Решит ли новая концепция старые проблемы? Поживем - увидим (окончание)

Продолжим начатый нами в предыдущем номере «УпраWдома» анализ Концепции государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 267 (далее - Концепция).

Индивидуальное строительство будут развивать

В анализируемом нами документе констатируется, что в 2012 году доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого жилья составила 31,5%, а к 2016 году этот показатель планируется увеличить не менее чем до 40%. С этой целью местными исполнительными и распорядительными органами будет увеличено предложение земельных участков, определены на эти цели территории в границах населенных пунктов и на прилегающих к ним землях для индивидуального жилищного строительства на основе разработанной и утвержденной градостроительной документации с обеспечением, как полагается, в установленном порядке необходимой инфраструктурой.

Концепцией предусмотрены следующие меры по развитию индивидуального жилищного строительства:

-    разработка и утверждение архитектурных проектов районов индивидуальной жилой застройки в течение 6 месяцев с даты утверждения в установленном порядке акта выбора места размещения земельных участков для районов индивидуальной жилой застройки, строительство инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков, в течение одного года;

-    привлечение для строительства инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков для районов индивидуальной жилой застройки, частного капитала, в том числе в рамках государственно-частного партнерства;

-    комплексная застройка районов индивидуального жилищного строительства, включающая инженерно-транспортную инфраструктуру, обеспечивающую минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков, строительство жилых домов индустриальных серий «под ключ»;

-    предоставление гражданам на безвозмездной основе типовых проектов индивидуальных жилых домов различных потребительских качеств и конструктивных систем (каркасные, щитовые, деревянные, панельные и др.);

-    расширение ассортимента продукции индустриального домостроения для использования в индивидуальном жилищном строительстве;

-    реализация производителями и торговыми организациями гражданам строительных материалов в рассрочку;

-    создание широкой системы услуг по строительству индивидуальных жилых домов.

Планируется также создание механизмов финансирования инженерно-транспортной инфраструктуры в районах индивидуального жилищного строительства с совместным использованием средств государства и граждан.

Согласно Концепции получит дальнейшее развитие строительство жилья в сельской местности с созданием комфортной среды обитания. Ввод в эксплуатацию жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях будет осуществляться преимущественно в агрогородках, иных сельских населенных пунктах, имеющих развитую инфраструктуру. Предусматривается обеспечение строящегося в сельской местности жилья современными и недорогими системами инженерного оборудования в целях создания комфортных условий проживания, сопоставимых с городскими. При этом для организаций, строящих жилые помещения хозяйственным способом с использованием собственных средств для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, будут предусмотрены налоговые льготы.

Вопрос цены

Отдельное внимание в Концепции уделено вопросам стоимости и ценообразования в жилищном строительстве.                                                                   

Правительство определило, что в 2013–2015 гг. основой ценообразования в жилищном строительстве станут разработка сметной документации на строительство объектов на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и (или) укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади объекта, стоимости объектов-аналогов в ценах на дату завершения строительства с использованием в пределах нормативного срока строительства прогнозных индексов цен в строительстве и формирование неизменных договорных (контрактных) цен при строительстве объектов в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Такой подход к определению стоимости строительства предусматривает обязательства: подрядчика ¾ за своевременное выполнение строительства, а заказчика ¾ за своевременное финансирование, что повысит эффективность инвестиций в строительство. При этом у подрядчика появится заинтересованность в сокращении сроков строительства и внедрении ресурсосберегающих мероприятий в целях снижения стоимости строительства.

В свою очередь, стоимость объектов долевого строительства для граждан будет определяться в порядке, установленном Главой государства.

С 2013 года будут приняты меры по снижению процентной ставки по кредитам, предоставляемым на строительство жилых помещений социального пользования и коммерческого использования.

