Жилищные кооперативы без признаков кооперации как главное противоречие новой редакции Жилищного кодекса

Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее — Закон № 185-З) в новой редакции изложен Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК). 30 июня 2019 г. этот НПА получил официальное опубликование, и через шесть месяцев после этого — 1 января 2020 года — новая редакция ЖК вступит в силу.

Напомним, что в действующей редакции ЖК был принят совсем недавно — 28 августа 2012 г., а вступил в силу только 2 марта 2013 г. Однако не прошло и года, как один за одним стали появляться указы Главы государства, привносящие в жилищные отношения нормы и правила, в значительной степени отличающиеся от тех, что были заложены в ЖК.

К числу таких актов Главы государства относится и Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 (далее — Указ № 461), которым были внесены существенные изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538). И это при том, что раздел V ЖК редакции 2012 г. «Совместное домовладение» в свое время разрабатывался именно на основе норм Указа № 538, а по сути был копией этих норм. Однако Указ № 461 перечеркивал и «оригинал», и «копию», дав предписание Правительству в шестимесячный срок обеспечить внесение в установленном порядке в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь проекта закона, предусматривающего приведение ЖК уже в соответствие с Указом № 461.

Но в Совмине, наверное, кто-то хорошо помнил армейское правило о том, что не стоит спешить исполнять приказ, поскольку завтра может поступить новый. Так и получилось в истории с ЖК — Указом Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 (далее — Указ № 536) нормы Указа № 538, регулирующие вопросы деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, опять были изложены фактически в новой редакции. Естественно, что опять Совмину предписывалось в шестимесячный срок обеспечить приведение актов законодательства в соответствие уже с Указом № 536 и принять иные меры по его реализации. Но в Правительстве, очевидно, работают люди, не увиливавшие в свое время от армии без каких-либо угроз не быть в последующем принятыми на государственную службу, и опять сработало то самое армейское правило — спешить не стали, очередной шестимесячный срок был в очередной раз проигнорирован, ЖК опять остался нетронутым.

Тем временем появлялись и другие указы Главы государства по иным вопросам жилищных отношений, к слову, в заключительных положениях также содержащие поручения Совмину привести в соответствие с ними ЖК. Таким образом, стало очевидно, что редакцию ЖК 2012 г., которая так толком и не поработала, можно отправлять на архивную полку, а то, что получится с ЖК после приведения его в соответствие со всеми последними указами Президента, будет уже новой редакцией. Таким образом, нормы новой редакции ЖК в значительной степени не столько новые, сколько перешедшие туда из уже действующих указов Президента.

Однако, что касается вопросов совместного домовладения, это не совсем так — новая редакция ЖК содержит ряд новшеств в данных вопросах, и, как сообщил на пресс-конференции начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Андрей Ромашко, со вступлением в силу новой редакции ЖК Указ № 538 собираются отменить вовсе. Зная «историю болезни», можем уже сегодня высказать предположение, что не пройдет и года, как появится новый указ по вопросам деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков. Но не будем опережать историю и пока остановимся на том, что имеем.

Противоречивое новшество

Имеем мы в новой редакции ЖК тот же раздел V «Совместное домовладение» в несколько преобразованном виде. Раньше этот раздел включал четыре главы:

• главу 29 — «Общие положения о совместном домовладении»;
• главу 30 — «Управление общим имуществом»;
• главу 31 — «Организации застройщиков»;
• главу 32 — «Организация и деятельность товарищества собственников».

Теперь указанный раздел состоит из трех глав:

• главы 27 — «Общие положения о совместном домовладении»;
• главы 28 — «Управление общим имуществом совместного домовладения»;
• главы 29 — «Организации собственников».

Такое понятие, как организации собственников, абсолютно новое для белорусского законодательства. Статья 1 новой редакции ЖК «Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса» не содержит такого термина и его определения. Нет определения этого термина и в других статьях ЖК. Лишь из определения вступительного взноса, данного в п. 6 ст. 1 ЖК, мы узнаем, что организации застройщиков и товарищества собственников далее по тексту ЖК, если не будет установлено иное, будут именоваться организациями собственников.

В свою очередь, согласно п. 35 ст. 1 ЖК организация застройщиков — это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, создаваемый для строительства (реконструкции, капитального ремонта), завершения строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) либо приобретения завершенных строительством или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими.

Таким образом,

новая редакция ЖК товарищества собственников и жилищные потребительские кооперативы объединяет в один термин — организации собственников.

На наш взгляд, именно это и является главным противоречием новой редакции ЖК, а весь раздел V ЖК «Совместное домовладение» — миной не такого уж и замедленного действия, которая не даст новой редакции этого кодекса просуществовать дольше его первоначальной редакции. Однако к подробному анализу регламентации совместного домовладения мы еще вернемся в другой раз, а теперь остановимся лишь на организациях застройщиков — жилищных потребительских кооперативах.

Что такое кооператив?

