О том, как дольщица подменила условия договора
Сторонам сделки, как правило, не запрещено установить в договоре дополнительные меры ответственности, кроме предусмотренных законодательством. Но что если условие про такую дополнительную меру проникло в договор помимо воли одной из сторон? Рассмотрим пути защиты на примере неординарной ситуации, которая недавно стала предметом одного судебного спора.
Под шумок
В конце декабря 2016 г. застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. После этого по результатам итоговых обмеров квартир необходимо было подписать допсоглашения с дольщиками – уточнить площадь квартир и цену пропорционально фактической площади, то есть, необходимо было совершить чисто техническое действие, причем обязательное как согласно законодательству, так и по условиям договоров. Изменения других условий не предполагалось, поскольку квартиры уже были готовы к передаче. В январе 2017 г. каждому дольщику для подписания были предоставлены однотипные допсоглашения к договорам. Все подписали и вернули документы застройщику для госрегистрации в исполкоме. Но одна дольщица перепечатала допсоглашение – сделала точную его копию, заменив один абзац текста на свой, а именно:
из полученного от застройщика допсоглашения удалила абзац «Возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства составляет долларовый эквивалент по отношению к курсу Нацбанка в размере 152 750 долларов США»,
а вместо удаленного разместила абзац «Застройщик за нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обязан уплатить дольщику штраф в размере девяносто процентов от цены объекта долевого строительства в течение пяти дней с даты получения требования дольщика».
При этом для своей редакции допсоглашения дольщица полностью воссоздала внешний вид документа, полученного от застройщика – те же шрифты, интервалы, отступы, количество строк в абзацах и содержание. Женщина демонстрировала, что приняла условия застройщика, представив ему документы со своими подписями, возражений не озвучивала. Эти экземпляры допсоглашения в дальнейшем были подписаны застройщиком в общей массе аналогичных соглашений с другими дольщиками.
Но вскоре выяснилось, что в суд подан иск. Дольщица, получив квартиру, потребовала от застройщика штраф в размере 90% от ее стоимости, ссылаясь на просрочку и внесенное ею в допсоглашение условие о штрафе. Она полагала, что не имеет значения, какой текст ею был исключен из документа и в каком виде сформулировано условие о штрафе, поскольку, по ее мнению, предоставленный застройщиком проект допсоглашения никак не связывал дольщицу и не исключал замену ею части текста документа. Дольщица указывала, что измененный ею документ являлся офертой, которую и принял застройщик, поставив подпись. При этом она подтвердила, что не сообщала застройщику об изменении текста допсоглашения, но настаивала, что застройщика не принуждали, и он мог заметить спорное условие. Также дольщица заявляла, что подписание документа означает достижение соглашения независимо от того, что внесенное ею условие не являлось предметом обсуждения, и независимо от намерений застройщика.
Всеми доступными способами
Возражения застройщика состояли из комплекса аргументов.
Прежде всего, он указал на то, что интересы дольщика в достаточной мере обеспечены пеней, предусмотренной законодательством и договором, в то время как заявленная сумма штрафа беспрецедентна и явно несоразмерна последствиям просрочки, что согласно ст. 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в любом случае является основанием для суда уменьшить размер такого штрафа. Исходя из формулировки спорного условия о штрафе, даже 1 день просрочки влечет штраф в размере 90% цены квартиры. Иными словами, штраф выступает как способ обогащения, что не соответствует целям гражданско-правовой ответственности. Цена квартир в договорах с дольщиками была определена как неизменная, в связи с этим продление сроков строительства не приводило к доплатам со стороны граждан, а дольщица в процессе не представила доказательств каких-либо конкретных расходов (иных негативных последствий) в связи с просрочкой строительства.
Далее обращалось внимание, что появление в тексте допсоглашения незамеченного застройщиком условия о штрафе «за просрочку ввода в эксплуатацию дома» – это результат злоупотребления правом со стороны дольщицы. Ведь на момент подписания допсоглашения ввод в эксплуатацию дома уже состоялся, поэтому действия дольщика совершены не с целью обеспечить своевременность строительства, а исключительно с целью личного обогащения и причинения вреда застройщику. Согласно ч. 1 ст. 9 ГК не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу. В случае несоблюдения этого требования суд может отказать лицу в защите права.
Также застройщик доказывал, что условие о штрафе не являлось результатом согласия, несмотря на наличие его подписи. Ведь допсоглашение содержало окончательный расчет стоимости квартиры, который застройщик в обязательном порядке должен предоставить дольщику после ввода дома в эксплуатацию, что предусмотрено в п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом Президента № 263 от 06.06.2013 (далее – Положение), поэтому такая оферта могла исходить только от застройщика, но не от дольщика. Соответственно, с учетом ст. 415 ГК застройщик, не получив протокол разногласий, вправе был считать, что приняты его условия, и не подвергать детальной проверке текст. Не было свидетельств тому, что застройщик мог согласиться на исключение из договора абзаца про возмещение ему затрат на строительство и принять на себя условие о выплате штрафа в 90% цены квартиры. То есть применительно к условию о штрафе, которое обнаружилось в подписанном допсоглашении, волеизъявление застройщика (подписание) не соответствовало его воле (намерению).