Наем - не панацея, но проблему решить поможет

Развитие найма жилья Концепция рассматривает как важный механизм улучшения гражданами жилищных условий. В частности, за период действия Концепции планируется построить не менее 1 млн. кв.м жилых помещений коммерческого использования, и прежде всего квартир малосемейного типа. Такое жилье будет предоставляться гражданам, обратившимся за его получением в порядке, определенном законодательством. При этом отдельные категории граждан в соответствии с законодательством будут иметь преимущественное право на получение жилых помещений коммерческого использования.

По мнению Правительства, основным преимуществом найма жилых помещений коммерческого использования станет возможность заключения договора на длительный период путем неограниченного пролонгирования договоров найма на новый срок. Нам остается в этой связи выразить недоумение относительно вопроса о том, почему бы не предусмотреть заключение такого договора вообще на неопределенный срок. Человек в таком случае чувствовал бы себя более защищенным. 

Размер платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования будет определяться исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями, устанавливаемой Советом Министров Республики Беларусь, с применением коэффициентов, определяемых облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от места нахождения и благоустройства жилых помещений.

Что касается финансирования строительства таких жилых помещений, то оно будет осуществляться за счет средств, полученных от сдачи жилых помещений коммерческого использования, бюджетных средств и иных источников, не запрещенных законодательством.

И в заключение этого раздела то, о чем в последнее время много говорится в прессе и обществе: действительно, Концепцией предусмотрено, что для стимулирования развития данного направления планируется передача в фонд жилых помещений коммерческого использования жилых помещений государственного жилищного фонда, в том числе служебного жилья, с сохранением за государственными органами и государственными организациями права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жильем. Как известно, урегулировать этот вопрос должен специальный указ Главы государства, который вот-вот должен появиться.

Государственный жилищный фонд

Концепция поддерживает ранее сложившуюся практику того, что жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, могут приобретаться гражданами в собственность на возмездной, безвозмездной либо смешанной основе путем приватизации в соответствии с законодательством.

Установлено, что в случае освобождения жилых помещений государственного жилищного фонда проживающими в них гражданами данные помещения в зависимости от целей их использования подлежат включению в состав жилых помещений социального пользования, жилых помещений коммерческого использования и заселению в установленном порядке. При этом государственные органы, другие государственные организации в соответствии с законодательством сохраняют право повторного заселения высвобождаемых жилых помещений, ранее предоставленных их работникам.

Социальное жилье

Как известно, в нашем социально ориентированном государстве гражданам, нуждающимся в социальной защите, предусматривается предоставление жилых помещений социального пользования. Согласно Концепции в 2011 году улучшили свои жилищные условия 2 930 граждан, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования, из них 1 878 граждан получили жилые помещения социального пользования. Остальные 1 052, надо полагать, решили свои проблемы сами, не дождавшись социальной квартиры.

Фонд жилых помещений социального пользования создают местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации за счет построенных (реконструированных), приобретенных, освободившихся жилых помещений типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда.

Согласно Концепции одним из направлений создания фонда жилых помещений социального пользования должно стать не только строительство, но и приобретение жилых помещений на вторичном рынке для включения их в состав жилых помещений социального пользования.

Экономика будет экономной

Концепция определила, что одним из основных направлений градостроительной политики является совершенствование территориальной организации Республики Беларусь, обеспечивающее успешное развитие регионов и поселений на основе использования их ресурсного потенциала.

В целях оптимизации численности населения г. Минска и областных центров и обеспечения выноса (переноса) в иные населенные пункты республики некоторых производственных объектов, не соответствующих регламентам генеральных планов этих городов, планируется развитие городов-спутников г. Минска и областных центров. В пределах границ городов-спутников предполагается строительство районов жилой застройки в городах-спутниках г. Минска - для жителей г. Минска, в городах-спутниках областных центров - для жителей областных центров, а также размещение выносимых из областных центров и г. Минска производственных объектов с опережающим строительством инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Жилищное строительство в городах-спутниках будет осуществляться в виде многофункциональных районов площадью до 50 га с формированием жилой застройки преимущественно домами малой (не более 3 этажей) и средней (не более 5 этажей) этажности. При проектировании и строительстве общественных, жилых зданий и благоустройстве территорий будут обеспечены условия для жизнедеятельности физически ослабленных лиц ¾ создана безбарьерная среда. Предполагается, что количество рабочих мест в организациях, расположенных в городах-спутниках, обеспечит занятость не менее 50% трудовых ресурсов соответствующего города-спутника. В городах-спутниках планируется также сформировать единую улично-дорожную сеть с организацией велосипедного движения, создать современную систему обращения с твердыми бытовыми отходами за счет полного охвата проживающего населения раздельным сбором отходов.

