Дает ли право ст. 208 Жилищного кодекса создавать товарищество собственников в строящемся доме, то есть до оформления права собственности застройщиком на дом, когда собственником по сути является только застройщик? Создать - это значит согласовать наименование, зарегистрировать в мингорисполкоме само товарищество, устав которого обсуждался на собрании дольщиков.
Спасибо, что обратились к нам!
Хотя не совсем понятно, что вы хотели сказать. Но тут ситуация несколько запутана.
Статья 208 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) говорит о том, что инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
Статья 171 ЖК говорит о том, что участники совместного домовладения в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных абзацами вторым, третьим и пятым пункта 1 статьи 170 ЖК.
А согласно Указу Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 "О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538" местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, в том числе, в случае если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании ТС — в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию.
По закону теперь должны норму ЖК привести в соответствие с Указом № 461. Но нам норма ЖК представляется более правильной и логичной.
Ведь согласно п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента от 06.06.2013 № 263, по договору долевого строительства застройщик принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором. В свою очередь, ст. 213 ЖК установлено, что членами ТС могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения, то есть уже являющиеся собственниками.
А если создавать ТС по схеме, предложенной Указом № 461, то мы получим товарищество НЕсобственников или товарищество дольщиков. Смысла в норме Указа № 461 мы не находим, не думаем, что его туда кто-то закладывал, скорее всего, просто недосмотрели.
Внесли бы уже скорее изменения в ЖК, как того требовал Указ № 461, может быть ситуация прояснилась бы. Потому что на сегодняшний день законодательство относительно момента создания товарищества собственников запутано, и утверждать что-то однозначно мы сами не рискнем и никому бы не советовали.
А что касается статьи 208 ЖК, о которой вы спрашивали, то она предоставляет застройщику лишь право инициировать создание товарищества собственников, то есть, начать подготовительный процесс. Скорее даже, в этой норме идеть речь не о праве, а об обязанности застройщика. Этот процесс он может начать хоть сразу же после закладки дома: готовить устав, проводить беседы с дольщиками - будущими собственниками, подбирать кандидатуру председателя и членов правления, чтобы потом предложить собранию и пр. Этими своими подготовительными действиями он ничего не нарушит, даже если начнет их, как мы сказали, сразу же после закладки дома.
А вот с созданием и регистрацией самого товарищества, на наш взгляд, не стоит спешить, если строительство еще не завершено. Вообще, по правильному, как мы уже сказали, товарищество собственников может создаваться только тогда, когда дольщики стали собственниками, то есть вступили в свои права. Но видите, как все запутано...
Александр ГОРБАЧ, юрист