Кроме того, из преамбулы допсоглашения усматривалось исключительно намерение застройщика скорректировать в договоре цену квартиры с учетом итогового обмера, а не пересматривать другие условия. Воля же дольщика, как видим, была направлена на порождение оснований для обогащения в виде фиктивного условия о штрафе. Значит, при подписании допсоглашения воля сторон была направлена на различные правовые последствия и, как следствие, была несогласованной, в связи с чем допсоглашение исходя из п. 3 ст. 155 ГК не может считаться заключенным.
Однако главный аргумент состоял в том, что спорное условие, тайно внесенное дольщиком, не соответствовало требованиям законодательства, поэтому был подан встречный иск об установлении факта ничтожности допсоглашения.
Во-первых, согласно п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Исходя из абз. 14 п. 2, а также ч. 7 п. 7 Положения, цена объекта долевого строительства (цена договора) – это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. Таким образом, затраты застройщика по строительству объекта – обязательный элемент при определении цены объекта долевого строительства. Исключение этого элемента из пункта договора про цену (а именно это произошло в результате действий дольщицы) влечет нарушение требований Положения про определение цены договора долевого строительства. В силу ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна. Поскольку допсоглашение является сделкой, приводящей к несоответствию условий договора долевого строительства требованиям законодательства, то данное допсоглашение является ничтожным.
Во-вторых, штраф – это вид неустойки, а согласно ст. 311 ГК неустойка – это сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В свою очередь согласно ст. 288 ГК обязательство – это обязанность одного лица (должника) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, и при этом у кредитора есть право требовать исполнения этой обязанности. Таким образом, неустойка может быть установлена только за ненадлежащее исполнение обязанности одного лица по совершению определенного действия в пользу другого лица.
Но что являлось обязательством застройщика перед дольщиком? Исходя из договора долевого строительства – «обеспечить строительство жилого помещения» и передать его дольщику, и дольщик вправе был требовать исполнения этой обязанности. За что был установлен штраф в спорном допсоглашении? За нарушение срока «ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома». То есть усматривалось несовпадение прописанного дольщиком основания штрафа с предусмотренными договором обязательствами застройщика.
Является ли ввод в эксплуатацию многоквартирного дома действием, которое застройщик обязан совершить в пользу дольщика? Нет. Ни в предмете договора, ни в перечне обязанностей застройщика в договоре «ввод многоквартирного дома в эксплуатацию» не был назван в качестве обязательства застройщика перед дольщиком. И очевидно, что дольщик не наделен правом требовать ввода дома в эксплуатацию. А потому нельзя установить неустойку за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, как это прописала дольщица. Следовательно, условие о штрафе в оспариваемом допсоглашении не имело юридической силы, т.к. не соответствовало требованиям ст. 311 ГК, поскольку основанием этого штрафа названо то, что не являлось обязательством застройщика перед конкретным дольщиком.
В-третьих, приводились аргументы и о том, что в данном случае в связи с декларированием застройщиком цен договор долевого строительства может признаваться публичным, а допсоглашение может считаться ничтожным по п. 2 ст. 396 ГК ввиду нарушения правила для публичных договоров, поскольку установление в договоре с одной дольщицей штрафа в размере 90% стоимости квартиры и отсутствие подобного условия в договорах с другими дольщиками означало бы непропорциональную привилегию.
Не тут то было
Поскольку истицей (дольщицей) в тексте допсоглашения была произведена замена условия, устанавливающего цену объекта долевого строительства, то есть обязательного условия договора в соответствии с п. 6 Положения, и поскольку данная замена была произведена после ввода дома в эксплуатацию; а также учитывая то обстоятельство, что срок ввода дома в эксплуатацию не является обязательством застройщика перед дольщиком и, соответственно, исходя из положений ст. 311 ГК, относительно данного факта не может быть установлен штраф, суд пришел к выводу, что допсоглашение не соответствует требованиям законодательства (п. 2, 6, 7 Положения и ст. 311 ГК), в связи с чем является ничтожным. А раз так, то и требование, вытекающее из этого соглашения, не подлежит удовлетворению.
***
В заключение отметим, что каждая ситуация с подменой текста уникальна и требует анализа. Например, могут быть обнаружены основания оспоримости сделки – если полномочия директора на подписание «проблемного» документа были ограничены и, допустим, требовали решения какого-либо иного органа управления организации. Вместе с тем, наиболее надежны аргументы, доказывающие несоответствие спорного условия требованиям законодательства, поскольку это критерий более объективный. А главное, в сложных спорах не следует пренебрегать осмыслением базовых правовых понятий – таких, как сделка, обязательство и т.д. В них может таиться разгадка.
