Имеется одно ТС на 3 многоквартирных дома. Дома имеют следующую нумерацию: 168 корпус 1, 168 корпус 2, 168 корпус 3. Под каждым домом-подземные гаражи, которые также входят в состав ТС. Между корпусами - 3-этажные офисы, соединяющие корпуса, также входят в состав ТС. Всего около 1 300 собственников. Возможно ли разделение нашего ТС на 3 отдельных ТС (по количеству корпусов) или 4 отдельных ТС (3 ТС по количеству корпусов и 1 ТС включит офисы, соединяющие корпуса). Если возможно, то каким образом?
По общему правилу, полагаем, что невозможно.
Согласно общему правилу, изложенному в п. 4 ст. 160 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) создание двух и более товариществ собственников по управлению общим имуществом совместного домовладения в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, не допускается.
В вашем случае, как мы понимаем, идет речь об одном капитальном строении (здании).
Из этого общего правила есть исключения.
Первое содержится в Указе Президента Республики Беларусь от 12.11.2009 № 541 «О реализации отдельных инвестиционных проектов в г. Минске» (далее - Указ № 541). Пунктом 1 этого документа было постановлено осуществить реализацию инвестиционных проектов по строительству в г. Минске:
1) в 2009–2020 годах – многофункционального комплекса общественно-жилой застройки «Маяк Минска» в границах просп. Независимости – ландшафтно-рекреационной зоны 85 ЛР-1 – ул. Скорины – продолжения ул. Калиновского (проектируемой);
2) в 2009–2018 годах:
- многоэтажного жилого дома по просп. Машерова;
- многоэтажного жилого дома по ул. Волгоградской в границах домовладений № 34/1 и № 36 по ул. Волгоградской и № 27/3 по ул. Ватутина;
- комплекса жилой застройки в границах улиц Шафарнянской–Гинтовта–Ложинской–Городецкой;
- комплекса жилой застройки в границах просп. Машерова–улиц Тимирязева–Грибоедова–Репина.
Затем Указом Президента Республики Беларусь от 14.01.2020 № 11 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» Указ № 541 был дополнен п. 2.20, где установлено следующее: если отдельная часть здания либо отдельные части, конструктивно объединенные между собой (встроенная, встроенно-пристроенная, подземная эксплуатируемая), нескольких зданий, введенных в эксплуатацию в составе объектов, названных в п. 1 Указа № 541, обеспечены изолированным входом, автономными инженерными системами для самостоятельного обслуживания в период эксплуатации, в таких зданиях допускается создание нескольких товариществ собственников по управлению каждой такой частью здания. При соблюдении указанных условий допускается создание одного товарищества собственников по управлению одинаковыми по целевому назначению и конструктивно объединенными между собой отдельными частями нескольких зданий.
Второе аналогичное исключение было установлено Указом Президента Республики Беларусь от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» (далее - Указ № 456), в ч. 1 п. 3.27 которого говорится следующее: если отдельная часть здания либо отдельные части, конструктивно объединенные между собой (встроенная, встроенно-пристроенная, подземная эксплуатируемая), нескольких зданий, введенные в эксплуатацию в составе комплекса, обеспечены изолированным входом, автономными инженерными системами для самостоятельного обслуживания в период эксплуатации, в таких зданиях допускается создание нескольких товариществ собственников по управлению каждой такой частью здания. При соблюдении указанных условий допускается создание одного товарищества собственников по управлению одинаковыми по целевому назначению и конструктивно объединенными между собой отдельными частями нескольких зданий.
Однако данное исключение, как и следует из названия Указа № 456, сделано для экспериментального многофункционального комплекса «Минск-Мир».
Таким образом, если в вопросе идет речь о здании, не входящем в состав объектов, на которые распространяются перечисленные выше указы, то содержащиеся в этих указах исключения из общего правила данного здания не касаются, и будет действовать общее правило, содержащееся в п. 4 ст. 160 ЖК.
Александр ГОРБАЧ, юрист
24.11.2021
