Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений

Автор: Сергей БЕЛЯВСКИЙ, судья хозяйственного суда Гродненской области.

Стремление любого человека сделать условия своего проживания более комфортными и приспособленными само по себе вполне нормально. Главное здесь — не навредить окружающим, а то и себе самому. А чтобы так не произошло, в вопросах совершенствования своего жилища необходимо руководствоваться действующим законодательством.

В соответствии со ст. 64 и 118 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ЖК) переустройство и перепланировка жилых помещений могут производиться в целях повышения благоустройства жилого помещения и допускаются с согласия нанимателя и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, местного исполнительного и распорядительного органа, а в домах организаций граждан-застройщиков с разрешения органов управления этих организаций. При этом переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных жилых домах осуществляются только с разрешения местных исполнительных и распорядительных органов.

С 2007 года данные вопросы детально регулируются Положением о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2006 № 1805 (далее Положение). Следует отметить, что в Положение уже шесть раз вносились изменения и дополнения (последние в июне 2011 г.). На наш взгляд, это говорит о востребованности данного документа гражданами.

Что такое переустройство и перепланировка?

Согласно Положению под переустройством понимается изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Под перепланировкой изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Лицо, которое вправе поднимать вопрос о перепланировке и переустройстве, названо в Положении инициатором.

Необходимо помнить о сложности работ по переустройству и перепланировке, а также последствиях их выполнения. В переустроенной квартире может измениться устойчивость несущих конструкций, тяга вентиляционных каналов и шахт и т.п. Все это, в свою очередь, может повлечь крайне неблагоприятные последствия для всех проживающих в доме жильцов. Само выполнение таких работ должно быть технически осуществимо. Работы должны производиться специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию.  Именно поэтому государство строго контролирует данную сферу.

Положение условно подразделяет все виды работ по переустройству и планировке на три вида, которые схематически представлены в таблице.

Таблица

Условия проведения работ

1-я группа

2-я группа

3-я группа

Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа

Не требуется

Требуется

Требуется

Разработка проектной документации

Не требуется

Не требуется

Требуется

 

К 1-й группе работ относятся:

  • установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;
  • устройство подвесных (натяжных) потолков;
  • устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;
  • установка вентиляционных приборов;
  • замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий;
  • замена электрических плит и санитарно-технического оборудования;
  • демонтаж ванны и установка душевой кабины, перенос существующей и (или) установка дополнительной водоразборной арматуры, замена внутриквартирных трубопроводов водоснабжения и канализации.

Кроме того, по согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом, производятся следующие ремонтно-строительные работы:

  • установка индивидуальных приборов учета воды (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);
  • замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (требуется только согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);
  • установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (требуется только согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков);
  • замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (требуется только согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).

Ко II группе работ относятся работы по разборке существующих и устройству новых перегородок.

К III группе относятся работы по:

  • установке (демонтажу) стационарного инженерного оборудования;
  • устройству и замене систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;
  • устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • устройству балконов и лоджий;
  • изменению в несущих конструкциях.

 Получение разрешения

Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирных жилых домах производятся с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа, а в домах организаций граждан-застройщиков — с разрешения органов управления этих организаций в порядке, установленном Положением. Получение такого разрешения относится к административным процедурам. Перечень необходимых документов, предоставляемых в местный исполнительный и распорядительный орган, установлен п. 1.1.21 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». В соответствии с данной нормой необходимо предоставить:

  • заявление;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с заявителем, на переустройство и (или) перепланировку помещения;
  • план схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, составленный в произвольной форме;
  • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации — для члена организации застройщиков, не являющегося собственником жилого помещения.

Разрешение выдается бесплатно, срок его действия не ограничен.

Рассмотрение заявления проводится в течение 1 месяца.

Согласно ст. 64 ЖК отказ нанимателя или совершеннолетних членов его семьи на переустройство или перепланировку жилого помещения может быть оспорен в судебном порядке, если имеется разрешение наймодателя на переустройство или перепланировку.

При рассмотрении заявления инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на жилое помещение, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается инициатором, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

В соответствии с п. 18 Положения отказ местного исполнительного и распорядительного органа в выдаче разрешения на переоборудование и (или) перепланировку может быть обжалован в порядке, установленном законодательством об административных процедурах.

Проектирование и производство работ

После того как разрешение получено, можно приступать к разработке соответствующего проекта в проектной организации. Проект в последующем также должен быть согласован в установленном порядке.

Перед выполнением работ, предусмотренных проектом, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей соответствующее специальное разрешение (лицензию). Работы по переустройству и перепланировке помещения, кроме нелицензируемых видов работ, должны выполняться на основании договора подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие специальные разрешения (лицензии), а также с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы.

Завершение работ по переустройству и перепланировке, подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, форма которого утверждается Министерством архитектуры и строительства. Приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом на основании письменного заявления гражданина не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет гражданин с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ.

В состав приемочной комиссии входят представители заявителя, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители местного исполнительного и распорядительного органа. По заявлению инициатора в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Недопустимость переустройства и перепланировки

В соответствии с п. 4 Положения запрещено переустройство и перепланировка:

  • с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
  • приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
  • влекущих за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
  • по устройству жилых помещений без естественного освещения; установке перегородок, попадающих в оконные проемы;
  • по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома;
  • по изменению цветового решения фасада жилого дома;
  • ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома;
  • если жилой дом в установленном порядке признан непригодным для проживания и не подлежит восстановлению.

Переустройство и перепланировка помещений в домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, производятся в порядке, определенном Положением, а также по согласованию с собственником (наймодателем, органом управления жилых домов) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства, и на основании разрешения Министерства культуры.

Ответственность

Самовольное переустройство и перепланировка помещений запрещены п. 29 Положения. Лицо, осуществившее самовольное переустройство и перепланировку помещения, несет ответственность согласно ст.  21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях. Такие нарушения в зависимости от тяжести последствий (снижение несущей способности конструктивных элементов зданий, переоборудование вентиляционных шахт и каналов) влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — от 30 до 50 базовых величин.

Кроме того, в соответствии со ст. 64, 118 ЖК наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние. Как следует из содержания п. 29 Положения, эти работы производятся нарушителем в соответствии с порядком производства и приемки в эксплуатацию работ по переустройству и перепланировке помещения, установленным Положением.

Также необходимо помнить о том, что незаконное переустройство и перепланировка, причинившие ущерб в крупном размере (свыше 100 базовых величин) либо существенный вред правам и законным интересам граждан или государственным и общественным интересам, расценивается как самоуправство и может повлечь уголовную ответственность по ст. 383 Уголовного кодекса Республики Беларусь. Наказанием за самоуправство являются общественные работы, или штраф, или исправительные работы на срок до 2 лет, или арест на срок до 6 месяцев.