Свою квартиру в новом доме принял по акту от заказчика, спустя пять месяцев после сдачи дома. За этот период председатель товарищества начислил мне коммунальные платежи. Я полагаю, что не имея имущества во владении, не должен был в этот период ничего платить - это проблема застройщика, который не смог передать мне квартиру вовремя из-за недостатков (я не принимал). Застройщик передал дом товариществу по акту через 3 месяца после сдачи. Кто прав?
Ответ на ваш вопрос содержится в Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее - ЖК). Согласно ст. 29 ЖК собственники жилых и (или) нежилых помещений, наниматели, поднаниматели жилых помещений, арендаторы жилых помещений, члены организации застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, обязаны вносить плату за жилищно-коммунальные услуги. При этом установлено, что обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг возникает:
- у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения;
- у нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, – со дня заключения договоров найма, поднайма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;
- у члена организации застройщиков – со дня сдачи жилого дома (квартиры) в эксплуатацию.
Важно знать, что согласно п. 5 той же ст. 29 ЖК отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.
Стоит отметить, что ЖК говорит о подписании между застройщиком и дольщиком договора на передачу во владение и пользование объекта долевого строительства. Однако законодательством о долевом строительстве установлен несколько иной порядок: изначально между сторонами заключается договор создания объекта долевого строительства, а уже потом подписывается акт приемки-передачи данного объекта. И именно с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели. Это установлено п. 14 действующего с 9 сентября 2013 г. Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь. утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263.
Действовавшими до этого Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2016 № 396, действовал похожий порядок. Пунктом 12 этого документа было установлено, что застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Таким образом, обязанность уплачивать жилищно-коммунальные услуги у вас возникла с того дня, как вы приняли от застройщика во владение и пользование свою квартиру по акту приемки-передачи.
Александр ГОРБАЧ, юрист
