В ходе долевого строительства было создано ТС, членом которого стало, как собственник двух квартир, юридическое лицо (РУП). Оно собирается выводить эти 2 квартиры из категории жилищного фонда и делать там офис. Попадают ли взаимоотношения между ТС и этим РУП под юрисдикцию Закона "О совместном домовладении"? Необходимо ли заключать с РУП договор на компенсацию коммунальных платежей ТС? Каковы особенности отношений между другими членами ТС и РУП?
Спасибо за вопрос!
Однозначно на него ответить мы бы не рисковали, выскажем лишь свое видение.
Пунктом 2 статьи 222 действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) статья 2 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон) была дополнена частью второй следующего содержания: «Действие настоящего Закона не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде.»
То есть, со дня вступления в силу действующего ЖК действие Закона на жилищный фонд не распространяется, он действует только в отношении ТС, созданных в административных зданиях (офисы и пр.).
Таким образом, став собственником двух квартир в жилом доме, РУП стало членом товарищества собственников, которое, в свою очередь, руководствуется в своей деятельности исключительно нормами ЖК.
Изменится ли что-то в этом вопросе после того, как РУП выведет свои квартиры из состава жилищного фонда и переведет их в нежилые помещения?
Мы полагаем, что это ничего не меняет. Эти помещения по-прежнему останутся в составе жилого дома, РУП по-прежнему останется членом уже созданного товарищества собственников и должно подчиняться его уставу, который, кстати, должен соответствовать ЖК, базироваться на его нормах. Соответственно, ничего не должно меняться во взаимоотношениях ТС - РУП, либо члены ТС - РУП, поскольку это предприятие останется таким же членом ТС, как и собственники жилых помещений.
Член ТС - это участник совместного домовладения. Согласно статье 166 ЖК участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Взыскание задолженности по этим расходам производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора – в судебном порядке. Данное положение ЖК должно найти свое отражение и в уставе ТС.
Также пунктом 1 статьи 29 ЖК установлено, что собственники жилых и (или) нежилых помещений, наниматели, поднаниматели жилых помещений, арендаторы жилых помещений, члены организации застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, обязаны вносить плату за жилищно-коммунальные услуги. Исходя из пункта 2 указанной статьи обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникает из договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг.
При этом согласно пункту 5 статьи 29 ЖК отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.
При этом также следует учитывать нормы Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571. Имеются в виду именно те нормы, согласно которым собственники нежилых помещений платят коммунальные услуги по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание.
