Собрание будет считаться правомочным в той части, в которой был необходимый кворум. Если в проекте повестки дня были вопросы, по которым необходим кворум в 2/3, но его не было, данные вопросы не следовало вносить в утверждаемую собранием повестку дня и их не следовало рассматривать на собрании. Если все-таки они были в утвержденной собранием повестке дня и рассматривались собранием, и по ним проводилось голосование, то просто по этим вопросам решение не может считаться принятым. По остальным вопросам, где был необходимый кворум, решения будут считаться принятыми, если за их принятие подано необходимое количество голосов.

Однако относительно описанной в вопросе ситуации необходимо отметить следующее.

Согласно ч. 1 п. 4 ст. 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) общее собрание членов организации собственников, в том числе проводимое в форме письменного опроса, по вопросам реорганизации и ликвидации, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов, отчуждения части общего имущества совместного домовладения одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки является правомочным, если в нем приняли участие более двух третей членов организации собственников от общего количества членов организации собственников, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников.

Часть 2 указанной статьи говорит, что общее собрание членов организации собственников по иным вопросам является правомочным, если в нем приняли участие более половины членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов организации собственников, а проводимое в форме письменного опроса – если в нем приняли участие более половины всех членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников.

Таким образом, для принятия решения о передаче в аренду имущества п. 4 ст. 166 ЖК не требует для общего собрания кворума в 2/3 членов организации собственников от общего количества членов организации собственников, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников.

Однако ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК уже говорит, что решения по вопросам, касающимся отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, считаются принятыми, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 ст. 166 ЖК, за их принятие проголосовали две трети членов товарищества собственников или членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, от общего количества членов товарищества собственников или организаций застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков.

Очевидно, что если принимающих участия в голосовании членов товарищества собственников не набралось 2/3 от общего количества, то не может быть и голосов, поданных за принятие решения, 2/3.

Здесь что-то законодатель не досмотрел, скорее всего в ч. 4 ст. 166 ЖК. Хотя спорным является и вопрос о том, так ли необходимы эти 2/3 при передаче имущества в аренду, может достаточно было бы простое большинство голосов.

Но, как ни крути, исходя из действующего законодательства, при рассмотрении вопроса о передаче общего имущества ТС в аренду, необходимо, чтобы в голосовании приняло участие не менее 2/3 членов товарищества собственников от общего количества членов товарищества собственников и не менее 2/3 членов товарищества собственников от общего количества членов товарищества собственников проголосовало за.

Если одно из этих условий отсутствует, решение не может быть принято. Если отсутствует первое условие (о кворуме), то нет смысла выносить данный вопрос на рассмотрение общего собрания.

При этом, поторимся, если собранием рассматриваются иные вопросы, где достаточно кворума 50 % + 1 и для принятия решения установлен такой же порог, то, конечно, эти вопросы могут рассматриваться собранием и по ним решение будет принято (если подано более половины голосов за).

В то же время, следует обратить внимание и на еще один нюанс.

Частью 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

То есть аренда - это временное владение и (или) пользование.

В ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК говорится просто о передаче общего имущества совместного домовладения во владение и пользование (не о временном). 

Касается ли это в том числе и временной передачи, то есть, аренды?

Мы на этот вопрос не можем ответить однозначно. Если у кого-то есть судебная практика по данному вопросу, где свое мнение высказал суд, будем благодарны, если поделитесь ей с нами.

Александр ГОРБАЧ, юрист

20.09.2022