В ЖСПК на этапе строительства отказались от мусоропровода. Собственники увеличили площади квартир за счет этих МОП, говорят, что по разрешению прежнего председателя. Я действующий председатель, в делах ЖСПК решения общего собрания по данному вопросу не имеется. Жильцы готовы разрешить отчуждение МОП, но при этом желают возмещения собственниками, производившими перепланировку, ранее уплаченных денежных средств при строительстве. Правомочно ли будет такое решение? Кто и как произведет расчеты? Дом введен в 2000 г.
В данном случае, конечно, имеет место отчуждение части общего имущества.
Согласно ч. 1 п. 4 ст. 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) общее собрание членов организации собственников, в том числе проводимое в форме письменного опроса, по вопросу отчуждения части общего имущества совместного домовладения одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам, уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки является правомочным, если в нем приняли участие более двух третей членов организации собственников от общего количества членов организации собственников, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников.
В свою очередь, ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК гооворит о том, что решения по вопросам, касающимся отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, считаются принятыми, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 статьи 166 ЖК, за их принятие проголосовали две трети членов товарищества собственников или членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, от общего количества членов товарищества собственников или организаций застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков.
Таким образом, решение об отчуждении мест общего пользования, являющихся общим имуществом, может быть принято с соблюдением указанных выше условий (ч. 1 п. 4 ст. 166 ЖК и ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК). Естественно, что и другие требования к проведению общих собраний при этом должны быть соблюдены.
Если такого решения общего собрания нет, собственники заняли эти общие места незаконно.
Также важно, соблюдены ли при этом правила перепланировки, не нарушены ли там качества несущих конструкций и тп.
Требование других собственнников о возмещении им части расходов, уплаченных ими когда-то на строительство мест общего пользования, по нашему мнению, законны.
В данном случае имело место фактическое уменьшение пая одних членов кооператива и увеличение пая других членов кооператива, которые за счет мест общего пользования увеличили площади своих квартир.
Соответственно, и пай последних увеличился за счет уменьшения пая первых. Соответственно, первые имеют права требовать компенсации.
Все это повлечет изменение размеров паев всех членов кооператива.
Ситуация не отличалась бы принципиально, если бы речь шла и о товариществе собственников. Там только паев нету. Но все равно пришлось бы всем пересчитать все.
По нашему мнению, необходимо провести общее собрание, на котором все эти вопросы нужно разрешить. Кто будет производить все эти расчеты, это уже ваше дело - можете собственными силами, можете привлечь специалистов дополнительно, если собственных сил на это не хватает.
Александр ГОРБАЧ, юрист
30.10.2022