Согласно Концепции в ближайшей перспективе предстоит перейти к массовому строительству энергоэффективного жилья, снизив энергопотребление на отопление жилых домов до 40 киловатт-часов на кв.м в год. С 2013 года планируется осуществлять проектирование всех жилых домов в энергоэффективном стандарте. Строительство таких домов будет обеспечиваться в соответствии с Комплексной программой по проектированию, строительству и реконструкции энергоэффективных жилых домов в Республике Беларусь на 2009–2010 годы и на перспективу до 2020 года, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2009 № 706.

Особое внимание планируется уделить мероприятиям по повышению энергоэффективности существующей жилой застройки. Будет реализован комплекс мер по стимулированию застройщиков, осуществляющих строительство энергоэффективного жилья, потребляющего при эксплуатации до 40 киловатт-часов энергии на кв.м в год (включая приоритетный порядок выделения участков под застройку, предоставление целевых кредитных ресурсов как застройщикам, так и гражданам). Планируется уменьшить материалоемкость зданий на 5–7% в зависимости от типов зданий, долю импортной составляющей в стоимости 1 кв.м жилья с 20–21% до 15%.

Эксплуатация жилья

В сфере эксплуатации жилищного фонда и оказания жилищно-коммунальных услуг основными задачами согласно Концепции должны стать снижение затрат на оказание эксплуатационных услуг за счет внедрения прогрессивных энерго- и ресурсосберегающих технологий, увеличение объемов капитального ремонта и тепловой модернизации жилищного фонда при сокращении сроков их проведения.

Что касается технической эксплуатации жилья, то Концепция констатирует следующие факты. Жилищный фонд республики составляет 1,58 млн жилых домов общей площадью 237 млн кв.м, в том числе 3,7 тыс. общежитий общей площадью 8 млн кв.м, 86,7% жилищного фонда находится в частной собственности и 13,3% ¾ в государственной. Одним из основных способов обеспечения сохранности жилищного фонда является своевременное проведение капитального ремонта. За 2006–2012 гг. в стране отремонтировано 7,3 млн кв.м общей площади жилых домов, что в 2,4 раза больше, чем за 2000–2005 гг. (3,1 млн кв.м). За 2012 год отремонтировано 1,3 млн кв.м, а в 2013 году планируется отремонтировать 2 млн кв.м общей площади жилых домов. В Концепции утверждается, что государство проводит единую политику в отношении эксплуатации жилищного фонда независимо от формы собственности и его месторасположения (городская и сельская местность). В настоящее время при оказании эксплуатационных услуг по обслуживанию жилищного фонда сохраняется доминирующая роль государственных организаций.

А теперь внимание, уважаемые председатели правления товариществ собственников жилья и ЖСПК: концепцией предусматривается:

-   повысить ответственность председателей правлений товариществ собственников, организаций застройщиков за содержание общего имущества совместного домовладения;

-   ввести более жесткие требования к товариществам собственников, организациям застройщиков и обслуживающим организациям в целях исключения случаев некачественного оказания услуг, несоблюдения требований к техническому состоянию жилищного фонда, нарушения нормативных сроков проведения работ;

-   расширить полномочия местных исполнительных и распорядительных органов в области контроля и координации деятельности товариществ собственников, организаций застройщиков;

-   установить специальные требования к председателям правлений товариществ собственников и организаций застройщиков в части профессиональной подготовки и личностных качеств.

