Строительный подряд по новым правилам

Автор: Сергей Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя Гродненского областного отделения ОО «Белорусский республиканский Союз юристов».

В прошлом году в строительной сфере нашей страны произошло долгожданное событие — постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.2011 № 875 была утверждена новая редакция Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда (далее — Правила).

Новшества вступили в силу 21 октября 2011 г. Поскольку председателям ЖСПК и товариществ собственников в своей деятельности довольно часто приходится сталкиваться с таким понятием, как «строительный подряд», полагаем, будет не лишним дать здесь характеристику хотя бы основных изменений, произошедших в данной сфере. 

В частности, теперь в Правилах учтены пожелания многих иностранных подрядчиков, в результате чего в Республике Беларусь разрешено применение международных типовых контрактов Международной федерации инженеров-консультантов (FIDIC) с учетом необходимости соблюдения требований законодательства. При этом если одной из сторон договора является иностранное лицо, как договор, так и проектная документация составляются на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках.

В связи с отменой лицензирования строительной деятельности Правила дополнены нормой, предписывающей подрядчику иметь в штате аттестованных специалистов, а также документы, подтверждающие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством. Более того, подрядчик теперь обязан предоставить заказчику сведения о наличии:

  • строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ);
  • систем производственного контроля и управления охраной труда, средств обеспечения безопасности производства работ, контроля и измерений;
  • системы управления качеством при выполнении строительных работ.
  • Заказчик вправе потребовать от подрядчика представления иных связанных с выполнением договорных обязательств документов и (или) сведений.

 

Требования к договору строительного подряда

Предмет договора строительного подряда в новой редакции Правил дополнен таким действием, как «возмездная передача результата строительных работ заказчику». Следовательно, Правила можно будет применять и к инвестиционным договорам, когда заказчик передает денежные средства подрядчику под строительство им объектов и передачу ему объектов, возведенных в будущем.

Уточнена норма, обязывающая указывать в договоре источник финансирования. Согласно новой редакции Правил, в договоре должны указываться источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год.

Перечень существенных условий договора дополнен обязанностью указывать в договоре на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков, а также порядка и сроков представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров.

Расширен перечень обязательно прилагаемых к договору подряда документов, являющихся его неотъемлемой частью, теперь это:

  • документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;
  • график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более 1 месяца;
  • график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);
  • график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;
  • конкурсная документация, в том числе протоколы заседания конкурсной комиссии;
  • предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

 

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон в Правилах выделены в отдельную главу. При этом больше внимания уделено возможности привлечения заказчиком инженера (инженерной организации). Закреплена часть норм, отраженных в Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 18.

К обязанности заказчика отнесено обеспечение осуществления авторского надзора. Отдельно стоит отметить, что в Правилах установлена презумпция вины заказчика в неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору. Теперь заказчику нужно будет доказывать отсутствие его вины в этом, чтобы избежать уплаты неустойки и возмещения убытков подрядчику.

Обязанности подрядчика в новой редакции Правил также расширены. Заострить внимание следует на обязанности своевременно сообщать заказчику о необходимости выполнения строительных работ, не предусмотренных в проектной документации (дополнительных работ), об увеличении в связи с этим сметной стоимости строительства.

Правила дополнены пунктами о правах как заказчика, так и подрядчика. При этом интересным новшеством является обязанность генподрядчика по организации и координации работы субподрядчиков, в частности, генеральный подрядчик:

  • организует и координирует работу субподрядчиков;
  • составляет совместно с заказчиком и субподрядчиками и утверждает графики производства работ, иную обязательную для всех участников строительства документацию по организации строительства и производству работ;
  • принимает от субподрядчиков совместно с заказчиком выполненные строительные работы по акту установленной формы и оплачивает эти работы в порядке, определенном договором субподряда.

Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение всех видов строительных работ, производимых им и его субподрядчиками, а перед субподрядчиками — за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору.

Две самостоятельные главы в новой редакции Правил посвящены вопросам обеспечения строительной площадки проектной документацией и материальными ресурсами, что подчеркивает важность данных вопросов для качественного и быстрого строительства. При этом в Правилах закреплена обязанность согласовывать сторонами увеличение сметы и продолжения работ при увеличении более чем на 10% стоимости строительства, независимо от источников финансирования.

Правила дополнены нормой о параллельном проектировании, получившем большое распространение в настоящее время. В частности, в п. 14 Правил установлено, что при параллельном проектировании и строительстве объектов допускается заключение договора при отсутствии полного комплекта проектной документации на весь объект в целом. В этом случае заказчик должен иметь утвержденную стадию проектной документации (обоснование инвестирования в строительство и (или) архитектурный проект) в соответствии с выбранными заказчиком стадиями проектирования, прошедшую государственную экспертизу, как основание для открытия финансирования и проведения подрядных торгов. В таких случаях в договоре сторонами предусматриваются особенности его исполнения с учетом требований законодательства.

