Новые договоры найма и поднайма жилых помещений

Автор: Алексей ПАВЛОВСКИЙ, юрист.

Совет Министров Республики Беларусь принял постановление от 19.03.2013 № 193 «Об утверждении типовых договоров найма и поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и признания утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь (далее — постановление № 193).

Принятие этого документа можно расценивать как продолжение работы Правительства по приведению нормативной базы, регулирующей сферу жилищных отношений, в соответствие с новым Жилищным кодеком Республики Беларусь (далее — ЖК), который вступил в силу 2 марта 2013 г.

Ранее, как известно, действовало постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.03.2006 № 371 «Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда», которым были утверждены три типовых договора:

- найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

- найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

- найма служебного помещения государственного жилищного фонда.

Постановлением № 193 этот документ признан утратившим силу. Также признана утратившим силу и форма договора поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденная постановлением Правительства от 12.09.2006 № 1191. А вот форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденная этим же нормативным актом, постановлением № 193 изложена в новой редакции.

Таким образом, на сегодняшний день действуют утвержденные постановлением № 193:

  • Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда;
  • Типовой договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда;
  • форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан.

Как известно, в новом ЖК претерпели значительные изменения права и обязанности сторон по вышеуказанным договорам. Эти изменения и нашли свое отражение в постановлении № 193.

Наем жилого помещения государственного жилищного фонда

В соответствии со ст. 49 ЖК договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Согласно действующим сегодня нормам ЖК, нашедшим свое отражение в Типовом договоре найма жилого помещения государственного жилищного фонда, наниматель имеет право:

-  предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи и иным гражданам в соответствии с законодательством;

-   требовать от наймодателя обеспечения своевременного предоставления жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества при условии своевременного внесения платы за жилищно-коммунальные услуги;

-   в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть настоящий договор, выполнив свои обязательства перед наймодателем;

-   требовать внесения изменений в договор при предоставлении права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям;

-   осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.

Наниматель также обязан:

-   использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

-   вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением в сроки, размерах и на условиях, установленных законодательством. В случае невнесения в установленный срок платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением наниматель уплачивает пеню в размере, установленном законодательством, что не освобождает его от уплаты причитающихся платежей;

-   соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;

-   обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

-   соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных маршах и площадках, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;

-   выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;

-   производить за счет собственных средств текущий ремонт жилого помещения, а также замену и ремонт внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), установку, замену и ремонт индивидуальных приборов учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа (в том числе находящихся во вспомогательных помещениях), а также внутриквартирной электропроводки с соблюдением установленных требований;

-   возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный нанимателем помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;

-   при прекращении либо расторжении договора освободить в течение 3 суток, если иной срок не установлен ЖК или договором, и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в настоящем договоре. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте о сдаче жилого помещения, расходы на их устранение возмещаются нанимателем. Акт о сдаче жилого помещения составляется в произвольной письменной форме и подписывается сторонами договора с указанием в нем сведений о состоянии жилого помещения на день передачи его наймодателю, а также иных сведений, предусмотренных законодательством и сторонами данного договора;

-   при изменении количества проживающих в жилом помещении граждан информировать об этом наймодателя и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги, в 10-дневный срок;

-   соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

Права и обязанности имеются, естественно, и у другой стороны договора — наймодателя. Наймодатель имеет право требовать:

-   своевременного внесения нанимателем платы за жилищно-коммунальные услуги и (или) платы за пользование жилым помещением в соответствии с договором;

-   предоставления доступа в жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

-   использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии с его назначением;

-   исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

В то же время наймодатель обязан обеспечивать:

-   выполнение следующих видов обязательных работ и услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома с соблюдением требований технических нормативных правовых актов:

1) содержание в технически исправном состоянии теплофикационных, водопроводных, канализационных и электрических сетей и устройств, находящихся во вспомогательных помещениях дома;

2) проверка технического состояния строительных конструкций и инженерных систем дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

3) своевременная подготовка жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

4) содержание контейнеров для твердых коммунальных отходов в исправном и надлежащем санитарном состоянии;

-   бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования;

-   своевременный вывоз твердых коммунальных отходов;

-   освещение и уборку вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории;

-   очистку вентиляционных каналов, дымоходов, мусоропроводов, их дезинфекцию;

-   обслуживание аварийно-диспетчерскими службами;

-   выдачу справок, предусмотренных законодательством;

-   при изменении количества проживающих своевременное внесение соответствующих изменений в настоящий договор;

-   выполнение:

1) требований по благоустройству и содержанию придомовых территорий, установленных законодательством для населенных пунктов;

2) ремонтных работ внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправление за счет средств нанимателя повреждения электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации) в жилом помещении в установленный законодательством срок, а в случае аварии систем отопления и водоснабжения — незамедлительно;

