабатывалась одновременно с Указом № 327. В таком случае мы бы с нового года имели один нормативный документ, регулирующий вопросы управления общим имуществом в многоквартирном жилищном фонде. Законодатель, очевидно, посчитал более правильным сохранить старую практику, когда каждые пять лет ЖК будет приводиться в соответствие с указами Главы государства. При имеющемся раскладе получится, что новая редакция ЖК, вступив в силу, уже не будет предусматривать всех нюансов, связанных с управлением общим имуществом. Однако имеем то, что имеем, и, как бы там ни было, Указ № 327 достаточно подробно регламентирует вопросы принятия решения о проведении энергоэффективных мероприятий участниками совместного домовладения.

 

Решение — за собственниками

Итак, Указом № 327 установлено, что решение о проведении энергоэффективных мероприятий принимается общим собранием участников совместного домовладения, членов ТС, ЖПК (далее — общее собрание). Такое решение будет считаться принятым, если на общем собрании за его принятие проголосовали собственники жилых и (или) нежилых помещений, члены ЖПК (далее — собственники), обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества.

Здесь стоит обратить внимание на то, что согласно ЖК каждый участник совместного домовладения (собственник) имеет количество голосов, пропорциональное его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п. 2 ст. 150 новой редакции ЖК). Иными словами, количество голосов каждого собственника пропорционально площади его жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Указ № 327 устанавливает, что решение о проведении энергоэффективных мероприятий, принятое общим собранием, будет являться обязательным для исполнения всеми собственниками.

Инициаторами проведения общего собрания по вопросу реализации энергоэффективных мероприятий согласно Указу № 327 могут выступать:

  • собственники, обладающие не менее чем 1/4 голосов от их общего количества;
  • местный исполнительный и распорядительный орган;
  • уполномоченное лицо по управлению общим имуществом совместного домовладения (в большей степени это касается «расприватизированных» советских многоэтажек);
  • правление ТС, ЖПК.

Также определено, что реализация энергоэффективных мероприятий осуществляется в соответствии с решением местного исполнительного и распорядительного органа, которое уже будет приниматься на основании решения общего собрания.

На упомянутой выше пресс-конференции было разъяснено, что перечень энергоэффективных мероприятий может быть различным, то есть собственники сами могут определить, какие мероприятия нужны их дому, а без чего можно обойтись. Главное, чтобы этот перечень был конкретным и нашел свое четкое отражение в протоколе общего собрания.

 

За чей счет?

Безусловно, все хотят жить в тепле и как можно меньше за это платить, поэтому главным вопросом является вопрос финансирования энергоэффективных мероприятий. Указом № 327 определено, что такое финансирование осуществляется за счет денежных средств:

  • поступающих в местные бюджеты от приватизации жилых помещений, находившихся в коммунальной собственности;
  • предусмотренных в местных бюджетах на капитальный ремонт жилищного фонда, — не более 10% от установленного годового объема данных средств;
  • находящихся на специальных счетах, открываемых в порядке, определенном Указом № 327;
  • иных источников.

При этом Указ № 327 предусматривает последующее возмещение собственниками затрат (части затрат) на реализацию энергоэффективных мероприятий. По разъяснениям первого заместителя Министра МЖКХ, предполагается следующая схема финансирования: на первоначальном этапе все будет делаться за счет бюджетных средств, и только после ввода «обновленного» дома в эксплуатацию, подписания соответствующих документов граждане будут возмещать затраченные на тепловую модернизацию средства в бюджет.

Согласно п. 1.3 Указа № 327 для реализации энергоэффективных мероприятий собственники должны заключить с уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения либо иной государственной организацией, уполномоченной местным исполнительным и распорядительным органом, договоры о реализации энергоэффективных мероприятий в многоквартирном жилом доме. Типовая форма такого договора будет утверждена Правительством. Важным является и тот момент, что отказ от заключения договора не освобождает собственников от возмещения затрат.

Предусмотрено также, что при переходе права собственности на жилые и (или) нежилые помещения (доли в жилых и (или) нежилых помещениях) обязательства по возмещению затрат могут быть исполнены досрочно или переходят к новому собственнику с его согласия. Естественно, в таком случае продавцу и покупателю квартиры этот момент придется учесть при оформлении перехода права собственности.

Размер затрат, приходящихся на собственника, будет определяться пропорционально доле общей площади принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений в общей площади жилых и (или) нежилых помещений многоквартирного жилого дома.