С целью сокращения долгостроев в строительстве за счет внебюджетных источников Правила дополнены нормой, согласно которой при строительстве объектов за счет иных источников, включая объекты жилищного строительства, изменение сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Порядок совершения данной административной процедуры детально прописан в Правилах и является аналогичным для строительства как за счет бюджетных, так и внебюджетных средств.

С 3 до 5 дней увеличен срок рассмотрения заказчиком предоставленных ему актов приемки выполненных работ. Новеллой является установление обязанности оплатить заказчиком стоимость работ, не оспариваемых им при возвращении актов с мотивированным отзывом, что, на наш взгляд, является справедливым. Стоимость той части работ, которая не оспаривается, подлежит оплате.

 

Гарантийные обязательства

В Правилах существенно увеличен гарантийный срок на принятые в эксплуатацию объекты с 2 лет до 5 лет. Представляется, что данный подход будет стимулировать подрядные организации обеспечивать более высокое качество работ. В случае выявления в период гарантийного срока дефектов стороны обязаны составить дефектный акт на гарантийный ремонт.

Гарантийные обязательства на объект указываются подрядчиком в гарантийном паспорте объекта, который оформляется по форме, установленной Министерством архитектуры и строительства, а при передаче результата строительных работ — гарантийным письмом.

В указанных документах подрядчик:

  • гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока;
  • несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

 

Сроки строительства

Новым в Правилах является отражение случаев пересмотра установленных сроков строительства. Это является следствием повышенного внимания государства вопросам сокращения сроков строительства, его стоимости и повышении потребительского качества. Предусмотренные договором сроки строительства подлежат пересмотру в случаях:

  • нарушения заказчиком установленных договором сроков передачи проектной документации;
  • несвоевременной передачи подрядчику строительной площадки (фронта работ);
  • выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств;
  • уменьшения предусмотренного в договоре объема финансовых ресурсов, выделяемых для строительства объекта на очередной финансовый год;
  • существенного нарушения установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования);
  • нарушения установленных договором сроков поставки материальных ресурсов и проведения пусконаладочных работ по вине заказчика;
  • приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон.

Срок строительства продлевается по соглашению сторон в установленном Правилами порядке с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору.

В Правилах также в отличие от порядка заключения договора установлены сроки рассмотрения оферты относительно изменения и расторжения договора. Это 5 и 20 дней соответственно.

 

Ответственность сторон

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств отнесена к существенным условиям договора. При этом ее размер в соответствии с Правилами, увеличен с 0,15% за каждый день просрочки до 0,2% за большинство нарушений. По некоторым нарушениям размер ответственности увеличен еще больше. В частности до 1% от стоимости работ по устранению дефектов в день увеличен размер неустойки (пени) за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в том числе выявленных в период гарантийного срока).

Более того, появилась норма, в соответствии с которой по соглашению сторон установленные Правилами размеры ответственности могут быть увеличены. Стороны вправе установить в договоре за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств иные, не предусмотренные Правилами виды и размеры ответственности, не противоречащие законодательству. Ранее превышать установленные в Правилах размеры ответственности в договорах было нельзя.

 

Выплата целевых авансов

Правила также дополнены приложением, в котором перечислены материальные ресурсы, на приобретение которых в договоре может предусматриваться выплата целевых авансов. К ним отнесены:

  • металлоконструкции, изготовление и поставка которых требуют продолжительного времени (более 30 дней);
  • оборудование и материалы наружных и внутренних инженерных систем (системы вентиляции, кондиционирования, лифты, трубы диаметром более 300 мм, кабели 0,4 кВ и более, технологическое оборудование);
  • материальные ресурсы, поставка которых зависит от сезонности выполнения работ (грунт, песок, щебень, гравий, тротуарная плитка, борт);
  • материальные ресурсы, закупаемые по внешнеторговым контрактам;
  • нестандартные строительные конструкции, изготовление которых производится по индивидуальным заказам.

Новая редакция Правил, безусловно, является более прогрессивной и отражает современные направления государственной политики в области повышения качества, экономии ресурсов и бережливости, сокращения сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Как мы уже отмечали в начале статьи, здесь мы постарались дать лишь общую характеристику новаций, произошедших в сфере строительного подряда. Однако в последующем постараемся более подробно остановиться на некоторых моментах, с которыми риходится сталкиваться в своей деятельности председателям жилищных потребительских кооперативов и товариществ собственников.