Жилищные облигации: изменения в порядке эмиссии и погашения

В Инструкцию о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденную постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54 (далее – Инструкция), постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 07.05.2018 № 33 (далее – Постановление № 33) внесены изменения и дополнения.

Жилищная облигация и ее номинальная стоимость

В частности, в новой редакции изложен п. 3 Инструкции. Устанавливается, что жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение от эмитента жилищной облигации в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории либо ее номинальной стоимости.

Часть 2 п. 3 Инструкции дополнена положением о том, что жилищная облигация может удостоверять право ее владельца на получение определенного в ней процента от номинальной стоимости. Здесь же определено, что жилищная облигация имеет номинальную стоимость, которая не может быть ниже максимально допустимой цены размещения жилищной облигации более чем на 30%, и эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости. Указанный в облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, остается неизменным и не может быть менее 0,1 кв. м.

Конкретизируется также, что номинальная стоимость жилищной облигации, удостоверяющей право ее владельца на получение от эмитента в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого помещения в жилом доме, не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и предельного норматива стоимости 1 кв. м. общей площади жилого помещения для выдачи льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилых помещений ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк», действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций.

Требования к эмитенту

Существенные изменения претерпел п. 4 Инструкции, в котором определены требования к эмитенту жилищных облигаций. Согласно вносимым изменениям эмитентом вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Беларусь, являющееся заказчиком (застройщиком), при наличии:

• утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства;
• документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта.

Кроме того, п. 4 Инструкции дополнен ч. 2, согласно которой юридическое лицо, указанное в абзаце 1 ч. 1 этого пункта, вправе эмитировать жилищные облигации после отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, и сноса объектов недвижимого имущества на земельном участке, необходимом для обеспечения строительства объекта жилищного строительства.

Эмиссия

В ч. 2 п. 5 Инструкции вносится дополнение, согласно которому, кроме ранее определенных условий, договор с эмитентом должен содержать также цель эмиссии жилищных облигаций и направления использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций.

Подвергшийся некоторой корректировке п. 9 Инструкции теперь устанавливает, что проспект эмиссии жилищных облигаций помимо сведений, установленных ч. 6 ст. 16 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг», иными актами законодательства о ценных бумагах, должен содержать:

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, в том числе сведений о нормативном сроке продолжительности строительства, предполагаемой дате приемки в эксплуатацию объекта жилищного строительства, сведений об общей площади жилых и нежилых помещений в жилом доме, иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией объекта жилищного строительства, на строительство которого эмитенту предоставлены права заказчика (застройщика), сведений об утверждении в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства (дата утверждения, полное наименование организации и (или) государственного органа, утвердивших проектную документацию), результатов государственной экспертизы проектной документации (в случае ее проведения в соответствии с законодательством на дату принятия решения о выпуске жилищных облигаций);
• сведения о правах эмитента жилищных облигаций на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, с указанием информации о документах, удостоверяющих право на земельный участок, либо сведения об утверждении акта выбора места размещения земельного участка, номере и дате принятого местным исполнительным и распорядительным органом решения об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта;
• сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие эмитент жилищных облигаций в течение пяти лет, предшествующих дате принятия решения о выпуске жилищных облигаций, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов;
• максимально допустимую цену размещения жилищной облигации.

Погашение

В новой редакции п. 12 Инструкции установлено, что погашение (досрочное погашение) жилищных облигаций осуществляется в порядке, определенном решением о выпуске жилищных облигаций и проспектом эмиссии жилищных облигаций, путем передачи владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, общая площадь которого соответствует эквиваленту номинальной стоимости, выраженному в квадратных метрах, принадлежащих ему жилищных облигаций.

Владелец жилищных облигаций при погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций имеет право вместо получения жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части получить номинальную стоимость жилищных облигаций с уплатой дохода в виде процента (если уплата такого дохода предусмотрена условиями эмиссии жилищных облигаций). Для реализации этого права владелец жилищных облигаций не позднее чем за 30 календарных дней до даты начала погашения (досрочного погашения) облигаций должен в письменной форме уведомить эмитента о намерении получить номинальную стоимость облигаций с уплатой дохода в виде процента (если уплата такого дохода предусмотрена условиями эмиссии). Впрочем, предусмотрено, что между владельцем ЖО и эмитентом может быть заключено соглашение и о иных сроках такого уведомления.

Отдельно оговорено, что погашение (досрочное погашение) жилищных облигаций путем выплаты их номинальной стоимости с уплатой дохода в виде процента (если уплата такого дохода предусмотрена условиями эмиссии) осуществляется эмитентом жилищных облигаций только после получения указанного уведомления.

Передача объекта недвижимости

Сохраняется норма п. 13 Инструкции о том, что передача жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части при погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций осуществляется эмитентом жилищных облигаций в сроки и на условиях, предусмотренных решением о выпуске жилищных облигаций, проспектом эмиссии жилищных облигаций, при условии выполнения владельцем облигаций обязательств по договору с эмитентом и оформляется актом приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, который подписывается сторонами договора с эмитентом.

В то же время, в ч. 2 указанного пункта конкретизируется, что акт приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части составляется по форме, содержащей сведения, аналогичные установленным в приложении 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, форма которого утверждена Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, и подписывается владельцем жилищных облигаций при передаче ему ключей, документов на установленное оборудование и документов, необходимых для оформления в установленном порядке права собственности на жилое и (или) нежилое помещение в жилом доме и (или) иной объект недвижимости либо его часть.

Переходные положения

В Постановлении № 33 определено, что его действие не распространяется на зарегистрированные проспекты эмиссии жилищных облигаций, выпуски жилищных облигаций, зарегистрированные в Государственном реестре ценных бумаг, а также на договоры (соглашения) с эмитентом, предусматривающие обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, заключенные ранее (до вступления в силу Постановления № 33).

Постановление № 33 вступает в силу с 3 сентября 2018 г.