Не нужно прибегать к трудам великих цивилистов современности, чтобы доказать известную любому юристу истину:

кооператив не является организацией собственников — это организация пайщиков, члены кооператива — это не собственники имущества, а пайщики.

В кооперативе имеет место так называемая кооперативная собственность (коллективная собственность). Суть ее состоит в том, что такая собственность принадлежит коллективу как единому целому, коллективу как одному лицу. Данная собственность сформирована из паев членов коллектива, любой из которых вправе выйти из коллектива (кооператива), забрав свой пай. 

Что касается потребительского кооператива, то достаточно обратиться даже к ст. 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которая говорит, что таковым является добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. То есть объединение членов кооператива осуществляется путем объединения паевых взносов.

В той же ст. 1 новой редакции ЖК п. 38 говорит, что паевой взнос — это денежные средства, единовременно или периодически вносимые организации застройщиков ее членом на финансирование строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) организацией застройщиков).

Таким образом, в жилищном потребительском кооперативе денежные средства в виде паевого взноса трансформируются в конкретно определенную вещь — квартиру, эта вещь, квартира, и есть пай члена кооператива. При этом важно, что

член кооператива в его «классическом» понимании является не собственником квартиры, а владельцем пая, который выражается в квартире.

Именно такой подход был заложен в понятие жилищного потребительского кооператива изначально, еще в советские времена. В частности, Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров БССР от 15.11.1984 № 400 (далее — Примерный устав)¹, говорил, что:

• размер пая члена жилищно-строительного кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему квартиры с учетом ее износа (п. 29);
• член вновь организованного жилищно-строительного кооператива вносит до начала строительства дома паевой взнос в размере не менее 30%, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР, — не менее 20% стоимости строительства квартиры (п. 30);
• гражданин, вступивший в действующий жилищно-строительный кооператив вместо выбывшего члена кооператива, вносит паевые взносы в размере, соответствующем балансовой стоимости квартиры, определенной с учетом износа (п. 31);
• квартира члену жилищно-строительного кооператива предоставляется в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса в размере от 8 до 15 квадратных метров жилой площади на одного человека (п. 35).

Обратим внимание, что квартира члену кооператива предоставлялась для проживания, а не отдавалась в собственность (кстати, такой подход сохранился в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 124)).

При этом весь дом целиком принадлежал именно кооперативу, о чем свидетельствуют, в частности, следующие нормы примерного устава:

• жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения членов кооператива квартирами путем строительства многоквартирного жилого дома (домов) на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами) (п. 1);
• жилищно-строительный кооператив обязан зарегистрировать принадлежащий ему дом (дома) в органах технической инвентаризации (п. 20.6);
• если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок (п. 23);
• жилые дома и хозяйственные сооружения, построенные жилищно-строительным кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть изъяты, проданы или переданы как в целом, так и по частям ни организациям, ни отдельным лицам (п. 24).

Приведенные выше положения примерного устава базировались на нормах Жилищного кодекса Белорусской СССР 1983 г., действовавшего до принятия в 1999 г. нового ЖК, в котором вдруг уже появляется норма о том, что член жилищно-строительного, жилищного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права в установленном законодательством Республики Беларусь порядке (ст. 103). То есть законодатель вдруг допустил приватизацию квартир в жилищных кооперативах. Но никто не задумался над тем, что в этом случае от кооператива остается лишь одно название, разрушается его правовая природа, поскольку с момента приватизации членами кооператива квартир, оформления на них права собственности кооперативы уже не являлись кооперативами, фактически они превратились в товарищества собственников.

Однако законодатель упорно продолжал называть эти организации именно жилищными потребительскими кооперативами уже в ЖК 2012 года, отнеся их в раздел V ЖК «Совместное домовладение», при этом пытаясь в некоторых нормах закрепить за ними некоторые отличительные от товариществ собственников особенности, абсолютно непонятные и необъяснимые. Никто не мог понять, почему ЖК регулирует решение одних и тех же вопросов для этих организаций по-разному, если после оформления права собственности на квартиру и там, и там возникает совместное домовладение, суть которого везде одинакова.

Так, например, относительно товариществ собственников закреплено правило «одно товарищество — один дом», в то время когда в один жилищный кооператив разрешается объединять несколько жилых домов (п. 5 ст. 207 и ч. 2 п. 4 ст. 181 действующей редакции ЖК соответственно). Сохранилось данное правило и в новой редакции ЖК (п. 4 ст. 160). При этом никто как не мог, так и не может объяснить эту разницу в подходах. Абсолютно понятно наличие указанного ограничения для товариществ собственников: совместное домовладение основывается на общем имуществе, а у квартир двух и более домов не могут быть общими крыша, подвал, стены и др. Кстати, по данному вопросу имеется уже достаточно даже судебной практики, закрепляющей именно такой подход. При этом суды указывают, что ошибочно считать общим имуществом земельный участок или расположенные на нем объекты благоустройства. Но если мы жилищные кооперативы причисляем к совместному домовладению, тогда почему им разрешается объединять в себе несколько жилых домов, в чем разница?

