Добавить свой вопрос
Вернуться к списку вопросов
Имя
Иван
Вопрос:

Дом находится в стадии строительства. Застройщик не оказывает содействия в создании товарищества собственников. Инициативная группа дома имеет контакты половины дольщиков. Сколько дольщиков необходимо оповесить и созвать для создания товарищества собственников?

Ответ:

Оповестить то необходимо всех, это однозначно, но вообще ситуация с проведением такого собрания в действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее - ЖК) крайне запутана, имеется множетство отсылочных норм, что усложняет понимание порядка создания ТС.

Попытаемя разобраться.

Согласно п. 2 ст. 152 ЖК лица, которые участвуют в строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций и которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в этих жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), вправе создать товарищество собственников до ввода в эксплуатацию жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

Пункт 3 указанной статьи говорит, что застройщик на стадии строительства одноквартирных, блокированных жилых домов, многоквартирного жилого дома обязан инициировать создание товарищества собственников из числа лиц, указанных в п. 2 этой статьи.

Обращаем ваше внимание, что застройщик обязан лишь инициировать создание ТС, создают ТС все равно лица, перечисленные в п. 2 ст. 152 ЖК. Если застройщик не выполняет свою обязанность, лица, перечисленные в п. 2 ст. 152 ЖК имеют право сделать это и без его участия, что подтверждается и содержанием п. 4 ст. 152 ЖК, где говорится, что инициаторами общего собрания по вопросу создания товарищества собственников выступают лица, указанные в п. 2 этой статьи, или застройщик. 

Обращаем внимание, последнее предложение ч. 4 ст. 152 ЖК говорит, что при принятии решения о создании товарищества собственников лица, указанные в п. 2 этой статьи, обладают правом одного голоса.

Также в ст. 162 ЖК говорится, что инициирование создания товарищества собственников, а также подготовку его устава могут осуществлять, в том числе, участники совместного домовладения или застройщик. В ч. 2 указанной статьи также говорится, что решение о создании товарищества собственников принимается в порядке, установленном ст. 156 и 157 ЖК, с учетом особенностей, определенных п. 4 ст. 152 ЖК. 

Пунктом 1 ст. 156 ЖК установлено, что общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества участников совместного домовладения.

А п. 3 указанной статьи говорит, что общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие более двух третей участников совместного домовладения от их общего количества, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

В свою очередь, п. 4 указанной статьи установлено, что решение о создании товарищества собственников считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании.

Поскольку ч. 4 ст. 152 ЖК, как уже говорилось выше, для данного случая устанавливает правило "1 человек - 1 голос", то в данном случае необходимо, чтобы:

  • инициаторами проведения собрания с поветской дня о создании ТС и утверждении его устава, а также избрания руководящиз и контролирующих органов выступило не менее 1/4 лиц, указанных в п. 2 ст. 152 ЖК;
  • собрание будет считаться провомочным, если в нем примет участие более 2/3 лиц, указанных в п. 2 ст. 152 ЖК;
  • за принятие решения о создании ТС, утверждении его устава и избрании органов ТС проголосовало более 2/3 лиц, указанных в п. 2 ст. 152 ЖК.

При этом согласно п. 6 ст. 156 ЖК решение о создании товарищества собственников, принятое с соблюдением требований этой статьи, является обязательным для всех участников совместного домовладения, в том числе участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.

Также следует обратить внимание, что ст. 157 ЖК отдельно регулирует порядок принятия такого решения (о создании ТС) путем письменного опроса.

Но, повторимся, оповестить о проведении собрания необходимо всех лиц, указанных в п. 2 ст. 152 ЖК. Последствия неоповещения всех могут быть разные - от полного отсутствия каких либо последствий до признания собрания неправомочным (если не будет извещено о проведении собрания значительное количество заинтересованных лиц, голоса которых могли повлиять на принятие решения).

Постараемся в ближайшее время разобраться в этом вопросе более детально и изложить все подробно в отдельной статье.

Александр ГОРБАЧ, юрист

 
Вернуться к списку вопросов