-   проведение реконструкции или капитального ремонта жилого дома в соответствии с законодательством;

-   устранение за свой счет повреждений в жилом помещении нанимателя, возникших вследствие неисправностей инженерных систем или конструктивных элементов жилого дома не по вине нанимателя;

-   своевременное предоставление жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества;

-   выполнение иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

Поднаем жилого помещения государственного жилищного фонда

Согласно ст. 66 ЖК договор поднайма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наниматель по договору найма жилого помещения) обязуется за плату предоставить другой стороне (поднанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. При этом поднаниматель имеет право:

-   предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи в соответствии с законодательством;

-   в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть договор, выполнив свои обязательства перед нанимателем;

-   осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.

Поднаниматель также обязан:

-   использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

-   вносить плату за пользование жилым помещением в установленные сроки и в установленном размере;

-   вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством;

-   соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;

-   обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с поднанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

-   соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных маршах и площадках, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;

-   выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;

-   возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный поднанимателем помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;

-   при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях нанимателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

-   при прекращении либо расторжении настоящего договора освободить в течение 3 суток, если иной срок не установлен ЖК и договором, и сдать жилое помещение нанимателю по акту о сдаче жилого помещения (либо без составления акта) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном в настоящем договоре. Не выполненные поднанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения (в случае его составления). Акт о сдаче жилого помещения составляется в произвольной письменной форме и подписывается сторонами настоящего договора с указанием в нем сведений, предусмотренных законодательством и сторонами настоящего договора;

-   при изменении количества проживающих проинформировать об этом нанимателя в 10-дневный срок;

-   соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

В свою очередь, наниматель имеет право требовать:

-   своевременного внесения поднанимателем платы за пользование жилым помещением и за жилищно-коммунальные услуги, если такие услуги оплачиваются поднанимателем, платы за предоставленное во владение и пользование имущество и оказываемые услуги, если такие услуги оказываются;

-   использования поднанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии с его назначением;

-   предоставления доступа в жилое помещение (в согласованное с поднанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем, оборудования и проведения ремонтных работ;

-   исполнения поднанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

Наниматель обязан:

-   зарегистрировать договор до установленного в нем срока фактического предоставления в поднаем жилого помещения в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

-   производить по мере необходимости в согласованное с поднанимателем время:

1) осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;

2) за свой счет текущий ремонт жилого помещения;

-   при расторжении договора по инициативе нанимателя письменно предупредить поднанимателя за один месяц;

-   выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Наем жилого помещения частного жилищного фонда

По договору найма жилого помещения частного жилищного фонда наниматель имеет право:

-   предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи и иным гражданам в соответствии с законодательством;

-   в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть данный договор, выполнив свои обязательства перед наймодателем;

-   осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.

В то же время наниматель обязан:

-   использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

-   вносить плату за пользование жилым помещением в установленные сроки и в определенном размере;

-   вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством;

-   соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;

-   обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

-   соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;

-   выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;

-   возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный нанимателем помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;

-   при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

-   при прекращении либо расторжении договора освободить в течение 3 суток, если иной срок не установлен ЖК или договором, и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения (либо без составления акта) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном в договоре. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте о сдаче жилого помещения (в случае его составления). Акт о сдаче жилого помещения составляется в произвольной письменной форме с указанием в нем сведений, предусмотренных законодательством, а также сторонами договора;

-   при изменении количества проживающих проинформировать об этом наймодателя в 10-дневный срок;

-   соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

Наймодатель в свою очередь имеет право требовать:

-   своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и за жилищно-коммунальные услуги, если такие услуги оплачиваются нанимателем, платы за предоставленное во владение и пользование имущество и оказываемые услуги, если такие услуги оказываются;

-   использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии с его назначением;

-   предоставления доступа в жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

-   исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

Наймодатель обязан:

-   зарегистрировать договор до установленного в нем срока фактического предоставления в наем жилого помещения в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе;

-   предоставить нанимателю по акту о приеме-передаче во владение и пользование либо без такого акта жилое помещение;

-   производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время:

1) осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;

2) за свой счет текущий ремонт жилого помещения;

-   при расторжении настоящего договора по инициативе наймодателя предварительно за один месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения настоящего договора;

-   выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда прекращается с истечением его срока, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. Он может быть расторгнут:

-   по соглашению сторон;

-   по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (3 раза и более в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;

-   по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;

-   в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

 В случае расторжения либо прекращения договора, признания его недействительным наниматель и проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить жилое помещение в течение 3 суток (если иной срок не установлен ЖК или договором). В случае отказа наниматель и проживающие совместно с ним граждане подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Постановление № 193 вступило в силу 24 марта 2013 г.