Можно было бы перечислять и другие противоречия, которые были заложены еще в редакцию ЖК 2012 года в разделе «Совместное домовладение» относительно жилищных кооперативов и товариществ собственников.

В новой же редакции ЖК, принятой Законом № 185-З, ситуация с жилищными кооперативами доведена до абсурда — юридические лица, которые по своей правовой природе должны быть основаны на паях, названы организациями собственников. Фактически они таковыми и являются, но почему это называется кооперативом, остается только спросить у разработчиков новой редакции ЖК.

Имеют право быть

Не хотелось бы, чтобы у кого-то сложилось мнение, что жилищный потребительский кооператив образца 1983 года — это пережиток социализма. Вовсе нет. На самом деле это куда более эффективная форма управления многоэтажным жилищным фондом, чем совместное домовладение в виде тех же товариществ собственников. Сегодня практически все специалисты в области менеджмента недвижимости, в области энергоэффективности зданий утверждают, что совместное домовладение (особенно в том виде, в котором оно существует у нас) — это самый неудачный, самый неэффективный вариант управления многоэтажным жильем. У многоэтажного дома должен быть один хозяин! В домах, принадлежащих жилищным кооперативам, до 1999 г. именно так и было.

Совместное домовладение порождает кучу проблем, еще не успев появиться само, ведь оно возникает чаще всего из не менее проблемного долевого строительства, которое в нередких случаях даже бывает связано с криминалом. Например, при возведении дома жилищно-строительным кооперативом застройщиком является сам кооператив, а не строительная организация, которая при долевом строительстве иногда исчезает вместе с деньгами дольщиков. Невозможны здесь и двойные продажи квартир, тоже нередко встречающиеся при долевом строительстве. Поэтому

государству следовало бы как раз таки минимизировать долевое строительство, а наряду с развитием рынка арендного жилья развивать кооперативное жилищное строительство.

Но самое главное, чтобы кооператив оставался именно кооперативом после введения дома в эксплуатацию.

Уже не раз говорилось о том, что приватизация жилищного фонда, начатая в 90-х годах прошлого века, была большой ошибкой, поскольку в ее результате мы получили более 90% многоэтажного жилья, основанного на совместном домовладении. Государство по сегодняшний день, похоже, не может окончательно определиться, что с этим делать, а граждане даже не осознали это, по привычке думая, что «дом принадлежит ЖЭСу». А ведь тогда следовало идти именно по пути кооперации, как это сделали, например, в Восточной Германии. Граждан следовало делать не собственниками квартир, а владельцами паев, и образовывать на базе ЖЭСов большие, экономически жизнеспособные жилищные потребительские кооперативы.

Если бы мы пошли тогда по такому пути, можно представить, насколько меньше за все это время было бы осуществлено административных и иных процедур по государственной регистрации сделок с недвижимостью, поскольку предметом оборота (перехода от одного лица к другому) в этом случае была бы не недвижимость в виде квартиры, а пай, переход которого не требовал бы государственной регистрации. Это опять же минимизировало бы криминальные риски при операциях с недвижимостью.

Еще большей ошибкой было уничтожение в 1999 г. жилищных кооперативов путем приватизации входящих в их состав квартир, в результате которой от кооперативов осталось одно лишь название.

Наверняка у читателя возникает вопрос: но ведь зачем-то так сделали, наверное, была для этого какая-то причина?

Увы, ответ на этот вопрос печален и банален, но его придется здесь дать, чтобы мы больше не блуждали в этих дебрях. Дело в том, что

определенная часть белорусских граждан, построивших в советские времена кооперативные квартиры, в 90-х гг. прошлого столетия почувствовала себя «обделенной» — кто вчера не имел ничего (жил в государственной квартире), тот стал собственником в процессе приватизации государственного жилищного фонда, а они остаются лишь владельцами какого-то призрачного пая, который в условиях тогдашней инфляции вообще непонятно что из себя представлял.

А поскольку эта "часть граждан" имела отношение к законотворческому процессу (или влияние на него), в ЖК 1999 года и появилась ст. 103, позволяющая приватизировать кооперативные квартиры. О последствиях, в частности, о том, что при этом уничтожается жилищная кооперация как таковая, никто не задумывался — всем хотелось быть собственниками. Встав единожды на этот ложный путь, законодатель к сегодняшнему дню так далеко по нему зашел, что не может уже сам понять, почему так получилось и к чему это привело.

Безусловно, что «фарш невозможно завернуть в мясорубку» и

практически все существующие на сегодня жилищные квазикооперативы подлежат просто реорганизации в товарищества собственников, поскольку фактически таковыми и являются.

Но следует вернуться к изначальной модели жилищной кооперации, для чего придется как минимум переписать раздел V ЖК, вовсе выделив жилищные кооперативы из совместного домовладения.

¹ Постановление Совета Министров БССР от 15.11.1984 № 400 «Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива» признано утратившим силу постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.08.2008 № 1103 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43». — Примеч. авт.