Пункт 2 ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) говорит, что обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и возмещению расходов на электроэнергию в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг, договорами на управление общим имуществом совместного домовладения, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами, и в случае, предусмотренном ч. 1 п. 5 данной статьи, возникает:

• у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения;
• у нанимателя, арендатора, лизингополучателя жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, – со дня заключения договоров найма, аренды, финансовой аренды (лизинга) жилого помещения, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;
• у члена организации застройщиков – со дня ввода жилого дома в эксплуатацию.

Далее следует обратиться к п. 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее - Положение и Постановление № 156 соответственно). 

Согласно указанной норме после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации прав дольщика на объект долевого строительства. Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов. Застройщик обязан передать дольщику, который зарегистрировал свое право на объект долевого строительства, данный объект, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям по акту приемки-передачи объекта долевого строительства (далее – акт приемки-передачи), подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.

Таким образом, как видим, акт приемки-передачи объекта недвижимого имущества подписывается сторонами после регистрации дольщиком права собственности на объект долевого строительства, и этот юридический факт (подписакние акта приемки-передачи) не имеет никакого отношения к обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Такая обязанность у дольщика, который стал уже собственником, возникает после регистрации права собственности на объект недвижимости.

Ради ясности стоит отметить, что в п. 15 Положения дальше говорится, что с момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Однако, согласно ст. 23 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З "О нормативных правовых актах" ЖК по отношению к постановлению Совета Министров Республики Беларусь имеет большую юридическую силу, к тому же действующая редакция ЖК принята позже (Закон Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З). 

В этой связи полагаем, что ч. 3 п. 15 Положения после принятия действующей редакции ЖК следовало привести в соответствие с ЖК.

Таким образом, в вашем случае следует выяснить, с какого момента у члена ТС возникло право собственности на объект недвижимости. Именно с этого момента у него возникла и обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если между застройщиком и дольщиком заключался договор, предусматривающий передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, то такая обязанность возникла со дня заключения такого договора.

Александр ГОРБАЧ, юрист

12.02.2022