Установлено, что возмещение затрат осуществляется собственниками:

  • нежилых помещений — в полном размере ежемесячно равными долями в течение 3 лет с даты подписания последнего акта приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ при реализации энергоэффективных мероприятий;
  • жилых помещений — в размере, определяемом Правительством, но не менее 50% от размера затрат, приходящихся на собственников, ежемесячно равными долями в течение 10 лет с даты подписания последнего акта приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ при реализации энергоэффективных мероприятий. При этом предусмотрено, что в отношении малообеспеченных и иных социально уязвимых категорий граждан местными исполнительными и распорядительными органами могут приниматься решения об установлении иного срока возмещения затрат, но не более 15 лет (критерии отнесения граждан к категории малообеспеченных и иных социально уязвимых групп, порядок принятия местными исполнительными и распорядительными органами решений об установлении для таких категорий граждан иного срока возмещения затрат также должны быть определены Правительством).

Собственники вправе исполнить обязательства по возмещению затрат досрочно. В то же время за несвоевременно и (или) не в полном объеме возмещенные затраты будут взыскиваться пени в размере 0,3% от не уплаченной в установленный срок суммы затрат за каждый день просрочки. Со взысканием задолженностей по возмещению затрат и пеней проблем быть не должно: предусмотрено, что это будет производиться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Также Указ № 327 предусматривает, что сумма затрат, подлежащая ежемесячному возмещению, учитывается при расчете безналичных жилищных субсидий. Уполномоченное лицо письменно будет информировать организацию, осуществляющую учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, для учета при расчете безналичных жилищных субсидий:

  • о собственниках — физических лицах, обязанных возмещать затраты, — не позднее 3 рабочих дней с даты подписания последнего акта приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ. Данная информация должна содержать номер договора (при его наличии), адрес жилого помещения, фамилию, собственное имя, отчество (если таковое имеется) собственника, сроки начала и окончания возмещения затрат, сумму ежемесячного возмещения затрат;
  • о внесении изменений в договор — не позднее 3 рабочих дней с даты подписания изменений сторонами;
  • о досрочном возмещении затрат собственником — физическим лицом — не позднее 3 рабочих дней с даты полного возмещения затрат.

 

Всё — через специальные счета

Средства собственников, перечисляемые в счет возмещения затрат, а также пени за несвоевременное и (или) не в полном объеме возмещение затрат будут зачисляться на открытые (открываемые) облисполкомами и Минским горисполкомом специальные счета в белорусских рублях. Такие средства будут иметь целевое назначение и будут направляться на финансирование энергоэффективных мероприятий, возврат средств, привлеченных для реализации энергоэффективных мероприятий на возвратной основе, а также оплату услуг банка, предусмотренных законодательством.

Установлено, что указанные счета открываются в порядке, установленном законодательством, путем заключения договора специального счета, определяющего режим его функционирования. Указ № 327 предусматривает, что обращение взыскания по исполнительным и иным документам, являющимся основанием для списания денежных средств со счетов в бесспорном порядке, на денежные средства, размещенные на специальном счете, не производится, арест на указанные денежные средства не налагается, приостановление операций по специальному счету не осуществляется. Это, однако, не распространяется на:

  • обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном счете, производимого на основании исполнительного документа, вид взыскания по которому соответствует целевому назначению специального счета;
  • случаи, предусмотренные законодательством в сфере предотвращения легализации доходов, полученных преступным путем, финансирования террористической деятельности и финансирования распространения оружия массового поражения.

Ответственность за неправомерность обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном счете, приостановления операций по указанному специальному счету, наложения ареста на находящиеся на нем денежные средства возлагается на осуществляющие взыскание уполномоченные органы (на должностных лиц).

Не допускается расходование со специального счета денежных средств на иные цели.

 

Заключительные положения

В ближайшее время Правительство должно определить:

  • порядок планирования, реализации и финансирования энергоэффективных мероприятий в многоквартирных жилых домах, возмещения собственниками затрат на их реализацию;
  • перечень энергоэффективных мероприятий в многоквартирных жилых домах.

Установлено также, что

действие Указа № 327 не распространяется на случаи проведения энергоэффективных мероприятий полностью за счет средств собственников, а также за счет средств ТС, ЖПК без привлечения государственных средств.

Кроме того, Указом № 327 внесены некоторые изменения и дополнения в:

  • Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»;
  • Указ Президента Республики Беларусь от 29.08.2016 № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий».

Основные положения Указа № 327 вступают в силу с 8 декабря 2019 г.