Срок аренды закончился — выселяйся!

Автор: Сергей БЕЛЯВСКИЙ, судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя Гродненского областного отделения Союза юристов.

В соответствии со ст. 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Но на практике возникают ситуации, когда арендатор уклоняется от такой обязанности. Что делать в этом случае арендодателю? Ответ один — выселять арендатора в судебном порядке.

И платить не хочу, и освободить не желаю

Для начала приведем пример.

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по заявлению прокурора в интересах УП ЖКХ к СООО «Б» о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения в производственном здании.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды. Согласно условиям договора истец передал ответчику в срочное возмездное владение и пользование имущество — нежилое помещение в производственном здании,  ответчик же обязался уплачивать истцу арендную плату.

Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Пунктом 1 ст. 585 ГК установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В то же время в установленные сроки ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем решением хозяйственного суда по другому делу с него была взыскана задолженность по арендной плате и пеня.

В условиях договора аренды стороны согласовали срок его действия, который истек и на момент рассмотрения настоящего спора продлен не был. В соответствии с ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Во исполнение требований ч. 2 п. 2 ст. 10 ГК и Приложения к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь «Претензионный порядок урегулирования спора» истцом в адрес ответчика была направлена претензия об освобождении занимаемого помещения, которую тот оставил без ответа. В установленный договором срок ответчик свои обязательства в полном объеме не выполнил (доказательства освобождения помещения не представлены).

При данных обстоятельствах исковые требования о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения в производственном здании были признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

«Сдал — принял, опись —  протокол…»

Необходимо отметить, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель помимо выселения вправе потребовать от него еще и внесения арендной платы за все время просрочки. В п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» было разъяснено, что ч. 2 и ч. 3 ст. 593 ГК являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды. В этой связи был сделан правомерный вывод о том, что по смыслу ст. 971 ГК плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением, поскольку с арендатора, не возвратившего своевременно после прекращения договора аренды объект аренды, подлежит взысканию арендная плата в соответствии с ч. 2 ст. 593 ГК, так как обязанность по оплате за пользование имуществом возникла из договора аренды, а не стоимость неосновательного обогащения на основании ст. 971 ГК.

При этом если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (п. 3 ст. 376, ст. 377, п. 1 ст. 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.

Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором. Изменение (установление) размера арендной платы на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, после прекращения договора аренды такого имущества является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом исходя из измененного (установленного) размера арендной платы.

Неустойка, штраф, убытки

По смыслу п. 1 с. 366 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества. В то же время в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды исходя из норм ст. 311, 378, 423, 593 ГК.

В случае, когда доначисленная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Так, в случае заключения нового договора аренды с другим арендатором и нарушения прежним арендатором обязанности вернуть имущество, у арендодателя также могут возникнуть убытки (упущенная выгода). Например, в виде разницы между новым размером арендной платы и размером, указанным в договоре, в случае если размер арендной платы после прекращения договора стал выше, чем арендная плата, установленная прекращенным договором аренды, которую арендатор обязан был вносить до момента возврата арендуемого имущества.

При возникновении у арендодателя убытков применяются положения ст. 14 ГК, которые направлены на возмещение потерпевшему понесенных им расходов, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Для взыскания убытков в соответствии со ст. 14, 364 ГК лицо, требующее их возмещения, должно доказать наступление убытков, противоправность поведения должника, наличие причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками. Кроме того, при взыскании убытков в виде упущенной выгоды кредитору необходимо представить документы, доказывающие, что им принимались необходимые меры и были сделаны соответствующие приготовления для извлечения доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением обязательств.

Дешевле решить все миром

Завершая, следует обратить внимание, в большей степени, пожалуй, арендаторов, на размер судебных расходов по рассмотрению подобных дел:

  • госпошлина на иск о выселении составит 10 базовых величин или 1 000 000 рублей;
  • госпошлина на иск о взыскании арендной платы, если эта проблема сопутствует предыдущей, составит до 5% цены иска, но не менее 15 базовых величин или 1 500 000 рублей.

С учетом таких расходов, а также вполне вероятной возможности удовлетворения предъявленных исковых требований, безусловно, более рачительным для арендатора будет мирное урегулирование споров с арендодателем, а при невозможности — хотя бы выселение без привлечения суда.