В анализируемом документе утверждается, что для улучшения технического состояния жилых домов объемы капитального ремонта будут ежегодно увеличиваться. Проведение ремонта не менее 3% общей площади обслуживаемого организациями жилищно-коммунального хозяйства многоквартирного жилищного фонда в год (в 2012 году - 1,3%) обеспечит ремонт жилья, построенного 30–35 лет назад. В этих целях предполагается пересмотр перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, внедрение новых технологий, организации труда, материалов и оборудования, дополнительное привлечение средств населения. Работы, выполняемые при капитальном ремонте непосредственно в квартирах, планируется проводить за счет собственников и нанимателей жилых помещений.

Правительство в Концепции констатирует, что жилищный фонд Республики Беларусь, построенный в основном в 1960–1990-е годы, имеет низкую энергоэффективность по сравнению с фондом развитых европейских стран с аналогичными климатическими условиями. Так, в республике эксплуатируется более 25 млн кв.м общей площади жилья с удельным теплопотреблением более 160 киловатт-часов на кв.м в год. В то же время практика показывает, что при проведении полного комплекса тепловой модернизации жилых домов можно достичь снижения теплопотребления до 40%.

Начиная с 2013 года будет обеспечено внедрение мероприятий по снижению удельного энергопотребления на отопление в эксплуатируемом жилищном фонде, имеющем высокие показатели энергопотребления. В связи с этим необходимо при проведении капитального ремонта жилых домов предусматривать мероприятия по снижению тепловых потерь через ограждающие конструкции, модернизации инженерных систем, внедрению энергоэффективного оборудования с доведением теплопотребления до 80 киловатт-часов на кв.м в год для домов многоэтажной застройки. Решения о капитальном ремонте жилых домов с доведением теплопотребления более 80 киловатт-часов на квадратный метр в год принимаются в исключительных случаях облисполкомами и Минским горисполкомом.

При постановке жилых домов на капитальный ремонт следует предусматривать мероприятия по проведению обследования фактического уровня энергопотребления в целях его учета при проектировании, снижению тепловых потерь через ограждающие конструкции, модернизации инженерных систем, внедрению энергоэффективного оборудования.

Жилищно-коммунальные услуги

В Концепции констатируется, что в целях рационального использования ресурсов, а также совершенствования системы платежей за отдельные виды жилищно-коммунальных услуг внедрен механизм дифференцированной оплаты в зависимости от объемов потребления с 1 октября 2011 г. - услуг водоснабжения и водоотведения, с 1 февраля 2013 г. ¾ электро- и газоснабжения, который планируется сохранить до выхода на 100 %-ную оплату этих услуг.В дальнейшем предусматривается введение дифференцированной платы за услуги по отоплению в зависимости от площади занимаемого жилого помещения.

По мнению Правительства, со вступлением в силу нового Жилищного кодекса Республики Беларусь новые правовые условия создадут основу для реализации на практике повышения качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг путем разграничения платы за каждую основную жилищно-коммунальную услугу (техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт и коммунальные услуги). Повсеместное введение подомового учета затрат на техническое обслуживание жилых домов позволит повысить эффективность использования средств на эти цели и улучшить качество обслуживания граждан.

В целях повышения эффективности проведения капитального ремонта жилищного фонда планируется производить отчисления граждан на капитальный ремонт без привязки к тарифу на техническое обслуживание. Предполагается также введение платы за пользование жилым помещением соразмерно его общей площади для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда, за исключением помещений социального пользования.

Программой социально-экономического развития Республики Беларусь на 2011–2015 гг., утвержденной Указом Президента Республики Беларусь от 11.04.2011 № 136, и Программой деятельности Правительства Республики Беларусь на 2011–2015 гг., утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.02.2011 № 216, предусмотрено поэтапное повышение уровня возмещения населением затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг до 60% в 2015 году с доведением его по отдельным видам услуг до уровня себестоимости (водоснабжение, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов, электро- и газоснабжение). При этом достижение указанного уровня возмещения населением затрат будет осуществляться с учетом роста доходов населения и сопровождаться мерами по его социальной защите.

