Когда применяется Закон о совместном домовладении, а когда Жилищный кодекс
Совместное домовладение имеет место быть как в жилых домах, так и в зданиях, не являющихся таковыми (административных, административно-торговых — так называемых бизнес-центрах, и пр.). Правоотношения совместного домовладения в жилых и нежилых зданиях регулируются разными нормативными правовыми актами.
Все определяет тип капитального строения
Изначально все регулировалось только Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении) — и жилые, и нежилые совместные домовладения должны были руководствоваться этим нормативным правовым актом.
С 2 марта 2013 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК), в котором появился раздел «Совместное домовладение», где были урегулированы вопросы правоотношений совместного домовладения в жилищном фонде. Одновременно в Закон о совместном домовладении было внесено изменение, согласно которому он распространяет свое действие только на правоотношения в нежилых зданиях.
Позже Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» ЖК был изложен в новой редакции (действует с 1 января 2020 г.). А Законом Республики Беларусь от 04.01.2021 № 78-З в новой редакции был изложен Закон о совместном домовладении (действует с 8 июля 2021 г.).
Согласно п. 52 ст. 1 действующей редакции ЖК совместное домовладение — это правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников.
Действующая редакция Закона о совместном домовладении в п. 7 ст. 1 определяет совместное домовладение как правоотношения собственников, обладателей иных вещных прав на объекты недвижимого имущества в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), которые находятся (будут находиться) в государственной и (или) частной собственности двух и более лиц, а остальные части нежилого капитального строения (здания, сооружения) находятся (будут находиться) в общей долевой собственности.
Стоит обратить внимание на ст. 3 Закона о совместном домовладении, которая говорит, что этот нормативный правовой акт распространяет свое действие на нежилые капитальные строения (здания, сооружения) и расположенные в них жилые и нежилые изолированные помещения, машино-места (п. 1).
Таким образом,
если здание нежилое — действует Закон о совместном домовладении; если имеем дело с жилым домом — действует ЖК (раздел V).
Как известно, во многих жилых домах есть нежилые помещения (цокольные и первые этажи) — магазины, офисы и пр. Приходилось встречать случаи, когда по отношению к ним пытались применить Закон о совместном домовладении, дескать, ЖК действует только в отношении жилых помещений (квартир), а в отношении нежилых помещений действует Закон о совместном домовладении. Но это неправильно.
Следует еще раз обратить внимание на ст. 3 Закона о совместном домовладении, где определена сфера действия этого нормативного правового акта — определяющим фактором здесь является не тип помещения, а тип всего капитального строения (здания, сооружения) — Закон распространяет свое действие на нежилые капитальные строения (здания, сооружения) и расположенные в них жилые и нежилые изолированные помещения, машино-места.
В то же время, на жилые капитальные строения и расположенные в них нежилые помещения распространяются нормы ЖК. В п. 1 ст. 2 ЖК говорится, что он распространяет свое действие, в том числе, на отношения по совместному домовладению. Согласно п. 1 ст. 146 ЖК совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на смежных земельных участках, или в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенных на одной придомовой территории, у двух и более собственников. То есть, весь многоквартирный жилой дом является одним совместным домовладением, что и естественно.
Подзаконные нормативные правовые акты
В связи с изложенным выше следует также внимательно относиться к применению подзаконных нормативных актов — постановлений Правительства, министерств и т.д.
Так, например, согласно п. 3 ст. 151 ЖК управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом осуществляется после его назначения местным исполнительным и распорядительным органом на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения.
В соответствии со ст. 153 ЖК при принятии решения об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения они заключают между собой договор о совместном домовладении (п. 1); типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь (п. 2).
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового договора об управлении общим имуществом совместного домовладения» (далее — постановление № 161) утверждены Типовой договор о совместном домовладении и Типовой договор об управлении общим имуществом совместного домовладения. Однако следует обратить внимание на преамбулу постановления № 161, где указано дословно следующее: «На основании части второй пункта 4 статьи 15, части второй пункта 2 статьи 19 Закона Республики Беларусь от 8 января 1998 г. № 135-З «О совместном домовладении» Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ». Как видим, указанные выше типовые договоры относятся к нежилым совместным домовладениям, поскольку утверждены на основании Закона о совместном домовладении.
В то же время постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — постановление № 99) в приложении 2 установлен типовой договор на управление общим имуществом совместного домовладения (в редакции постановления от 16.11.2020 № 654). В преамбуле к постановлению № 99 говорится, что оно принято в соответствии с Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». Очевидно, что утвержденный постановлением № 99 типовой договор на управление общим имуществом совместного домовладения применяется в жилищных правоотношениях (в том числе и по отношению к нежилым помещениям, находящимся в многоквартирном жилом доме).
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее — постановление № 155) утвержден Типовой договор о совместном домовладении. В преамбуле к постановлению № 155 конкретно указано, что оно принято на основании п. 2 ст. 153 ЖК, следовательно, именно этот типовой договор применяется в отношении жилых совместных домовладений (в том числе, если они включают в себя нежилые помещения).
Так долгое время многие товарищества собственников, созданные в жилых домах, по ошибке брали за образец типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 «Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении» (в настоящее время признано утратившим силу). Никого из них нисколько не смущало, что в п. 1.1 этого типового устава говорилось, что «Товарищество собственников создается в соответствии с Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении». Такие уставы в жилых товариществах собственников существовали годами, а может где-то существуют и сегодня.
В настоящее время приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.06.2021 № 121 «Об установлении примерной формы устава товарищества собственников» (далее — приказ № 121) установлена примерная форма устава товарищества собственников. Однако следует обратить внимание на преамбулу к приказу № 121, где говорится, что он издан на основании п. 2 ст. 22 Закона о совместном домовладении.
В то же время, приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 08.10.2019 № 81 «Об утверждении примерных форм уставов организации застройщиков и товарищества собственников» (далее — приказ № 81) утверждены примерные формы устава организации застройщиков и устава товарищества собственников. В преамбуле к приказу № 81 говорится, что он издан в соответствии с п. 2 ст. 160 ЖК.
Таким образом, для товариществ собственников, созданных в жилых домах, применяется примерный устав, утвержденный приказом № 81. Примерная форма устава товариществ собственников, установленная приказом № 121, применяется товариществами собственников в нежилых зданиях.
Согласно п. 2 ст. 16 Закона Республики Беларусь 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах» (далее — Закон о НПА) при принятии Советом Министров Республики Беларусь нормативного правового акта в преамбуле, как правило, указывается, на основании и (или) во исполнение какого законодательного акта (его структурных элементов) или в целях реализации какого международного договора либо иного международно-правового акта принимается этот акт. Аналогичное требование установлено и в отношении нормативных правовых актов, принятых нормотворческими органами, подчиненными (подотчетными) Президенту Республики Беларусь (ч. 3 п. 4 ст. 17 Закона о НПА), а также в отношении нормативных актов, принятых министерствами, иными республиканскими органами государственного управления (п. 2 ст. 18 Закона о НПА).
Чтобы не запутаться, нужно всегда смотреть преамбулу к постановлению (приказу) и по ней вы поймете, к каким отношениям применяется данный нормативный правовой акт.
В заключение обратим внимание на п. 2 ст. 151 ЖК, где говорится, что общим имуществом совместного домовладения могут управлять только одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников. Это логично, поскольку общее имущество совместного домовладения является одним целым, оно не может быть разделено. Соответственно, это одно
товарищество собственников, если оно создано в многоквартирном жилом доме, должно руководствоваться по отношению ко всем жилым и нежилым помещениям только ЖК и принятыми в его развитие постановлениями (приказами).