Согласно Концепции при строительстве новых микрорайонов жилой застройки в соответствии с проектной документацией оборудуются детские площадки, площадки для выгула собак, а также площадки для размещения автотранспортных средств граждан, зарезервированы территории для строительства гаражей и автомобильных стоянок для длительного хранения автомобилей. Для создания дополнительных парковочных мест предполагается строительство многоуровневых паркингов с привлечением для этих целей средств инвесторов. При реконструкции дворовых территорий предусматривается расширение внутриквартальных проездов с устройством парковочных мест.

Для обеспечения надежного теплоснабжения жилищного фонда планируется ежегодная замена тепловых сетей не ниже нормативных показателей, а также проведение работы по оптимизации систем теплоснабжения в населенных пунктах с децентрализацией отопления одноквартирных и блокированных жилых домов и ликвидацией длинных и незагруженных теплотрасс с установкой локальных теплоисточников в центре тепловых нагрузок.

Обеспечение жилой застройки системами централизованного водоснабжения и водоотведения будет осуществляться в рамках реализации Государственной программы по водоснабжению и водоотведению «Чистая вода» на 2011–2015 гг., утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.2011 № 1234, предусматривающей:

• повышение обеспеченности населения централизованным водоснабжением с питьевой водой нормативного качества;
• повышение экологической безопасности населенных мест за счет строительства, реконструкции и модернизации очистных сооружений канализации;
• развитие системы хозяйственно-бытовой канализации населенных пунктов;
• ремонт и реконструкцию сетей и сооружений водоснабжения и канализации.

Планируемые результаты

Реализация всех приведенных выше запланированных Концепцией мероприятий должна привести, по мнению Правительства, к следующим результатам.

Преимущественное право на получение государственной поддержки при строительстве, в том числе реконструкции, или приобретении жилья предусматривается сохранить для многодетных семей, военнослужащих и иных категорий граждан, определенных законодательством. При этом гарантируется включение многодетных семей, в том числе в первоочередном порядке ¾ имеющих 4 и более несовершеннолетних детей, в члены организаций застройщиков (заключение договора создания объекта долевого строительства) в течение года со дня подачи заявления.

Правительство уверено, что период обеспечения жильем составит:

• 3 года для многодетных семей, а также для граждан, имеющих право на получение жилого помещения социального пользования;
• 5 лет (в г. Минске - 7 лет) для иных категорий граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку.

Осуществится переход к единой системе государственного заказа на строительство жилья для льготных категорий граждан, увеличится не менее чем до 50% от стоимости строительства доля собственных средств граждан, направляемых на жилищное строительство.

С учетом потенциальных возможностей строительного комплекса по вводу жилья, увеличения объемов строительства индивидуального жилья и параметров Программы социально-экономического развития Республики Беларусь на 2011–2015 гг. объемы ввода жилья по регионам будут устанавливаться на каждый год в соответствии с решениями Правительства Республики Беларусь.

В структуре финансирования жилищного строительства доля собственных средств граждан и средств организаций составит в 2015 году не менее 60%. Уже с 2011 по 2012 год данный показатель увеличился с 44,4% до 54,5%. В том числе доля собственных средств граждан составит не менее 50%. В 2012 году данный показатель составил 47%, увеличившись за год на 12%.

В 2013–2015 гг. объемы ввода жилья в целом по республике составят 24,5 млн кв.м, в том числе для льготных категорий граждан 9 млн кв.м. При этом в 2015 году объемы жилищного строительства достигнут 9,5 млн кв.м.

За период действия настоящей Концепции будет построено не менее 1 млн кв.м жилья коммерческого использования.

В целом согласно оптимистическим положениям Концепции уровень обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя вырастет до 27–28 кв.м в 2015 году.

В результате реализации государственной жилищной политики будут сформированы условия для обеспечения граждан качественным, экологичным и доступным жильем на основе перехода к экономически сбалансированному финансированию жилищного строительства за счет оптимального сочетания государственной поддержки социально уязвимых категорий населения с новыми механизмами финансирования и поддержки жилищного строительства для широких слоев населения.

Поживем - увидим.